北城新区商业发展现状之颐高上海街
颐高上海街第一期
颐高上海街第二期
合创观点：颐高凭借自身多年的积累，商业资源及资金实力雄厚， 开发不冒进，采取滚动开发模式，合创认为颐高将成 为北城新区最先存活并且能够快速发展的商业综合体项目。
临沂商业市场总结
临沂的商业服务于三区九县，1000多万人口，现有商业面积，其实不 足以支撑， 2011年临沂城镇居民人均可支配收入达21440元，但贫富 差距很严重，故商业市场的发展在未来5-10年仍有较大的发展空间。 北城新区做为临沂商业发展的第二商圈，市场前景广阔。但人口发展需 要时间，故开发不可冒进，适度留白，为后期发展留足空间。
片区
片区均价
滨河片区 4500—6300元/㎡
前滨河片区 4500—6300元/㎡
城中片区 4000—6100元/㎡
南坊片区 4000—6000元/㎡
城西片区 2900—3500元/㎡
河东片区 3100—4500元/㎡
存量
在售项目约23个 总供应约320万㎡ 在售项目约22个 总供应约290万㎡
在售项目约32个 总供应约380万㎡
人民广场商圈竞争格局及经营水平分析 人民广场商圈的今天就是北城新区商圈的明天
主要商业物业 银座商城
位置 人民广场北
经营面积 4万
年营业额 约6亿
档次 高档
客户情况
高端消费群体， 消费能力较强
拓展情况
市区有四家店， 已在南坊拓展
九州商厦
解放路与羲 7万 之路交界处
桃源商厦
人民广场东 南角
2.8万
茂业百货
现阶段临沂已经开始申请“宜居城市称号”
临沂房地产发展方向
前滨河片区
商 业 中 心
行政中心
商 业 中 心 行政中心
滨河片区：景观居住区； 前滨河区：景观商务居住区； 城中片区：中心商务居住区； 南坊片区：城市居住新城区； 城西片区：临沂老城区中档居住区； 河东片区：开发区普通居住区；
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临沂住宅市场分析
临沂城市特点
具有国际知名度的现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、红色 旅游城、鲁南制造业基地和区域性金融中心。
城市荣誉 全国文明城、卫生城，全国双拥模范城、国家环保模范城市、国家园 林城市、中国优秀旅游城市、中国市场名城、中国书法名城、中国地 热城、全国社会治安综合治理优秀城市、全国文明先进城市、全国平 安家庭创建活动先进市、中国书圣文化之乡、中国诸葛亮文化之乡等。
临沂商业市场分析
A
人民广场商圈
B
西部市场商圈
临沂四大商圈
C
南坊商圈
D
河东商圈
临沂4大商圈商圈比较
商圈
知名度 发展历史 商业定位 主要形式
主营业态
交通条件 消费特征 主要消费群体
商业体量 租金水平
人民广场商圈
高
形成早、商圈 成熟
中高档
以大型商场和 沿街商铺并重 经营
综合
西部市场商圈
较高 形成早，近几年发展迅速
中低档 以各类专业市场为主
服装、家居、五金建材、塑 料机电为主
南坊商圈
较低 新城商圈，正在形 成
中高档 以大型商业综合经 营为主，沿街商铺 为辅
综合
河东商圈
低 新商圈，发展落后
中档 分布较为分散，以沿街商铺为主
沿街商业、商场以零售为主，专业 市场以五金机电、建材钢材为主
便利 购物休闲 本地中高端消 费群体
多层、小高层 80-230㎡为主
政府公职人员+其他高端人群
多层、高层均有 130㎡及以上为主力
私营业主＋外来生意人
多层、小高层均有 面积区间
地缘性客户+少量兰山客群
7
临沂住宅市场总结
临沂北上东进的发展思路正在逐步的实现，滨河区和北城新区必 将成为未来5年发展的重点区域，也是人口增速最快的区域，滨河区 仍以高档住宅为主要发展方向。北城新区以综合发展为主，配套齐全 必将成为临沂的新城市名片。并且成为最适合居住的区域。
较便利 批发 本地和外地ห้องสมุดไป่ตู้费群体并重
较便利 购物 南坊本地消费群体
较便利 购物、批发 商业以河东本地消费群体为主 专业市场本地群体与外地群体并重
31万
200万
1.5-10元/平米 0.8-15元/平米
约47万（万和广场 、颐高上海街）
0.5—2 元 / 平 米 （ 含专业市场）
商业：约5.5万， 专业市场：约40万 0.3-3元/平米(含专业市场）
市场环境总结
临沂2011年商品房销售640万平方米。临沂整体房地产市场 处于良性发展阶段，现阶段供应量虽然偏大，但随着时间的 推移，以时间换空间的理论便可凸显，产品内在品质及高性 价比将成为现阶段地产商突围的关键。
在售项目约29个 约320万㎡
在售项目约19个 约140万㎡
在售项目约26个 约320万㎡
产品和户型
客户
别墅、住宅为主 130-180㎡为主
高层、商住公寓 90-150㎡为主
本地企业主、经商者+政府人员 +外来人群
本地企业主、经商者+本区域客 群+外来人群
高层为主（公寓） 40-180㎡
原住民客户为主+经商者
临沂西南坊项目定位沟通稿
2012年4月
PART1 PART2 PART3
临沂市场环境分析 项目定位策略思考 项目初步定位设想
PART1 市场环境分析
临沂规划概况
首位度高、幅射力强的区域中心城市，带动周围中小城市形成以临沂 为区域中心的城市群。
临沂市面积17148 平方公里 总人口1034.47万人，是山东省人口最多、面积最大的地级市。 市区面积142.56平方公里，人口144万人，城镇化水平45.02%。 预计到2020年，城镇化水平达到62%，城市人口达到200万人。 北城新区人口10万人，预计到2020年达到40万人。
连锁品牌临沂第 一家店
北城新区商业发展现状之万和广场 以前很风光，今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好！
北城新区商业发展现状之万和广场
合创观点：万和广场的定位已超越了新城5年的规划，现阶段市场承受能 力有限，回款难度巨大，后续开发资金乏力是不争的事实。
北城新区商业发展现状之颐高上海街
颐高上海街总建筑面积27万平米，分三期开发，商业体量9万㎡，公寓 及写字楼18万㎡。至2012年已有多家知名企业确认进驻颐高。
新华路红旗 7万 路交界
4—5亿
中档
3—4亿
中高档
2011年底新 开
高档
中端消费者为主
中高端消费者
高端消费群体， 消费能力较强
九州超市分布较 广，南坊第一家 在秀水湾落户
目前8家直营店 ，5家加盟店， 南坊无门店。
临沂引入高档百 货品牌
百丽商厦
新华路红旗 2万 路路口
2012年初新 年开
中高档
中高端客群