沈阳市橡胶四厂地块房地产项目营销报告
1
2015.12.25联吉地产呈
目标导向
目标一：
目标二：
业绩量化目标
[16年销售额沈阳市铁西区TOP ]
团队素质及能力沈阳市名列前茅，团队目标非量化
3
[成交率
10%以上&客户满意度90分以上]
[版块TOP 之于项目]
目标达成-1
3
2016年底项目销售额突破3.5亿，保证业绩目标达成
区域分析
铁西区：老五区之一，宜居大区，十字金廊，立体交通，配套丰富
1.1
1、区位：坐拥一环二环繁华地段，北临皇姑，西接 于洪，东与和平区接界； 2、环境：2008年，被列入改革开放30年全国18个 典型地区之一，荣获联合国全球宜居城区示范奖； 一环 3、规划：2010年规划建设的“西部十字金廊”已初 具规模；以建设大路、兴华街为两大主轴。填补铁西 区商务休闲空白； 地铁一号线 4、交通：地铁1号线2010年建成通车，已运行5年；
北二路

公共交通、轨道
营，资金雄厚，综合体开发经验
1.3
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司隶属于广东圣丰集团有限公司，成立于1993年5月29日。以房地产开发为主、酒店投 资经营及航空、军工、橡胶、石油、化工、通讯等多个领域、跨地区发展的综合性集团公司。公司人才，资金实力雄厚，发 展后势强劲，已在诸多领域里赢得了快速发展。集团公司业务在立足广州的基础上，目前已向北京、上海、辽宁、山东、深 圳等城市和地区逐步扩展。
3.8 3.3 3.2 2.3 1.8 2 1.4
7
Top3
销售额≥3.2亿元
8 9
10
11
碧桂园学府壹号
保工印象
皇姑区
铁西区
2015.9
2015.9
0.90
0.71
目 录
Part 1项目本体
Part 2市场环境
Part 3项目定位 附-联吉团队
Part 4营销策略篇
Part.1
项目本体篇
|区域|区位|品牌|指标|优劣势|
旗下产业代表：广州圣丰广场、丽都索菲特酒店
标杆式的城市综合体：本项目在当下同质化程度越来越高的同类产品中，于三大商圈交汇处独行其 是，以其简练奢华的标签彰显其现代商务的先锋理念。 2006年集团在沈阳，完成了对沈阳第四橡胶（厂）有限公司股权的收购；2014年3月摘得该地块。 楼面价：2900元/㎡
项目指标
1.4
项目一期
宗地位置 占地面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 住宅总户数
本体优势&劣势
1.5
本 体 优 势
城市发展热门区域，区域核心区位，商业配套、交通配套丰富； 地块方正，体量优势明显，外立面风格，中央景观围合打造，居住价值感突出； 产品规划适中符合刚需、刚改需求。


开发商本土知名度较弱，铁西区市民品牌偏好度较高； 周边配套中缺少学区配套，加分项弱化；
打通区域内外轨道交通； 二环
5、配套：铁百商圈、北一路万达商圈、北二路星摩 尔商圈······。
区域地位连年提升
6
区位分析
宗地：位于铁西核心区内，多商圈环绕，交通网发达，地铁上盖
卫工街 保工街 兴华南街
1.2
星摩尔商圈
齐贤北街 建设中路 铁西区政府

区域核心 多商圈辐射 交通路网发达 千缘+香江
2015.5 2015.5 2015.7 2015.6 2015.6 2015.9 2015.9 2015.5 2015.5
成交金额
8.45 8.43 7.10 6.40 4.10 3.29 3.20 1.65 1.48
2.3
4.3
1.5
3.0
Top3 销售额≥3.6亿元
2 3 4 5 6
15年1-10月销售金额
2010-2015年11月年人均可支配收入情况
5202 14%
23326 10% 5% 0% -5% 13% 26430 29074 10% 31720 9% 15% 27234 10%
8%
6%
7%
5%
0%
2010年
2011年
2012年
GDP
2013年
增长率
2014年
2015年（19）


地块原址属性-橡胶厂、印刷厂，宜居属性较低，地块价值需再次发掘；
小北四街为家具商城装卸货口，常有大车经过，有一定的噪音及安全性影响。
本 体 劣 势
Part.2
市场环境篇
|宏观环境|区域环境|竞争分析|客户分析
宏观经济环境 沈阳市经济总体较为平稳，人均可支配收入增速放缓
2.1
2010-2015年沈阳市GDP走势
8000 6000 4000 2000 0 -1% 14% 5017 5913 12% 6607 12% 7158 7098 15% 40000 30000 20000 10000 0 2010年 2011年 2012年 人均可支配收入 2013年 增长率 2014年 2015年（1-9） 11% 20541
2015年新开盘项目销售情况 序号
1
2014年铁西老城区销售额排名情况
7.1 3.6 3.0 2.5 2.3
项目名称
中金启城 中航城两河流域 万科紫台 保利大都会 碧桂园公园里 格林玫瑰湾 金地·铁西檀府 恒润雅筑 其仕和颂
区域
沈河区 和平区 皇姑区 皇姑区 东陵区 和平区 铁西区 铁西区 铁西区
开盘时间
综合体，分期开发，一期住宅为主，11.36万㎡，60-133㎡
外立面风格鲜明，城市感与居住感兼备 大景观围合社区，主轴景观打造
项目经济技术指标 宗地位置 总占地面积 总体规划 108182.81㎡ 铁西区建设大路与保工街交汇处 总建筑面积 项目一期 486204.01㎡ 五星级酒店、公寓、高层住宅、主题商场、沿街商业 兴顺北街与齐贤北街之间，北侧紧邻小北四路 33020.61㎡ 113661.04㎡ 11488.78㎡ 1200户 600个 一期内部配套 车位 幼儿园 一期产品配比 60-65㎡ 71-80㎡ 80-83㎡ 95-98㎡ 112-113㎡ 133㎡ 南向一室一厅 南北二室一厅 南北二室一厅 南北二室一厅 三室二厅一卫 三室二厅二卫 188套 188套 188套 330套 198套 132套 15.36% 15.36% 15.36% 26.96% 16.18% 10.78% 总套数 1224套 2930㎡ 建筑面积 面积区间 面积 商业总套数 129851.22㎡ 62㎡-133㎡ 41-520㎡ 65套