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• 拓展：企业所得税完工条件
• 《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企 业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）第 三条 ：除土地开发之外，其他开发产品符合下 列条件之一的，应视为已经完工：
• （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理 部门备案。
• （二） 开发产品已开始投入使用。
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• 以《2017年税务稽查重点工作安排》为指导 纲领，《全国税务稽查规范（1.0版）》为 行为准则，金三系统+增值税发票新系统+出 口退税系统+协查管理系统等多系统联合为 手段的大数据，信息共享稽查体系，
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• 税总稽便函〔2017〕29号《2017年税务稽查重点 工作安排》
• 一、依法严厉打击各类税收违法行为
• （一）严厉打击骗取出口退税违法行为（纺织、服装、 家具、手机、黄金等行业）
• （二）严厉打击虚开增值税专用发票违法行为（黄金票、 海关完税凭证、农产品发票、成品油发票等）
• （三）创新开展综合整治发票违法犯罪工作
• （四）开展行业和区域性税收专项整治（建筑安装业、 房地产业、生活服务业及交通运输业等行业）
国家税务总局
2010/09/26
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•后营改增时代土地增值税清 算收入疑难问题及应对策略
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• 营改增对土地增值税收入的影响及争议分析
• 70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房 地产的土地增值税应税收入不含增值税。适 用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房 地产的土地增值税应税收入不含增值税销项 税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让 房地产的土地增值税应税收入不含增值税应 纳税工作提出的新要求 • 金三上线及稽查二包使企业无形可遁
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营改增后如何把握土地增值税清 算的对象、清算条件及应对策略
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国税发[2006]187号 （1）符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增 值税清算： ①房地产开发项目全部竣工，完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。
土地增值税 政策调整与清算实务
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营改增对土地增值税影响及应对策略
• 财税〔2016〕43号：契税、房产税的租金、土地 增值税收入、地增值税扣除项目、个人转让房屋
的个人所得税应税收入为不含增值税收入。
• 所得税、自用房房产税等
• 70号公告：房地产开发企业在营改增后进行房地 产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定
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• 营改增抵减的增值税销项税金调增土地增值 税清算收入。
• 营改增抵减的增值税销项税金是否调减土地 增值税土地成本？
• 土地增值税税前扣除的土地成本为纳税人取 得土地使用权所支付的地价款和按国家统一 规定缴纳的有关费用。
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• 财会〔2016〕22号： • 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）
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• 《全国税务稽查规范（1.0版）》
• 包括13大类94小类730项税务稽查事项，引用各 类法律法规及规范性文件119件，提示各类风险 点307条，涉及税收执法文书及内部管理文书 211种，包括13大类94小类730项税务稽查事项， 引用各类法律法规及规范性文件119件，提示各 类风险点307条，涉及税收执法文书及内部管理 文书211种。
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（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求 纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%以上， 或虽未达到85%，但剩余面积已经出租或自用的； ②取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的； ③纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清 算手续的； ④省税务机关规定的其他情形。
相关金额：
• （一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地
产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含
增值税收入
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• 2017年国税总局稽查方向及项目解析
• 营改增和所得税管辖权的变更
• 地税：移交后的秋后算账
•
殃及池鱼：其他税种（残余税种）
• 专项整治的稽查工作
• 以票控税
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• 案例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售 收入为1110万，假设对应的土地成本为400万， 则纳税人如何确定土地增值税收入？
• 简易计税：
• 土地增值税应税收入=1110/（1+5%） =1057.14万
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• 一般计税： • 销售额=（1110-400）/（1+11%）=639.64万 • 增值税销项税额=639.64×11%=70.36万 • 土地增值税应税收入=1110-70.36=1039.64万
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《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规 程>的通知》（国税发[2009]91号）文第十七条： “清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家 有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对 不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴 纳土地增值税。” 未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本 着实质重于形式的原则分期确定清算单位。
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“清算单位” 《土地增值税暂行条例实施细则》： 第八条：土 地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算 项目或核算对象为单位。 （国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国 家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 各地具体规定：
• （三） 开发产品已取得了初始产权证明。
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• 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工 条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）：房 地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质 量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备 案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产 品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入 使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产 品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开 发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。