中关村生命科学园B6a-B6c地块
项目定位报告
一、项目概况
1、项目暂定名称
北大国际养生文化创意园（二期）
2、建设地点
北京昌平区生命园西路55号中关村生命科学园内B6a-B6c地块
3、地块指标
总占地14.6万平米，总建设规模22万平米，其中，地上17万平米，地下5万平米，容积率1.2，绿化率不低于40%，限高48米，局部30米。
该地块土地使用性质为教育科研用地。
二、“北大国际养生文化创意园”整体建设思路
1、“北大国际养生文化创意园”一期（A5a-A5b地块）
产品设计以类住宅产品为主，产权以全部出售为目的，为公司快速回笼资金。
2、“北大国际养生文化创意园”二期（B6c-B6d地块）
以创建新型国际老年养生文化园区为主题，同时为培育国内养生养老文化市场提供教育、研究、示范、培训平台。
为配合新型老年养生社区建设，增设北大国际小学，北大国际幼儿园，完善整个产业链条。
充分利用项目地块土地资源，采取统一规划、统一设计、统一管理、分期实施的“三统一，一分期”方法进行科学化开发建设，为首都建设一处为老年人全方位服务的国际化的老年社区。
要建成为规模适当、环境优美、设施齐全、先进配套、各项标准达到国际一流并与世界先进水平接轨的综合性老年养生社区。
并以此为基础，在整合北大优势资源的前提下，将养生、中小学教育、学前教育等资源进行全方位整合，不断开拓市场，将老年养生社区开发模式化，系统化、连锁化，产业化。
3、北大国际养生文化创意园各地分区
充分利用北大资源集团在全国各地的土地储备资源，建立起全国统一的养生文化基地连锁企业，为北大资源集团寻求新的未来发展发展方向，为人们提供新的养生场所和就业机会。
三、北大国际养生文化创意园（二期）建设必要性
1、项目的建设可突破土地使用性质对资金的束缚
2、项目建设满足集团资产自持升值及资金平衡需要
四、产品功能划分
该地块划分为养老项目和国际小学2个部分
1、养老社区（“北大国际养生文化创意园”二期）
根据养老社区的功能需要，项目将建设养生养老中心、康复娱乐中心、配套服务中心、物业管理中心四大中心功能区，同时建设环境优美的中心绿化区及道路市政工程。
1）养生养老中心
建筑面积共13万平米，其中家居养生养老用房，建筑面积8万平米；酒店式公寓养生养老用房，建筑面积5万平米。
2）康复娱乐中心
建筑面积共1.5万平米，包括室内体育场馆，温泉康乐中心等，如室内网球馆、羽毛球馆、桌球室、沙弧球、太极球、综合健身恢复器械、水疗中心等。
3）配套服务中心
建筑面积共7.1万平米。
其中包括：
配套酒店及中西餐厅2万平米
超市、银行、邮局0.5万平米
会展中心0.5万平米
老年大学0.5万平米
宗教场所0.2万平米
图书馆0.3万平米
培训中心1万平米
北大幼儿园0.5万平米
4）物业管理中心
建筑面积共0.4平米，包括接待服务中心、后勤服务中心、公共秘书5）养老社区目标客群
a)年龄：55-80岁之间以及80岁以上人群
b)家庭结构：一元化家庭结构，购买者在家庭决策中拥有足够的话语权。
c)社会阶层：处于塔中至塔尖阶层，具有足够购买力。
国内司局级以上
离退休人员、副教授以上科研人员、改革开放以来第一代创业者，部
分遗老遗少阶层，部分港澳台华侨华人以及外籍老年人士。
d)教育背景：受过良好教育，部分有海外生活、教育经历。
e)实际需求：对于养老产品有实际需求，为父母购买，或者以父母的名
义购买，以家庭为单位使用，或者仅为父母使用。
2、北大国际小学
占地2万平米，建筑面积1.6万平米。
根据规划设计规范，教育科研用地不含中、小学，经向北京市规划委咨询，可采用中专、中技设计规范报规，该规范可以兼容小学的使用要求。
1）校内主要设施
教室、教师办公室、学生实验活动室、体育场、图书馆、风雨体育馆、餐厅、学生公寓、教师公寓、礼堂、花园、植物园、停车场（机动车、自行车）
2）主要招生对象：6至12岁儿童
3）管理方法：全封闭寄宿制
4）国际小学初步规划方案
5）收费标准
1、学费：4万每人每学年（含书费）
2、住宿费：5000每人每年（含水电费）
3、其他费用（用餐、理发、照相等）自理
六、产品经营模式
1、成本与收益
1）成本估算（单位：元）
2）收益估算（2013年起）单位：元
2、养老中心收费标准
备注：
1.花园洋房使用权销售从2013年一月份开始进行预售，预计18个月销售完毕，预期销售收入8亿元。
2.学校、酒店、配套设施从2013年10月份投入使用，开始收取年租金，租金标准按最低标准估算。
3.按此计算，在2014年底，形成未偿还贷款估算6.95亿元（负债），公寓租金及押金未算做收入。
同时可形成23.33亿元市值资产（公寓10亿元、花园洋房按50%计算4亿元、学校2.4亿元、酒店4亿元、其他配套2.93亿元），如果将资产按50%份额折算，可获得贷款11.67亿元。
3、试住期会员制
提供一部分公寓式住房用于试住客人，通过对服务的认同，最终成为忠实客户。
4、国际学校暂按1000人招生规模计算，每人每年收费标准4万元计算，国际学校运营成本暂按收入平衡不盈利考虑，如需细化可请学校经营单位另行核算。
七、开发建设周期
（一）开发进度
1、项目申请报告
完成时间：2010年3月31日
2、建设用地批准书
完成时间：2010年3月31日
3、规划设计
完成时间：2010年10月31日
4、《建设规划许可证》
完成时间：2010年12月1日
5、初步设计与施工图设计
完成时间：2011年1月30日
6、工程招投标备案等
完成时间：2011年3月1日
7、开工证
完成时间：2011年4月1日
（二）工程进度
1、地下基础结构施工
完成时间：2011年10月30日
2、主体完工
完成时间：2012年6月30日
2、工程竣工验收
完成时间：2013年7月30日
八、结论
综合各项分析结论，我们认为，将“北大国际养生文化创意园”二期（指B6c-B6d地块）建设为综合性的以老年养生文化研究与发展为主题的专业老年住区，同时，创意性地加入北大国际中、小学、北大国际幼儿园等概念，既能为北大国际医院的开业提供更广泛的客源，又能为“北大国际养生文化创意园”一期（指A5a-A5b地块）提供更多的消费对象和营销新概念，同时自身的运营又有坚实的市场需求基础，三者合一，概念完美而又不失为务实之举，实乃上乘的选择。