✓促销活动基本以返券为主 ✓消费者对返券促销所带来的不便性日 益反感
✓商品品牌雷同现象严重 ✓内部店面分布比较杂乱，店面普遍比 较小 ✓店面设计不新颖
市场缺口
✓缺少人性化元素 ✓配套服务设施差 ✓优质的服务
本项目的优势和发展机遇
注重人性化设施及服务， 例如公共休息区，优质的 服务。
✓缺乏与国际接轨的商业专 业化管理
一、西单商圈消费环境分析
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1、西单商圈总体商业情况概述
西单商圈概述
形成与地位：西单商圈形成于上世纪70年代，与前门、王府井并称为京城三大市级 商业中心。
改造与发展：西单商业区自1993年整体规划以来，历经数年改造发展，截止到2000 年已由传统商业区转变为现代化城市商业中心。
B1：元绿寿司、凯丝恩贝、品奇Pizza、咪嘻咪嘻涮吧、吉野家DQ、星巴克、不见不散 茶餐厅、尚品小笼包、面爱面、正一味
B1：嘉景轩港式茶餐厅、多乐之日、时时乐、一茶一座、面包新语、星巴克、美真香、 凯丝恩贝、御食园、天福茗茶、贝尔多爸爸泡芙工坊、肯德基、面爱面、DQ、乐杰士、 水果捞、Pizza Hut；1F：哈根达斯；7F：麻辣诱惑、正一味
B1：和合谷、麦当劳、肯德基、季诺咖啡、DQ冰淇凌；1F：元绿回转寿司、星巴克； F8：除原有美食广场外，增麻辣诱惑
B2：香香美食街（小毕妈涮吧、欧雷卡休闲餐厅、香百味粥饼店、正一味拌饭、味溪村 香港名吃屋等）；B1：天府豆花庄、呷哺呷哺、味百咖喱、赢佳火锅、宏良粥店； 下沉层：回转寿司、仙踪林（RBT）
消费客单价
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餐饮娱乐
商业名称
餐饮面积 分布楼层
西单商场
1800
B1、2F
西单购物中心/ 华威大厦
5000
8F
中友百货
6500
8F、B1、1F
西单文化广场 3000 首都时代广场 5000

B1-B2 B1
君太百货
10300
西单国际大厦 109婚庆百货 西单置地星座
西单明珠市场 合计
1991年开业
3F-8F
1997年左右开业
B2-8F B1-B3
B2-3F
B1-7F B1-7F B1-4F、7F B1-2F B1-4F B1-6F ——
1999年1月 2000年，2004年6月改
造 2002年底开业，2005
年 10月美美百货入驻 2003年底
——
2005年5月
2004年底
1998年5月
以快餐为主、兼有少数中式正餐和高档商务宴请餐厅
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市场租金水平
百货商场扣点范围10~30%，根据业态不同，扣点范围有较大差异 餐饮类业态流水扣点为10~20% 服装皮具类业态的扣点要高于餐饮业，通常为20~30% 化妆品类主要有两种合作方式：对于国际一线品牌一般采取百货经销的方式 ；对于经销商一般采取扣点的方式，一般为20% 专业市场的租金分为几类：
西单商场、西单购物中心、西单赛特、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化 广场、109百货、西单图书大厦等。未来新增项目：本案、美晟国际广场。
经济效益：2006年上半年西单商业街实现社会消费品零售额总计24亿元，同比增长 27.8%；实现三级税收5.99亿元。
规划及建设：2008年前，全面实现西单北大街两侧和宣武门内大街东侧的建设项目 规划。更新改造西单文化广场，完成图书大厦二期工程，建成西单 Mall 项目；同时完 成路网改造及地铁四号线建设工程。
2001年7月
——
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• 商业形态及比例：
商业形态 百货
摊位式卖场 购物中心 主题商业 街区式商业
合计
营业面积 159000 94000 25000 46000 15000
339000
所占比例 47% 28% 7% 14% 4%
100%
•由上表可以看出，西单商圈经过调整虽已出现购物中心等新型商业形态，但其整体商业仍以百货 及摊位式卖场为主，仍旧未脱离传统商圈结构，升级版商业形态仍有很大发展空间。
✓顾客购物缺乏安全感
聘请或引进专业的国际化 商业管理
✓ 新颖的市场推广宣传方式 组织更多时尚的市场推广 活动，吸引理智的消费者
✓商业吸引的品牌不够丰富
✓缺乏一些有吸引力的国际 品牌
本项目在品牌上应该做到 既要延续西单自身的特点 ，同时也要引进一些有吸 引力的品牌。
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商业名称
3000 5500
8000 6500 54600
B1、1F、7F
7F 2F、7F
B1-2F B1、6F
——
餐饮品牌代表
B1：吉野家、真功夫、好伦哥、有乐和食、咪嘻咪嘻涮涮锅、康康快餐、鹭岛涮涮锅； 2F：31口味冰淇淋等
章鱼小丸子、福成肥牛、吉野家、正一味、麻辣味觉、台湾大姑妈馄饨、老北京、成都 小吃、面老大、诚信居套餐、兰州拉面、咪嘻咪嘻、鸭血粉丝汤
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轨道交通路网
•地铁4号线 •地铁12号
线 •地铁1号线
•北 京 轨 道 交 通 规 划
•西单换乘站 •灵境胡同站
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人流测算
比较因素
•西单mall
•7 •6•B
•B •8 •5•B
••9B •T
•1 •2•D •D
•T •4 •3
•T •B •D
• 业态构成及比例：
业态 零售 餐饮 休闲娱乐 合计
营业面积 273900 54600 10500 339000
比例 81% 16% 3% 100%
•上表显示：西单商圈业态构成较为单一，零售业态是商圈内的绝对主力业态，餐饮休闲仅仅是 零售业态的必要配套。
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商业零售品牌
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精品百货 25-40岁中高端品牌消费
时尚百货 20-35岁时尚品牌消费
待定
——
主题百货 婚庆主题消费
街区型商业 商务餐饮休闲配套
主题商业 图书文化消费
小商品卖场 16-25岁时尚小商品消费
——
——
楼层分布
开业时间
B1-5F 1F-2F
78年开业，93-95年第 一
次改造，2003-2005年 第
二次调整改造
渝信川菜
2F：Pizza Hut；7F：香鱼家、吉野家、金达莱烧烤、台湾一品牛肉面、老北平菜馆； 2F：黄记煌
王品台塑牛排、俏江南、文府大厨、Jay‘s Corner街角生活西餐厅、赛百味、 TIAMO意大利冰淇凌、潮京鲍翅馆、壹贰叁咖啡
B1：元盛元拉面、韩嘉味快餐水吧、麦当劳、吉野家DQ、美美涮吧；6F：家家粗粮王
物业类型
西单商场
独立商业体
西单购物中心 华威大厦
（北京攻略） 中友百货
西单文化广场
写字楼+商业
写字楼+商业 独立地下商业
首都时代广场
写字楼+商业
君太百货 西单国际大厦 109婚庆百货 西单置地星座 西单图书大厦 西单明珠市场
合计
写字楼+商业 写字楼+商业 商业+酒店 写字楼+商业 独立商业体 写字楼+商业
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•西单 109 婚庆 百货
•西单国际大厦 商业
•置地星座 •西单 Mall
•君太百货
•美晟国际广场
•西单商场
•西单购物中心
•华威大厦商业 北京攻略
•高登大厦商业 西单明珠
•西单明珠 商场
•中友百货
•西单图书大厦
•西单文 化广场 •时代广场美美 百货
四季商城定位高端，面向高端商务人群和酒店客户，对西单零售商业的影响不明显。
金树街1.6万平方米的餐饮供应将截留部分工作日餐饮消费和相当一部分商务宴请餐饮消费 。西单商圈中以金融街商务人士为目标客户的餐饮，如：文府大厨、俏江南等餐饮商业将受到 一定影响。
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2、西单商圈交通及人流情况概述
•西单商圈各节点人流量
状况
可达性
• 出租车下客点一个(西单地区仅有四个)； • 公交车站3个(西单北大街只有四个车站)； • 未来与南北地铁口相连； • 是在西单北地区最靠近地铁的商业；
客流量 可视性 位置
• 门前车站2.4万人，西单北大街最高节点； • 与中友和君太相似，优于本区其他商业 • 商圈中部，分享南北向客流
西单文化广场：3.7~20元/日.平方米 华威商场： 33~ 47元/日.平方米 街边专业店： 100元/日.平方米
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消费客层
时尚青年：
年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右； 社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主； 消费观念新，乐于尝试新事物、新产品； 对时尚资讯敏感，品牌意识强； 具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈 日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费31.3%；化妆品 、服装消费12.1%； 娱乐、交际和影视支出占10.9%。
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金融街对西单商圈的影响
金融街总建筑面积：338万平方米
其中高档商务写字楼约占 76%
1平方公里内，至少20万常驻办公和居住人 口
拥有70%的中国百强企业、超过300家金融 机 构的总部、三家世界级知名高档酒店
“总部聚集经济”效应明显，各类商务及政务 交往的消费需求巨大
现有商业形态以百货公司等传统零售业态为 主，餐饮、休闲消费场所极度匮乏
•地铁出口 •西单mall •其他节点
••210220/10/11
3、西单商圈行业市场情况概述