房地产司法拍卖估价报告估价项目名称：肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产市场价值评估估价委托人：河北省献县人民法院估价机构：中山市联诚房地产与土地评估有限公司注册房地产估价师：卢文锋（注册号：4420070111）吴文才（注册号：4420150012）估价报告出具日期： 2017年12月11日估价报告编号：（2017）中联评字第120822号致委托人函河北省献县人民法院：承蒙受托，我们对估价对象的市场价值进行了评估，现将要点报告如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用面积为679.6平方米。

（二）估价目的：为委托方确定房地产市场价值提供参考依据。

（三）价值时点：2017年11月14日，为委托评估之日。

（四）价值类型：为房地产的市场价值。

（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。

（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7,070,800元），欠费及税率表如下：序号评估项目名称建筑面积房地产单价(元/㎡) 房地产市场价值(元)（㎡）1中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房353.54 20000 7070800房地产欠款（1）房地产欠费情况A、物业管理费 2.2元/㎡·月14000.22元B、水费元0C、电费元0D、煤气费元0E、物业维修基金30 元/㎡0【特别事项说明：买、卖双方过户税费及房屋欠款为估价师咨询国土局、税局、小区物业管理、供电局等公开的数据大概估算，实际数额应以相关单位实际收取数为准。

】【报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》。

】法定代表人：中山市联诚房地产与土地评估有限公司 2017年12月11日（税率表见下页）◆税率表：税种转让类型个人单位转让方增值税非住宅(转让收入-房产购置原价)×5%(转让收入-房产购置原价)×5% 住宅未满2年，转让收入×5%超过2年(含)，免征城市维护建设税住宅、非住宅增值税税额×7%（城区(注①)）或5%(镇区）教育费附加住宅、非住宅增值税税额×3%地方教育附加住宅、非住宅增值税税额×2%个人所得税住宅(转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%无未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的3%核定征收转让五年唯一生活用房免征非住宅(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%未提供完整、准确的房屋原值凭证，按房屋转让收入的3%核定征收企业所得税住宅、非住宅无非本省企业无法提供外出经营证明或国税征收企业所得税证明的按转让收入3%核定征收土地增值税住宅免征增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数；既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的5%（普通住宅）或5.5%（其他房产）核定征收非住宅增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数（注②）增值额=房产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔年数×5%]-转让环节缴纳的税金不能提供房屋及建筑物重置评估价格报告的，又不能提供发票的。

按转让收入的5.5%征收率征收印花税住宅免征合同金额×0.05% 非住宅合同金额×0.05%受让方契税住宅家庭唯一住房90㎡及以下成交价格×1%成交价格×3%90㎡以上成交价格×1.5%家庭第二套改善性住房90㎡及以下成交价格×1%90㎡以上成交价格×2%家庭二套以上住房成交价格×3%非住宅成交价格×3%印花税住宅免征合同金额×0.05% 非住宅合同金额×0.05%注：①城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区②增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据增值率确定使用税率，税率表如下：档次级距税率速算扣除数应纳税额计算公式1 增值率≤50% 30% 0 增值额×30%2 50%<增值率≤100% 40% 5% 增值额×40%-扣除项目金额×5%3 100%<增值率≤200% 50% 15% 增值额×50%-扣除项目金额×15%4 增值率>200% 60% 35% 增值额×60%-扣除项目金额×35%目录一、注册房地产估价师声明 (5)二、估价的假设和限制条件 (6)三、房地产估价结果报告 (8)（一）估价委托人： (8)（二）房地产估价机构： (8)（三）估价目的： (8)（四）估价对象： (8)（五）价值时点： (9)（六）价值类型： (9)（七）估价原则： (9)（八）估价依据： (10)（九）估价方法： (10)（十）估价结果： (11)（十一）注册房地产估价师： (12)（十二）实地查勘期： (12)（十三）估价作业期： (12)四、附件 (13)（一）估价对象实地查勘照片（二）估价对象位置示意图（三）估价对象权属证明复印件（四）房地产估价机构营业执照复印件和估价资质证书复印件（五）注册房地产估价师估价资格证书复印件注册房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）以及《房地产估价基本术语标准》GB/T50899对估价对象进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们于2017年12月11日已对本估价报告中估价对象的建筑结构、外观状况进行了实地查看并进行记录，但因委托方原因，未能进入室内进行现场勘查，室内照片为估价人员从门窗隔着玻璃门进行拍摄，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因委托人提供的资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

我们不承担对建筑物结构质量进行鉴定的责任。

六、本估价报告中评估对象没有涉及其它特殊专业，故没有人对估价报告提供重要的专业帮助。

七、委托人提供的估价对象的建筑面积和权属资料等是本次估价的重要依据，对于资料的真实性和准确性由委托人负责。

八、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定应以有关管理部门认定为准。

注册房地产估价师：卢文锋注册房地产估价师：吴文才（项目负责人）（报告复核人）注册号：4420070111 注册号：4420150012签名：签名：2017年12月11日估价的假设和限制条件一、一般事项假设：（一）本次估价的假设前提：1、市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。

2、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。

3、洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。

4、不考虑特殊买家的附加出价。

（二）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

（三）本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。

（四）本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的《中山市不动产登记资料证明表》上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。

（五）本次评估，以委托方提供的《中山市不动产登记资料证明表》上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。

二、未定事项假设本次评估的是房地产市场价值，对于在交付中可能会涉及买、卖双方税费或欠款及其他相关专业费用及手续费用（如诉讼费或拍卖佣金――在此不作考虑）。

经咨询物业管理公司，该房地产欠缴物业管理费共14000.22元（物业公司暂不收滞纳金），欠费周期为2016年6月至2017年11月，因房屋尚未入住，尚未有其他费用产生。

关于买、卖双方的相关税费以及欠费，为估价师大致了解的情况，仅供参考，实际发生的金额以相关部门及单位实际收取数额为准，请报告书使用者进一步调查及确认，由此产生的影响，我方不承担责任。

三、背离事实假设我们于2017年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以2017年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。

四、不相一致假设本次估价对象设有抵押权，假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。

本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。

五、依据不足假设本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进行考虑。

六、估价报告使用限制：（一）本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。

（二）本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据，不作它用。