百货、影院、餐饮、服装、KTV、台球 休闲等
·4#群楼现有功能定位：超市 ·2#3#4#群楼现有功能定位：底商社 区配套
项目立地条件分析
地理位置及交通
本项目位于象城路和勐腊路交叉口 ，通往县政府及县中心路程8分钟，过往 缅甸必经之路。交通体系较为完善，人 流车流也便于抵达。
半径1KM内社区
永盛路各组团、密回路组团、盈江 花园广场步行街、有大量老城区小区及 新项目围绕，周边常住人口有一定的消 费支撑。
1、区域两大商圈客流吸附； 2、商家扎堆经营、趋热避冷心态； 3、商家对项目炒作支撑力度的信心； 4、商家对周边新地产项目的预期心理； 5、现谈判商家对新入商家的负面信息传递 。
1、交通便利； 2、商业停车车位较为充足； 3、外观展示效果明显，便于商家宣传； 4、毗邻医院、政府，自带幼儿园，带动 流动人群； 5、自带酒店、商务功能可形成互动； 6、已有影院、超市商家可支持升级预热 。
底商商业业态布局建议
2F
超市卖场
1F
餐饮
百货
超市卖场
4#生鲜超市规划
商铺部分一托二、部分商住
社区配套（底商）
超市配套商业
底商规划
备注： 1:社区配套含洗衣店、美容美发、麻将足疗、烟酒店、服装首饰等 2:超市商家要求部分商业街需租给超市使用，带动其合作商家
商业布局鸟瞰图
西区：酒店 楼
北区：象城金阶
36—45岁
45岁以上 消费人群
项目定位建议
2、引入教育培训及配套、童装及游乐场、量贩式KTV、大众化餐饮（特色中 餐、快餐）品牌、4000㎡大型超市、品牌影院、品牌商务酒店、台球娱乐等。
商业档次 高
中 教育、培训 娱乐 餐饮、超市、影院、KTV量贩 及配套
低
18—25岁
26—35岁
36—45岁
45岁以上 消费人群
一
区域分析
嘉德置业 机密文件
项目区位
地理位置
本案所处盈江北市区，临勐腊 路与象城路交叉口，项目分为 4个地块，地势平坦。
项目属性
项目地块 东面：贺弄路 永安小区 南面：象城路 盈湖公园 西面：盏达河 盈江现代医院 北面：山坡缓丘 城市绿化
本案属盈江县原平原糖 厂，属原盈江的工业区 ，坐北朝南，属盈江地 势较高的地段。
影院独栋业态布局建议
其他商业业态布局建议
4F
影院（至少3个厅）
3F
KTV量贩
教育培训 儿童体验
图书城
2F
小型电器卖场、百货卖场
部分一托二
儿童主题卖场
1F
快餐 珠宝、金饰 4楼影院售票
婚纱 餐饮 手机通讯 咖啡厅、冷饮吧 银行
影城楼规划
象城金阶规划
2/3/4#商业业态布局初步规划
超市商业业态布局建议
14:40~15:40
290
1330
60
17:35~18:35
410
1930
60
勐腊路
从统计数据看，车流量勐腊路大于象城路 ，而人流量则象城路大于勐腊路。
象城路
项目周边商业氛围及资源
本案道路商业氛围及资源
勐腊路路段：以汽配为主，餐饮店为 辅；商业资源缺失、商业氛围较差。
象城路路段：以小型餐饮店、宾馆、 家居建材市场为主，商业氛围良好。
观点
商业辐射区域研究 区域：本案地处盈江县城北，距市中心盈湖公园直径距离
约0.7 km，距传统居住片区直径距离约2.74 km；属主城区附属中心；
购买力比对：目前周边项目销售价格约1万元/平米; 租赁价格约 25~65元/月/平米
商业定位：在面临市中心第一商圈的强大竞争下，本案商业消费群 体与消费力必被分流。因此，商业定位须以满足周边居民为根本，再 寻求差异化的路线发展，一则巩固自身在区域内的核心价值；二则扩 大影响力，吸引跨区域消费群体。
开发方向为销售与运营通用型商业体；
项目定位建议
现有商业业态状况
商业档次 高
中
低
百货、珠宝
餐饮
娱乐
服装、美容美发
18—25岁
26—35岁
36—45岁
45岁以上 消费人群
项目定位建议
业态建议
1、保留、深挖服装、百货、娱乐、部分品牌珠宝。
商业档次 高
中
服装
百货、珠宝 娱乐
低 18—25岁
26—35岁
盈江商业要道商业氛围及资源
永胜路路段：以手机电子消费为核心，有 众多楼盘如财富中心，集百货、餐饮、图 书、休闲、金融等综合性商业体。隶属盈 江新型成熟商业街区
密回路路段：以服装、美容美发、餐饮、 宾馆、足疗等。有客运站做支撑，消费者 人群众多。
盈江花园商业街路段：以服装、美容美 发、餐饮、百货、足疗、饰品、食品、 摄影等。隶属老影院所在地，消费者消 费习惯业已养成。
确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金 与客户沟通、谈判方案修改与认可 招商协议正式签定 提供装修方案及效果图 装修方案审核、提供装修入场许可证 进行装修、备货、上柜、营业
2014年-15招商计划工作时间节点表
4-5月下旬
6-7月份
8-9月份
12月份
招商场地 规划布局敲定
招商政策确定
昆明主力商家筛选 保山、瑞丽新商家筛选、洽谈 （确定A类意向商家6-8批）（确定A类意向商家10批）
项目招商营销建议
宣传策略建议
思路：1、通过宣传折页（目前我们策划的是8开页）进行“一对一”式宣讲； 2、配合区域内少量户外广告进行形象造势； 3、项目外立面商业氛围效果图渲染。
本项目招商业务开展流程
目标客户分析 客户信息归档完善、招商资料准备就绪
目标客户开发，拜访、接洽 客户分类、确定重点客户 填写招商意向表 客户资格考察、评估核准
本案商业发展进度四个阶段
导入期 （冷）
培养期 （预热）
发展 程度
成熟期 （热）
衰退期 （替代）
本项目现状
现阶段工作重点
时间轴
项目招商营销建议
定价策略建议
主导思想：基于上图所处阶段及SWOT分析，本项目现阶段定价必须以“养 铺”为主策略，通过长期合同约定，在前段（1/3合同期内）给予商家“低租减 期”微利养铺，为商户建立经营信心；中段“高租低递”淘汰少量商户，引入高 端高质商户，后段“常租高递”高质量品牌，长久稳定获利。
具体建议：结合甲方投资预期及行业承受能力两方面，各招商板块基价分别为 东区影城楼：均价50-——60元/㎡/月，主力店除外，具体视位置及公摊而定； 西区酒店楼：均价48——55/㎡/月，具体视位置及公摊而定； 南区象城金阶楼：均价45 ——65/㎡/月，具体视位置及公摊而定。 北区象城金阶楼：均价25——45/㎡/月，具体视位置及公摊而定 生鲜超市楼：均价15-20元/㎡/月
以高端商业定位提升整盘定位，拉动项目从属物业档次及市场兴奋； 利用定位差占据区域市场空隙赢得认可; 人为放大商业影响力向集美苑别墅区借势，展开差异化竞争;
Part Two
第二部分
集美苑商业分案名定位 及推广形象建议
一
案名建议
嘉德置业 机密文件
项目开发理念导入
品质建筑 艺术景观 人文底蕴 诗意生活 城市标杆
商业展示性及可见性
主入口处在交通枢纽中心区域，且有广 场开阔宽敞，便于形象、活动推广展示 ，两条主要道路各角度可见度高，视觉 停留时间足以记忆或感知。
项目商业氛围及资源
本项目毗邻盈湖广场商 圈，有批发玉石、餐饮、酒 吧娱乐休闲业态；加之临县 政府及医院，流动人群较多 ；且自身有双语幼儿园，周 边学区等文化氛围烘托，形 成了集影院、酒店、百货、 餐饮、休闲、娱乐、运动、 教育、购物于一体的城市消 费圈，周边商业氛围浓。
开发权
条件
开发权
对运营、融资、政府博弈不提出超高要 求；
适合开发城市次中心商业综合体；
周边未有竞争性项目出现；区域内缺乏中高 市场权 端定位体验式购物中心；竞争项目招商资源
条件难以保证各项目商业价值真实兑现；
寻找市场间隙，物业形态、开发模式以 高差异化为竞争基调；
基地权 城市次中心；临城市主干道及盈湖公园；
1、人流量较低，仍不足以形成热购氛围； 2、与区域两商圈的距离，受其影响大于带 动； 3、项目超市布局欠合理；影院面积需加大 4、现有构筑结构如何引导人群上流； 5、在昆明及盈江本地招商中存在商家档次 参差不齐的可能性，定位不一定会统一。
劣
威胁
项目属性界定
开发权 市场权
基地权
基地权
三
权
市场权
平 衡
南区：象 城金阶
开放式 广场
东区：影城楼
超市购物区
商业布局鸟瞰图
公共 休闲区
折扣 展销区
项目租金收益比分析
备注： 因项目规划图最终定稿未出，铺面面积及大小划分未成型，基于原 来的规划给出的收益比落差比较大，不是有效分析。
Part Four
第四部分
集美苑商业政策及营销建议
嘉德置业 机密文件
项目招商营销建议
区域内居民解构及消费需求
区域内居民解构 及消费需求
周边建于上世纪的建筑较 多，居民结构以三口之家 、年长型两口之家为主)， 随着城市建设的推进，以 及盈江自然环境的驱使， 北市区以居住为主导的城 市规划定位越来越清晰， 未来3-5年内，区域内居住 人群将持续增长，人群的 大量聚居将会使盈江北市 区成为商业聚集的重要保 障。
嘉德置业 机密文件
项目区位
“两道一中心”
本案
项目周边人流车流统计
车流量统计
12:40~13:40
勐腊路 510
象城路 480
频次(分钟) 60
人流量统计
12:40~13:40
勐腊路 120
象城路 640