人类生活方式的变化趋势
• 人类亲近自然的需求日益增长 • 远离城市的郊区生态居住正在成为流行
资料来源：罗兰· 贝格分析
14
从规划区块的内部优劣势来看，未来的发展定位必须在五个方面进行关 注
内部因素对于规划地区整体功能定位的启示
怀来规划区块主要优势
• 区位条件优越：毗邻北京，具有吸引北京产业辐射的条件
未来产业规划重点：
– 高科技研发 – 轻工业制造 – 贸易与物流
资料来源： ZKS网站；罗兰· 贝格分析
8
案例研究－生态城
·
罗兰•贝格研究了国内国外9个生态城，这些地区的发展历程为怀来规划 区块建设成为可持续发展的生态城镇带来了一定借鉴作用
生态城分类及其对怀来规划区块的借鉴
居住 为主 Prairie Crossing 奥地利花园城市
葡萄种植 葡萄酒酿造
• 葡萄藤培育与 评估 • 酒庄研究
直接相关
间接相关
• 葡萄酒销售 • 葡萄酒运输
资料来源： 罗兰· 贝格分析
7
案例研究－葡萄酒产区
由于担心葡萄酒单一产业带来的经济不稳定性，纳帕逐步发展多元化产 业，在南部建立机场工业园，进一步带动当地经济发展
纳帕工业园规划概述
纳帕工业园概况评述 建立工业园的目的是为了防止单一产业链带来的经济不稳定性，并 拉动当地就业 区位
阶段2：1970-90年代
阶段1：发展葡萄酒业
• 1860年以前，小规模种 植当地葡萄 • 1860-1899，纳帕产区葡 萄酒在欧洲贸易展上频 频获奖，使其在国际市 场上以高质量崭露头角 • 1900-1969，根瘤蚜虫病 和禁酒令使纳帕葡萄酒 也受到重创 • 纳帕葡萄酒在世界葡萄酒 业得到认可，并迅速发展 • 罗伯特蒙大为领导纳帕葡 萄酒协会，致力于建立纳 帕高档葡萄酒产区的知名 度
对怀来县借鉴
• 国内生态城建设大多规模较大，产业规 划以服务业、高科技产业、生态农业为 主 国外居住型生态城大多提出绿色环保概 念，以步行和公共交通为导向，建立新 型生态社区 国外工业型生态城注重使用先进技术和 循环产业链的构筑修复已有工业城区城 区
上海崇明东滩
普雷亚维塔斯新城
天津中新城
•
Otay Ranch
• 自然地理资源丰富：是产业发展的基础，并能营造良好工作居住环境 • 具备一定的产业基础：怀来县经济发展迅速，并形成以葡萄为首的六 大支柱产业 • 政府规划导向：怀来县是张家口市规划发展的重心，县政府给予怀来 县未来发展指明方向
I
规划区块发展要发挥紧邻北京的地理优势
II
规划区块发展要以怀来县葡萄业为特色
以日本筑波、美国尔湾市为代表的产业新城是怀来规划区块未来的发展 方向，通过产业的导入带动当地经济并逐步发展成为独具魅力的城市
规划模式 1
拉 德 芳 斯
• 由本地政府推动的，以商务功能为主的城市副中心 • 与巴黎城市中心有便捷的轨道交通和公交系统相连
怀来区块的借鉴之处
• 怀来不属于北京市，此模式借鉴意义不大
资料来源：罗兰· 贝格分析
4
案例研究－葡萄酒产区
·
这些地区的发展历程为怀来规划区块未来的功能定位和产业定位提供了 有益的借鉴，其中美国加州纳帕谷的发展模式最值得研究
发展经验 1
•
怀来区块的借鉴之处
• • • • 提高葡萄酒知名度 引入葡萄酒相关产业链上的企业 发展以高科技产业为主的工业园区 发展特色葡萄酒旅游，以此发展房地产市场
产业发展趋势
• 高新技术产业及现代服务业是未来发展 的重点产业
II
高新技术产业和现代服务产业是未来的产业发展方向
• 产业以无污染的高新技术和现代服务为主导 • 体现本地的葡萄特色，形成鲜明个性
投资热点及趋势
• 高新技术产业是未来国际国内资本主要 的目标
III
远离大城市的地区能够获得发展和成长的空间
• 规划距离市中心的生态新城具有可行性和现实意义 • 正确的产业定位于组合同样可以推动经济增长，体现经 济价值
规划区块简介
河北省张家口市怀来县 罗兰· 贝格认为：
Google earth-北区
怀来县政府
沙城开发区
北区
• 北区用地面积：28.03平方公里 • 地理位置：官厅水库北面，毗邻 沙城镇
南区
• 虽然南北区块 在地理位置上 被水库分割， 其总体功能定 位应保持一致 • 南北区块的定 位差异体现在 具体的产业分 工方面
• 1986年，开展机场工业 园区规划项目 • 2005年，大力发展旅游 业，提出“纳帕旅游战略 规划”
• 葡萄酒旅游业发展 • 房地产市场，房价指数急 速上涨
1976年，纳帕的葡萄酒获 得“巴黎评酒”会第一名
纳帕建立“纳帕 工业园区”
提出旅游战略规划
资料来源： 罗兰· 贝格分析
6
案例研究－葡萄酒产区
外部趋势 区域开发的五大趋势
内部优劣势 怀来规划区块主要优势 • • • •
1. 2. 3. 4. 5.
区域发展理念的变化趋势 国家对区域发展的政策导向 国际/国内产业发展的趋势 市场的投资热点及趋势 人类生活方式的变化趋势
所处区位优越 拥有丰富自然地理资源 具备一定产业基础 属于政府规划重点
怀来规划区块主要劣势 • • • • •
• 应把规划区市场化运作，以提高其应对市场变化的 能力 • 多元化产业结构 • 借势周边大城市的产业地位 • 一开始就规划好城市的配套基础设施建设方案和产 业发展方案
5
尔 湾
资料来源：罗兰•贝格分析
10
B.
怀来规划区块功能定位
11
本项目所规划区块属于河北省张家口市怀来县，位于官厅水库南北岸； 其中北区毗邻县城，南区则覆盖了东花园镇和小南辛堡镇
纳 帕 • 发展葡萄酒相关产业集群，形成葡萄酒产业链条
• •
提升纳帕葡萄酒的国际知名度，以此为卖点大力发展纳 帕葡萄酒特色旅游 建立以高科技产业为主的工业园区，拉动经济增长 利用葡萄酒旅游业吸引人口来此居住，以及商业地产到 纳帕投资
2
巴 • 结合澳大利亚的民俗风情，研究客户需求，开发特 罗 色葡萄酒旅游产品 莎 • 借势南澳首府阿德莱得，吸引城市居民到此旅游
4
波 • 对葡萄酒进行规范化管理 尔 • 发展葡萄酒酒庄高端旅游产品，吸引各国高端人士 多
• 设计高端葡萄酒旅游产品
资料来源：罗兰•贝格分析
5
案例研究－葡萄酒产区
纳帕葡萄酒在国际评酒会上频频获奖，得到世界的认可，从而直接促使 纳帕葡萄酒产业进入黄金发展阶段
阶段4：2000年-至今 阶段3：1986年~2000年
III
规划区块要打造为高档品位生活场所
– 选址原则：靠近机场、远离种植区 – 工业园位于纳帕县南部纳帕市区与美国峡谷之间，包含机场在内 – 1986年推出纳帕县机场工业园区计划，规划占地面积约为10平方 公里，并计划以每年20英亩的速度建造
已有产业：
– 物流：UPS – 高科技：卫星服务提供商PanAmSat、企业信息化服务提供商EDS – 医药研究：医药研发商Dey Labs – 金融保险行业：保险公司 – 食品经销和其他一些葡萄酒相关产业：工业园内酒庄可以用外来 葡萄作为原料进行工业化酿造
区域发展理念的变化趋势
• 可持续发展的理念将成为未来城市和区 域发展的主流趋势 • 生态办公区的形式适合可持续发展的要 求并具有较高的市场价值
I
怀来地区规划必须坚持可持续发展的道路
• 整体规划体现可持续发展理念 • 以生态城的形势协调经济、环境与人三者关系
国家政策导向
• 国家出台的循环经济促进法明确鼓励园 区企业进行资源的高效利用并减少环境 污染
– 如何通过正确的定位以及模式选择，将 规划区块成功塑造成一个新城？
葡萄
怀来区块的功能 定位与产业定位 研究意义
•理解生态城业的选 择 •得出生态城建设过程中对房 地产企业的启示
生态城
新城模式
研究意义
•理解新城建设的模式 •借鉴新城建设中的关键成功 因素 •借鉴如何通过产业规划推动 新城建设
• 由种植户合作建立葡萄酒厂，互惠互利
• 结合地区特色，开发特色葡萄酒旅游产品 • 借势北京大都市丰富的客户资源
3
山 • 利用除葡萄酒外的旅游资源，如手工艺、温泉、果 梨 园、富士山等来弥补其葡萄酒不够知名的劣势，综 合发展特色旅游 县
• 借助地理位置优势，吸引东京的城市居民
• 借助周边的著名旅游景点吸引人群 • 开发旅游资源，改传统农业为观光农业
2
多 摩
• 以为通勤人员提供居所为目的建立的TOD新城 • 由本地政府推动的，以捷运交通站点为中心 • 社区建立在便捷的铁路交通基础上 • 由企业推动，政府扶持建立 • 建设开始就规划好居住、产业、环境保护和城市配 套设施的联合发展方案 • 打造高品位，体现个人价值的规划理念
• 怀来不具备便捷的捷运交通系统，因此，TOD模式 借鉴意义不大
Google earth-南区
官厅水库沿岸
葡萄种植园
怀来县面积为1801平方公里，规划区块约占 怀来县整体面积1/10左右
• 南区用地面积：140.16平方公里 • 地理位置：官厅水库南岸，主要由 东花园镇和小南辛堡镇构成
资料来源： 怀来县土地利用总体规划图；罗兰•贝格分析
12
对于南北区块的总体功能定位，罗兰· 贝格从区域开发的趋势和本地自身 优劣势进行考量
3
里 斯 顿 筑 波
• 住房开发、产业引入、环境保护和城市配套设施建 设并重，协同发展 • 建立高档有品位的品牌形象
4
• 完全政府主导建立的以科研为主的产业新城
• 由于政府直接管理，以及产业结构单一导致后期发 展不利 • 由企业推动建立，以高科技产业为主的产业新城 • 初始设计完备的城市配套基础设施规划方案 • 借势洛杉矶硅谷的高科技产业地位优势，大力发展 高科技产业，并拉动其他产业的多元化发展