GDP与房价(HPI)格兰杰检验（1/3）
城市
上海 北京 广州 深圳 天津 重庆 杭州 青岛 宁波 成都
GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP与房价相关性较低 GDP与房价相关性较低 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因
R2值 0.87446 0.97293 0.96798 0.90695 0.9891 0.98294 0.97457 0.83908 0.95079 0.70179
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➢相关系数R2通过EVIEWS 3.0 得出。
• 从后十位城市房价 指数与国内生产总值 之间相关性分析来看， 相关系数R2较高。
Probability 0.002 0.374 4E-04 0.184 0.001 0.005 0.018 0.002 0.013 0.213
结果 拒绝 接受 拒绝 接受 拒绝 拒绝 拒绝 拒绝 拒绝 接受
➢拒绝表示GDP是房价上涨的原因；相反，接受表示GDP不是房价上涨的原因。 ➢GDP 是房价上涨原因的城市7个：海口、南宁、太原、兰州、呼和浩特、银川、贵阳。 ➢GDP不是房价上涨原因的城市3个：西会
•说明：假设各指标1998年为1 。
•房价涨幅低于各 项经济指标
➢与美国相反，1998-2007年中国各项经济指标增幅均高于住宅价格增幅。自05年以后， 中国房价增幅较大。 ➢1998-2007年中国各项经济指标增幅是房价增幅的1.87、 1.53和 1.31倍。
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宏观经济与房地产投资机会
我国个人住房贷款与住宅销售价格散点图
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宏观经济与房地产投资机会
新增个人住房贷款与住宅销售价格增幅折线图
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前十城市房价上涨原因二：
二次置业和投资（机）购房
•住宅销售价格与销售面积散点图
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宏观经济与房地产投资机会
宏观经济与房地产投资机会
GDP与房价的相关性研究（4/4）
➢ 很强的相关性仅能说明房价与GDP之间有密切的关系，但 这并不能说明是GDP导致了房价的上涨。
➢ 为此我们对两组城市进行了经济学中通用的格兰杰检验。 通过该检验来检测这两组城市中哪些城市是 GDP引发了 房价上涨。
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宏观经济与房地产投资机会
数据来源：国家统计局
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•102.50 •102.00 •101.50 •101.00 •100.50 •100.00 •99.50
➢ 因此，我们认为在长三角、珠三角和京津塘区域附近的二三线 城市具备更大的投资机会。
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宏观经济与房地产投资机会
三、1998-2007年中国房地产价 格上涨原因分析
1. 中国经济的快速增长 2. 居民收入有了较大提高 3. 投资性购房和二次置业大幅增加 4. 住房刚性需求增加 5. 房价上涨原因存在区域差异
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宏观经济与房地产投资机会
➢1998-2007年，中国 国内生产总值、可支配收入和工资等指标增幅远远 超过房价，美国正好相反。 ➢与我们普遍感觉房价快速增长不同的是，我国居民实际购房能力在逐年 提高。 ➢因此，中国本轮房价上涨具有坚实的经济基础，而美国房地产市场存在 泡沫。
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宏观经济与房地产投资 机会
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2020/11/17
宏观经济与房地产投资机会
目录
一、1998-2007年中美房地产价格比较 二、美国房地产市场为什么会出现问题？ 三、1998-2007年中国房地产价格上涨原因区域差异分析 四、2008年中国房地产价格下跌原因分析 五、2009年房地产投资机会
1.美国房地产价格上涨过快，市场出现 泡沫
➢在2004-2005年房价出现大幅增加，远远快于美国经济增速；房价上涨过快，居 民收入增速下降，消费者还贷压力不断加大，家庭支付能力下降，违约风险开始 集中暴露。房地产市场出现泡沫。
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宏观经济与房地产投资机会
2.房地产市场中投资（机）类和二次置 业者进一步推动了房价上涨
➢ 房市不景气，利率上升，众 多收入不高的购房者还款压力增 大，导致居民不能按时还房贷， 信贷违约风险集中暴露，由次级 抵押贷款衍生出来的金融衍生品 出现问题。因而引起华尔街金融 危机，最终形成波及全球性的经 济危机。
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宏观经济与房地产投资机会
美国金融危机的出现，恰好印证了美国房地 产市场的过度繁荣是没有经济根基的事实。
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GDP与房价的相关性研究（2/4）
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城市
R2值
上海
0.895083
北京
0.909072
广州 深圳 天津
0.518978 0.781139 0.975048
重庆
0.948294
杭州
0.974019
青岛 宁波
0.978394 0.937836
成都
0.964691
•美国
新家
庭数
量和
房屋
•
开工
量
➢自94年以后，美国房屋新开工量大于新组成家庭数量。住房投资性逐年需求增大。 ➢住宅具有居住和投资价值双重属性，吸引了众多的投资者和投机者购房。 ➢随着经济的发展家庭居民收入的增加，二次置业者加入到购房市场，进一步推动美国房价的上涨。
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宏观经济与房地产投资机会
宏观经济与房地产投资机会
二、美国房地产市场为什么会 出现问题？
我们认为，主要包括以下三个方面： 1.美国房地产价格上涨幅度高于经济发展增幅 2.房地产市场中投资（机）类和二次置业推动房价上涨 3.美国金融市场宽松，房地产次级住房贷款快速增加，
金融体系的风险增大
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宏观经济与房地产投资机会
➢检验结果通过EVIEWS 3.0 得出。
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宏观经济与房地产投资机会
GDP与房价格兰杰检验（3/3）
➢ 在中国的部分城市中确实存在着房地产泡沫。在35个大中城市中前十 位有7个城市出现了泡沫，后十位有3个城市出现了泡沫。
➢ 在大多数城市当中，确实是GDP是房价上涨的根本原因。在35个最大城 市中前十位有3个城市，后十位有7个城市。
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宏观经济与房地产投资机会
前十城市房价上涨原因一：
住房个人贷款
➢ 据官方统计，我国个人住房贷款的贷款余额在1998年为491 亿，到2007年底，我国个人住房贷款余额已达到30121亿元， 占到房地产贷款总额的62%。
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宏观经济与房地产投资机会
1998-2007年我国个人住房贷款余额
Probability 0.267 0.16
0.039 0.078 0.592 0.647 0.91 0.081
结果 接受 接受
拒绝 拒绝 接受 接受 接受 拒绝
➢拒绝表示GDP是房价上涨的原因；相反，接受表示GDP不是房价上涨的原因。 ➢GDP 是房价上涨原因的城市3个：天津、重庆和成都。 ➢GDP不是房价上涨原因的城市7个：上海、北京、广州、深圳、杭州、青岛、宁波。
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宏观经济与房地产投资机会
四、2008年中国房地产价格 下降原因分析
2008年，各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价 出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量也逐步增 加。我们认为，房价下跌的主要原因包括以下三点：
1.国家宏观政策调控 2.消费者对预期不高 3.美国经济危机影响
➢检验结果通过EVIEWS 3.0 得出。
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GDP与房价格兰杰检验（2/3）
城市 海口 西宁 南宁 合肥 太原 兰州 呼和浩特 银川 贵阳 乌鲁木齐
GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因 GDP不是HPI格兰杰原因
➢ 前十位城市分别是：上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、杭州、 青岛、宁波、成都。
➢ 后十位城市分别是：合肥、太原、呼和浩特、南宁、乌鲁木齐、兰州、 贵阳、银川、海口、西宁。
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宏观经济与房地产投资机会
GDP与房价的相关性研究（1/4）
➢ 对前十位、后十位城市分别进行回归分析，我们发现这两 组城市的房价与GDP有很强的相关性。
➢相关系数R2通过EVIEWS 3.0 得出。
• 从前十位城市房价 指数与国内生产总值 之间相关行分析来看， 除个别城市，如广州、 深圳、上海等城市， 相关系数R2值都在0.9 以上。
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GDP与房价的相关性研究（3/4）
城市 海口 西宁 南宁 合肥 太原 兰州 呼和浩特 银川 贵阳 乌鲁木齐
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宏观经济与房地产投资机会
•200 8年8 月起 房价 下降
宏观经济与房地产投资机会
•房屋销售价格指数 •新建商品住宅 •二手住宅
全国新建商品住宅销售价格指数
•08/10 •08/09 •08/08 •08/07 •08/06 •08/05 •08/04 •08/03 •08/02 •08/01 •07/12 •07/11 •07/10 •07/09 •07/08 •07/07 •07/06 •07/05 •07/04 •07/03 •07/02 •07/01 •06/12 •06/11 •06/10 •06/09 •06/08 •06/07 •06/06 •06/05 •06/04 •06/03 •06/02 •06/01 •05/12 •05/11 •05/10 •05/09 •05/08 •05/07