求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础
选取可比实例
（一）、调查与选择比较案例
1.比较案例 ---与评估对象条件相似，用作待估对象比较参照 的交易案例 2.比较案例的要求 （1）与待估宗地属同一供应圈 与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地能产生 显著影响的其他土地所在区域。（价格相差不 超过25%）
（二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1卖双方的身份、心理、对交易标的物
的市值的了解等情况。
（2）修正原则
向着公平市场方向修正
（3）修正公式
交易情况修正后的交易案例价格=
待估宗地交易情况或正 常情况指数 交易实例价格 比较实例交易情况指数
表1 待估宗地与各交易实例条件
项目用 宗地成交 交易日期 地 价格/ （元/㎡） A 1250 2000年12 月1日 B C 1565 1620 2001年8 月1日 2002年12 月1日 土地使 用年期 70 70 50 容积 率 4.0 5.0 3.0 区域因素 个别因 修正系数 素修正 （%） 系数（%） +3 -10 -2 +4 -3 +1
实例A 商业 卖方急于出手低于正 常5% 2004.10（101） 28 25 25 20 98 28 25 13
实例B 商业 拍卖成交，成交价比 正常高5% 2005.4（103） 30 23 27 20 100 29 25 15
实例C 商业 正常交易 2005.1（102） 29 23 25 20 97 30 25 15
多项选择
1、关于市场比较法，下列说法正确的是（) A 具有较强的说服力和现实性 B 以替代关系为基础 C 计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估 结果准确性的关键
2.市场比较法中，交易案例修正的主要因素有（） A 交易情况 B 个别因素 C 区域因素 D 期日和年 期
所造成的比较案例的交易价格偏差，将其成交
价格修正为正常市场价格。
二、市场比较法的特征
1.以替代原则为基础 2.具有现实性 3.以价格求价格，在不正常市场条件下难与收益 价格相协调
三、应用条件
1、发达的土地市场 2、交易案例具有相关性和替代性
3、充分的交易实例资料
4、资料必须详实可靠
四、市场比较法估价步骤
实例：
估价师要评估一宗商业用地的市场价值，估价案 例情况见下表.土地还原率取6%，结果采用加 权平均法，实例A、实例B权重均为0.3，实例 C为0.4。计算土地价格。
估价对象 用途 交易情况 交易日期 区 域 因 素 繁华度 交通 市政配套 规划前景 区域因素小计 个 别 因 素 临街条件 宽深比 面积 商业 正常 2005.6.30（价 格指数105） 30 25 25 20 100 30 25 15
（3）修正方法 依据地价指数的变动率来分析计算，将交易价格 修订为估价期日的价格。 计算公式： 修正的估价期日的交易实例价格=
估价期日的价格指数 交易实例价格 交易时期价格指数
举例： 城市地价指数表
年度 2000 2001 2002 2003 2004
地价指数
100
105.2 125.21 154.18 176.48
1 1 /(1 r ) K n 1 1 /(1 r )
m
K—将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的 年期修正系数 r—土地还原率 m—待估宗地剩余使用年期 n—比较案例剩余使用年期
2）年期修正后地价=比较案例价格 K
例如： 案例成交价格为500元/平米，对应的剩余年期为 30年，而待估宗地剩余年期为20年，土地还原 率为8%，则年期修正如下：
1 1 /(1 8%) 年期修正后地价 500 30 1 1 /(1 8%)
20
6.容积率修正
实质：消除由于容积率不同造成的地价水平差异
容积率修正后的交易案 例价格 待估宗地容积率修正系 数 比较宗地价格 比较实例宗地容积率修 正系数
如果比较案例为1000元/平米，容积率为1.0，待 估宗地规划容积率为1.5，求待估宗地容积率 修正后价格。
条件 0-1000 （m） 1000-2000 >2000 修正 系数 因素 0.05； 1.00； -0.05 粮店
条件 0-200 （m） 200-600 >600 修正 系数 0.03； 1.00； -0.03
0-400 0-400 400-1200 600>1200 1000 >1000 0.02； 1.00； -0.02
待估宗地
5、修正各交易实例价格
土地使 交易日期 用年期 修正 修正
容积率 区域因素 个别因素 修正 修正 修正
129 .5 100 2.2 100 100 1366 .74 元/㎡ A.1250 100 100 2.8 103 90
B.
c.
D.
6、待估宗地价格的确定
取算术平均值：
比较案例在2002年成交，成交额为1000元/平米， 待估土地的估价期日为2004.9.1，根据上表进行 期日修正
修正的估价期日的交易实例价格=
176 .48 1000 125 .21
=1409.47
3.区域因素修正 （1）概念
是指土地所在地区的自然条件与社会、 经济、行政等因素相结合所产生的地区特性， 并对土地价格产生影响的因素。
2、剩余使用年期修正指数
50年期修正指数为： 70 50 [1-1/(1+8%) ]/[1-1/(1+8%) ]=100/98.32

40年期修正指数为： [1-1/(1+8%)70]/[1-1/(1+8%)40]=100/95.84

3、容积率修正系数： 4、确定区域因素和个别因素条件指数
例如：
交易情况修正系数表
交易形式 修正系数
协议 0.9
招标 0.95
拍卖 1
交易案例交易形式为协议，成交价格为1000元/平米， 待估宗地要求评估拍卖成交价格. 交易情况修正公式为：1000*1/0.9=1111元/平米
2.估价期日修正 （1）估价期日----估价结果对应的日期 （2）修正目的 交易案例的交易期日与待估土地估价期 日是有差异的，前者发生在前。此间，土地价 格很可能发生变化。进行期日修正，使比较案 例的价格符合估价期日的实际市场价格。
（2）与待估宗地用途相同或相似 用途不一致时，应进行用途修正 （3）交易类型相同 出让、转让、股份制改造、抵押等。当不一 致时应进行修正。
（4）成交日与待估宗地的估价基准日应接近 市场活跃1年、市场不活跃3年 （5）交易案例必须为正常交易 公开、平等、自愿的交易 （6）价格内涵要一致 土地开发程度是否一致，楼面地价还是地面地价
实例B
实例C
交易情况
正常
卖方急于出 手低于正常 5%
拍卖成交， 成交价比正 常高5%
正常交 易
交易日期
2005.6.30 2004.10 （价格指 （101） 数105） 100 100 98 98
2005.4（103）2005.1 （102）
区域因素小计 个别因素小计
100 99
97 100
容积率 剩余使用年限 成交价格
1.03 0.9935 5200
1.01 1 4900
实例2
（一）估价对象概况
1、与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交 易类型的4宗土地交易实例，见表1: 其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比 较，表中修正系数为正数的，表示交易实例的条件 优于待估宗地，系数为负数的，表示交易实例的条 件比待估宗地差。
形状
地质 个别因素小计 容积率
15
15 100 2
17
15 98 1.8
15
15 99 2.3
15
15 100 2.1
剩余使用年限
成交价格
40
38
4500
39
5200
40
4900
当地国土部门公布的商业用地容积率修正系数表
容积率
修正系数
1.8
2
2.1
1.01
2.3
1.03
0.98 1
估价对象 实例A
1.00； -0.02
1.00； 0.02； -0.03 1.00； -0.02
区域因素条件指数表
4.个别因素修正 宗地位置、面积、形状、开发程度、临街状况、 规划限制条件等 5.土地使用权年期修正 （1）实质：消除由于使用期限不同所造成的价 格上的差别。 （2）修正方法： 1）计算使用权年期修正系数

表中指数为交易实例与待估宗地相比，因此，确定 待估宗地的条件指数为100，各交易实例条件指数 按表4中给定数据确定。
表4 区域因素、个别因素条件指数
项目 区域因素条件指数 103 98 104 96 100 个别因素条件指数 90 97 101 98 100
比较实例A 比较实例B 比较实例C 比较实例D
D
待估宗 地
1450
2003年5 月1日
2003年10 月1日
40
70
3.0
2.5
-4
-2
2、土地还原利率为8%；
3、该市住宅地价指数以2000年12月1日为100， 以后平均每月上涨1个百分点，从2003年起每月 上涨0.5个百分点； 4、该市住宅地价的容积率修正系数如表2。
表2 容积率修正系数
市场比较法练习题
单项选择题
1、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称 为（ ）
A. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格
2、采用市场比较法进行招标底价评估时，选择的 某交易案例为协议方式交易，成交价格1000元/ ㎡ ，如果交易方式修正为：协议0.5，招标 0.75，拍卖1.0，则修正后的交易案例地价为 （ ）元/ ㎡ 。 A. 500 B. 1500 C. 1667 D. 2000