内景一
内景二
22
3.1.4 茂业百货
项目名称 位置 开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况 茂业百货 沈阳市沈河区青年大街185号 茂业国际控股有限公司 8.2万平方米 中高端 良好
调查时间为10月12日11:52—12:02，历时10分钟，其中进场人数60人，出场人数27人，提袋人数5人,
开业时间 出租率
6F
1
儿童服饰、家居用品
7F
1
影院、折扣店、配套
23
3.1.4 茂业百货
外观 平面
内景一
内景二
24
3.1.5 世贸百货
项目名称 位置 开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况
世贸百货 沈阳市沈河区文体西路 上海世贸集团 4.6万平方米 中档 很差 出租率 40% 开业时间 2010年
目标客户群及人流分析
家乐福文化路店 沈阳市沈河区文化路81号 开业时间 出租率 2004年 100%
2万平方米 低端 良好
目标客户群及人流分 析
人流量计算 楼层
附近居民
调查时间为10月13日11:14—11:24，调查时间历时10分钟，提袋人数为120人。
面积 （万平方米）
业态
代表商户
租金水平
BF
1F 2F 3F 0.7 0.7 0.7
附近的白领和居民的日常消费
测量时间为10月12日12:50—13:00，测量时间为10分钟，其中进场人数59人，出场人数111人，提袋 人数33人 面 积 （万 平方米 ） 1.7 1.7 1.6 业态 服装、餐饮 服装、儿童娱乐、童装 BHG超市 代表商户 Me&city、etam weekend、麦当劳 爱乐游、nike 200—240元/平方米 租金水平
项目名称
万象城 北京华联五里河购物中 心 家乐福文化路店 茂业百货
金廊商圈
世贸百货 久丽百货 百联购物中心 市府皇城恒隆广场 泛华商业广场一期 亿丰时代广场一期 兴隆奥特莱斯
14
2013年预计开业项目
序号 1 2
所属商圈 金廊商圈 浑南商圈
项目名称 华府新天地二期 浑南万达广场
商业类型 购物中心 购物中心
金 廊 地
中街
约12 公里，总面积约7.7 平 斱公里。区域定位为沈阳市
行政文化中心、政治经济中
心和金融文化产业中心，集 聚了金融贸易、商务办公、 公司总部、科技会展、文体
太原街 铁西
区
休闲、现代生活等功能，是
未来服务于东北、乃至东北 亚的区域中枢，是沈阳最重 要的经济带之一。
金廊商带——项目位置图
17
3.1.1 万象城
外观 平面
内景一
内景二
18
3.1.2 北京华联五里河购物中心
项目名称 位置 开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况
北京华联五里河购物中心 青年大街和文翠路的路口西南口 开业时间 出租率 2009年 80%
5万平方米 中低端 良好
目标客户群及人流分 析
人流量计算 楼层 1F 2F 3F
租金水平
综合评价： 该商场定位为女性主题商场，目前经营惨淡。现在已经改为茶城二次招商。
劣势：1、商场整体动线混乱；2、商场业态组合较少，品类单一
25
3.1.5 世贸百货
外观 平面
内景一
内景二
26
3.1.6 久丽百货
项目名称
久丽百货
位置
开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况 目 标 客 户群 及 人流 分析 人流量计算 楼层 1F 2F 3F
A区 B区 C区
规划总用地面积 总建筑面积 计容积率总建筑面积 酒店 公寓 办公 商业MALL 地上商业 地下商业
83856.80 M² 1132502.2 M² 880495.5 M² 29308.3 M² 418847.6 M² 116770.8 M² 233065.5 M² 82503.4 M²
沈阳市商圈的分布如左图所示。
浑南商圈
现有商业供应27.2万平方米 --亿丰时代广场一期 --泛华广场一期
未来可能形成的商圈
项目区位图
金廊商圈位于沈阳市区中部， 是沈阳城市中轴线的拓展。 商圈以沈阳南北向城市轴线 “北陵大街-北京街-青年大 街”为轴线向东西侧拓展， 其平均宽度1~2 公里，全长
长江街
12
三、项目周边商业项目分析
3.1 3.2 3.3
已开业商业项目分析 2013年开业项目 未来商业项目分析
13
3.1
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 浑南商圈 所属商圈
已开业商业项目分析
商业类型 购物中心 社区商业 超市 百货 百货 百货 购物中心 购物中心 购物中心 购物中心 折扣百货 档次 高端 低端 低端 中高端 中高端 高端 中低端 高端 中低端 中低端 中低端 建筑面积 12 3 3 10 8 2 10 10 12 15 11 开业时间 2011 2008 2006 2011 2010 2004 2009 2012 2009 2009 2012
9
金 二
金廊区域新商圈分布分布
1 2
五里河商圈商业分布 浑南商圈商业分布
10
2.1
五里河商圈商业分布
名称：嘉里中心 档次：高端 体量：N/A 开业时间：N/A
名称：沈阳万象城 档次：高端 体量：25万平方米 开业时间：2011年
1
7
名称：北京华联五里河购物中心 档次：中低端 体量：5万平方米 开业时间：2009年
综合评价：该商场整体定位低端，仍有部分商铺空置，经营状况不容乐观。
优势：1、项目所处位置较好，交通便利，人流较多
劣势：1、项目整体设计较差；2、业态搭配有欠妥当
19
3.1.2 北京华联五里河购物中心
外观 平面
内景一
内景二
20
3.1.3 家乐福文化路店
项目名称 位置 开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况
1
沈阳2013年 华强金廊项目 详细调研
深圳华强商业管理有限公司沈阳分公司
2
目 录
沈阳商业市场情况 项目周边商业分布
项目周边商业竞品项目分析
沈阳地下商业发展的现状 地下商业（定位）
3
4
5
一
沈阳商圈分布
沈阳目前有六个商圈 市级商圈：太原街商圈、中街商圈 区域商圈：北站商圈、金廊商圈 社区商圈：北行商圈、铁西商圈 未来可能形成商圈：浑南商圈
服装、皮具
服装、皮具 服装、餐饮、皮具
BMW lifestyle、De.soul、versus、i.t
EQ:IQ、ochirly、NOVO、fenglay
CEOQUIS、JNBY、odbo、samsonite、亚 洲土地 影院、溜冰场、餐 OSIM、一茶一坐、金牌小龙、蓉悦、 emoi、bose、megabox、world ice arena 饮、家居生活、药品 美容护理、家居生 Breo、玛花纤体、harbor house、baby land、 禾绿回转寿司、食通天美食广场 活、童装、餐饮
停车场
餐饮、服装 超市 超市 Pizza hut、KFC、森马、佐丹路 家乐福 家乐福 400--600元/平方米
综合评价： 该商场主要为大众化消费，经营情况良好。
优势：1、项目周边居民较多；2、项目依靠家乐福吸引大量人流，同时搭配低端餐饮与零售，整体经营良好。
21
3.1.3 家乐福文化路店
外观 平面
CERRUTI1881、VERRI、APPLE、Y-3、百货联营扣点率为13%-26% GIVENCHY、周大福、亨吉利 BYFORD 、 FANMDIS 、 BUGATTI 、 ECCO、EC/CHRISDIEN DENY KLOVA、EXCHANGE、TENG S、REX、 COBO、WHY、DA、JEEP、HISIMON GIAMMA BRUNS、ND、DAZZLE、 ONLY、AIMER、TRIUPH、ZIBAO ADIDAS、NIKE、KAPPA、LI-NING、 CONVERSE、PUMA、JACKJONES、 SELECTED、PLORY、JACK WOTFSKIN 小淑女与约翰、PAW IN PAW、E-LAND KIDS、LUOLAI、淑女屋床品、PEARL LIFE、PHILIPS/PANASONIC、SANYO 耀莱成龙国际影院、鑫春天美甲、娇莉芙
3
名称：家乐福 档次：低端 体量：2万平方米 开业时间：2004年
11
名称：世纪华丰购物广场 档次：中档 体量：12万平方米 开业时间：N/A
2 9 5
4
名称：茂业百货 档次：中档 体量：8.2万平方米 开业时间：2011年
名称：群升沈阳新天地 档次：中低档 体量：1.2万平方米 开业时间：N/A
名称：世贸百货 档次：中档 体量：4.6万平方米 开业时间：2010年
1
金廊商带商业：
1> 华府天地 2> 新华国际金融中心 3> 恒隆市府广场 4> 沈阳百联购物中心 5> 华润万象城 6> 嘉里建设地块（规 划中） 7> 沈阳茂业城
2
3
4
5
6
8> 同斱数码广场 9> 世纨华丰广场
7
10> 世茂五里河项目
8 9 10
11> 新世界会展中心 沈阳金廊华强中心
11
地块分布
影院60元/平方米
综合评价： 该项目定位高端、体量庞大、业态丰富，虽开业不久，但该商场已颇具人气 优势：1、项目定位高端，引进众多国际高端品牌，对高端消费者具有较强吸引力；2、项目设计理念超前、给人营造卓越的购物空 间；3、华润集团拥有丰富的商业地产运营经验，为购物提供更好的购物体验；4、项目交通便利 劣势：--