人气策略：由于区域热度差，项目位置偏，需采取聚人气的活动形式，每两周安排周末 采取小型活动形式聚集人气。
优化西部，为区域发展带来新的契机 。
□城市发展环境 房地产发展特点
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安阳经济发展稳定，房地产属于稳定、快速的发展阶段，市场有多元化趋势。 城市改造与扩张中，潜在供应有可能将房地产带入新的发展阶段。
□城市发展环境 小结
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区域中心城市，交通便利，是中原文化古都。 安阳市GDP持续上涨，固定资产投资增长速度快。 安阳城镇居民收入增速较快，收入来源也向着多元化方向发展。 优化西部，为区域发展带来新的契机。
区域中心城市，交通便利，是中原文化古都。
□城市发展环境 城市经济
2003-2009年安阳市GDP变化情况（亿元）
1200 1000
800 600 400 362 200
0 2003
463 2004
557 2005
645 2006
808 2007
1155 1036 2008 2009
2009年全市城镇投资走势
机会与阻碍并存，有区域客群却想买不爱买 因为———
生态环境、配套、品质，没有满足区域客群要求!
这正是本案成功运作的机会… …
我们要做的是
满足需要的产品+准确有效的沟通
我们一直在寻觅 ，寻觅，一个家园的梦想
梦想，如此生活
营销，形成与客户有效沟通的桥梁
第二部分 鼎盛·帕堤欧价值再认识
□区域发展与分析
安阳市GDP持续上涨，固定资产投资增长速度快。
□城市发展环境 居民收入
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据安阳市600户城镇住户抽样调查资料显示，2009年城镇居民人均可支配收入达到14809元，比上年的13637元增1172元，增长8.6%。
安阳城镇居民收入增速较快，收入来源也向着多元化方向发展。
客户方面：铁西区的客户呈现明显的“就近购买”的倾向，客户主要集中在铁西，另有少量西部乡镇客户。
供应量方面：随着龙安新区的开发，后期会有大量项目入市，主要集中在文明大道南部，位置相对偏远，价格 很难有大的突破。
机会：客户想买------地缘客户就近购买
阻碍：想买不爱买-----非城市热点发展区域，区域污染重、环境印象差、配套差、价格 低、楼盘形象差、无名盘，销售表现偏差；
完善项目 整体形象
三期 商业 全面辉煌
阶段
一期是项目试水，并为二三期提供最有效依据的阶段，操作的结果直接影响项目的运作信心，也影响着 整体策略，承载了更多的压力和任务，是全局战略部署的关键一步。
品牌运作思路、品牌策略
项目品牌策略
区域 持续 性发 展
一期 品牌落地
二期 品牌提升
品牌形成
三期 商业
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为安阳的一二手汽车，将大幅度地迅速提升区域认知度，并持续带来大量城市高消费群 体, 带动区域的配套及其它产业发展。
区域房地产开发
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碧海云天 项目
巴黎春天 项目
候家庄 项目
烧盆窑 项目
鼎盛·帕堤欧
四府坟 项目
本案与区域潜在地产项目将形成规模，使区域具有大型住宅区的发展前景，安彩大道将成为新的房地产热点区域，
安阳经济发展稳定，房地产属于稳定、快速的发展阶段，市场有多元化趋势。城市改造与扩张中，潜在供应有 可能将房地产带入新的发展阶段。
城市发展向好，支持区域房地产发展与不动产购买前景。
□市场环境
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市场供需特征
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铁西板块相对市场价格低、以地缘客户为主、追求性价比。
塑造品牌 创造溢价
稳健销售 实现销售
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□整体思路
项目一、二、三期/商业的关系
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一期的意义：成功入市顺利销售，是全盘操盘的关键
一期 平稳落地
阶段
迅速回款， 形成口碑社 区逐步成熟 并利于二三 期调整
增强一期 客户信心
二期 巩固提升
阶段
价格持续上涨 美誉度增加
彩、卷烟厂等大型企业集中，为区域提供了大量的从业人群，他们历来是安阳市房地产项 目的团购主力，对本案，具有同样的市场价值。
区域新产业带动
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BWM4S店
二手车市场
东风本田 昌河4S店
BYD4S店
已有的二手车市场，昌河、东风本田、BYD等汽车4S店，及在建的BWM4S店及计划中的其它4S店，使安彩大道东段成
在调整中发展， 在发展中调整。
————“鼎盛·帕堤欧”项目的营销运营前言
我们一直在寻觅 ，寻觅，一个家园的梦想
梦想，如此生活
安阳“鼎盛·帕堤欧”项目营销报告沟通
阜康基业 2010年9月20日
本次汇报框架
第一部分 营销环境与课题 第二部分 鼎盛·帕堤欧价值再认识 第三部分 全案营销策略 第四部分 一期入市方案
□环境与课题分析
我们面临的是什么样的课题？
城市机会：城市发展向好，支持区域房地产发展与不动产购买前景。 区域市场特点：安阳铁西板块相对市场价格低、以地缘客户为主、追求性价比。
区域认知：
机会：客户想买------地缘客户就近购买
阻碍：想买不爱买-----非城市热点发展区域，区域污染重、环境印象差、配套差、价格 低、楼盘形象差、无名盘，销售表现偏差；
第一部分 营销环境与课题
□城市发展环境 □市场环境 □环境与课题分析
□城市发展环境 城市位置
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安阳位于河南省的最北部，东经113°37′至 114°58′、北纬35°12′和36°22′之间，西部 为山区，东部为平原；地处山西、河北、河南三 省交汇点，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无 际的华北平原，是豫北区域性中心城市。 安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市 区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。北上500 公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。继续 东向入310国道500公里可达连云港。经106、104 国道货车9个小时到达天津港。11条省级公路干线 从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中 原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。 中原文化古都——安阳是中国七大古都之一是易 经发源地、甲骨文的故乡，安阳殷墟被列为世界 文化遗产，近期的曹操墓事件蛮声全国。
人性化尺度与品质
➢尽量保留原生态植物。 ➢ 注重小型公园，不过分强 调大型公共空间。 ➢ 注重社区生活与建筑品质
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较大的市场空间
➢高性价比 ➢可持续开发的片区
公共交通工具(需落实)
➢更加便利的路网利好 ➢公交站增设
积极的客群
➢铁西忠实的地缘客群 ➢城市向往品质的客群 ➢对房产积极的购买心态
奥姆斯特德(Frederick Law) --景观设计之父，里弗赛德是其作品之一。 他把公园、园道及住宅小区（或卫星郊区，satellite suburb）等几个概念完全联系在 一起，把公园与规划区连接起来， 形成“开放型城市社区”（open town suburb）。
对比“体现中产阶级理想的社区代表”
鼎盛·帕堤欧，可同样具有花园城市特质
地块45%的绿化指标。 大型居住区的未来开发规模前景。 非中心区的住宅社区。
注重建筑品质。 邻近公园，景观不过分强调大型公共空间。 注重城市传统生活与社区生活。
项目价值梳理
较好的区域发展潜力
➢城市规划对未来土地价值 的拉升 ➢产业发展产生的高端需求 ➢规模化开发提升区域热度
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价格策略：
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实
现
低开高走
高开高走
高开高走
价 格 目
标
一期
二期
三期、商业
分期的界定：我们将首开区的8栋商品房楼称为一期，二期为现规划的余房住宅，三期为项目底商及 后续的100亩地部分。
全盘推广策略：
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通过一期品牌落地，形成市场影响，成功实现销售目标。
二期高举高打，巩固、拔高形象，提升品质，增加项目附加值。
通过一、二期的推广和口碑传播，在三期及商业营销期，逐步完善项目品牌，同时通过 招商吸引国内大的品牌商家，发挥商业区示范性作用，形成有利的商业配套价值，实现 三期 及商业的利润最大化，并带动项目品牌全面升级。
活动策略：
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城市发展方向
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提升北部
优化西部
突出东部
安阳市城市总体规划（2007—2020）主要内容： 规划市域城镇空间结构为“一心两轴多点”，确立了中心城市—县（市）域中心城
市—重点镇—一般镇的四级市域城镇职能结构体系；到2020年市区总面积达到543.6平方公 里，城市建设用地为149.9平方公里，中心城区城市人口150万人，。规划期内城市主要向 南向东发展，适当向西延伸。中心城区内部确定12个居住片区，公共设施由文峰大道东西 方向轴线，中华路和永明路南北方向轴线构成“十字型”空间布局；城市绿地系统形成 “两脉、双环、线网、多园”的空间格局。城市远景规划按照“突出东部、提升北部、优 化西部、协调南部”的原则，发展为“一心双城三组团”的城市结构，中心城区内人口规 模预测发展为220-240万人，城市建设用地控制在240—260平方公里。
通达的安彩大道，107国道和中州路、梅东路，将放大对铁西区域及安阳城市中上层收入阶层和普通 收入阶层的吸引。
对于本项目，