0
年销售量接近145万平方米。
2003
2004
2005
单位：万平方米
3、2005年宝安中心区供应量
2003-2005 宝安供需关系图
预计为150万平方米，超过 2004年全宝安销售量。
区域内客户难以消化
【市场总结】
关内土地供应急剧下降，宝安中心区将成为市场热点区域； 宝安城市化进程不断加速，利好不断，各种原来长期影响关内客户破关 置业的因素逐步改善，宝安得到部分关内客户认可； 宝安中心区开发号角吹响，两年近200万平方米的供应量使其成为市场 必然的主角； 宝安中心区开发呈井喷态势，区域内客户短期内无法消化；
当天认筹近500个，现认筹超过700个
【发展商印象】
宝安豪宅专家，品质一脉传承
1998年，雅豪轩 2000年，御景台 2002年，丽景城 2003年，熙园 2004年，鸿景园
目标设定
【目标设定】
成为深圳西岸标杆物业； 实现片区同期项目市场最高价格； 满足项目可持续销售需求； 优化发展商金字品牌；
2004年11月28日认筹 2005年8月解筹
【营销节点】
【项目推广回顾】
联合媒体及宝安中心区各发展商共同挖掘片区价值， 并通过持续大规模的炒作为提升片区形象
“深圳西岸”
横空出世
【项目形象】 深圳西岸首府，人生自在非凡处
围墙
【项目推广回顾】
咨询处
宝安体育馆
楼书
【项目推广回顾】
2004年11月28日认筹，诚意金RMB10,000元；
【市场启示三】
西乡
新安
宝安 中心区
龙华
宝安房地产市场的集中 分布于龙华组团及西部 组团（新安、西乡、中 心区），由于地理位置 及本项目面市时间等因 素，2005年西部组团 将是研究的重点。
【市场启示三】
新安片区即将推出项目
新安片区2005年推出量较小，大多为高容积率（超过6）项目，项目指标决定其品质不佳；
幸福海岸 深业新岸线
泰华N2项目
行政中心
深海大道 海滨酒吧街
中央公园 历史文化博物馆
图书馆
酒店
艺术中心 海滨度假酒店
金成时代
体育场
鸿荣源尚都
好旺角
天悦龙庭
鸿荣源N5项目 丽晶国际
五星级酒店 自然科学博物馆
青少年宫 演艺中心
泰华项目
泰华项目
金
泓
润恒项目
单位：万平方米
【市场启示一】
1、自2002年起深圳开始实行用地三年紧控政策，2004年 比2003年政府住宅用地供应量锐减50%以上。
2、2004年政府住宅用地出让量集中于宝安、龙岗两区，其 中宝安占总量的65%以上。企业转让住宅用地中，宝安、龙 岗两区占全市住宅转让用地85%以上，其中宝安占全市的 50%；关内土地供应基本枯竭。
【前言】
本次汇报的目的在于： • 明确项目的推广思路和方向； • 确定销售推广的关键节点
本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工 作进展分阶段提交。
本报告暂未涉及商业部分。
项目介绍
【项目区位】
鸿荣源尚都
现有商住物业
体育场、体育馆
行政中心
中心公园
•宝安中心区地王，拥有最大景 观面； •北、西北、西可观体育中心； •西南、南向可观行政中心，中、 高层单位可观中心区中央景观 带，高层单位可观海，视野、 景观绝佳； •东北为规划住宅用地，东南为 天悦龙庭；
中心区供应量
宝安销售量
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
150
100
1、自2003年富通好望角一期 打响宝安中心区地产开发第一 炮，2004年宝安中心区房地产 开发规模激增，2005年更会出 现井喷，预计2004年、2005 年两年供应量将达到200万平 方米。
50
2、2003年全宝安销售量为
163万平方米，2004年1-10月
份达到131万平方米，预计全
3、深圳住宅开发由内至外的趋势成为定局，未来两年内， 宝安、龙岗必将成为深圳住宅开发的热点区域，尤其以宝 安为主。
关内土地供应枯竭 宝安将成市场热点
【市场启示二】
➢ 二线关弱化，拆关大势所趋； ➢ 地铁因素（1号线延长线）； ➢ 政府大力投资改善关外基础设施建设； ➢ 全面实行城市化管理；
宝安城市环境不断改善 与特区界限逐步打破 关内客户开始认同宝安
【关于目标的思考】
目标
市场启示 竞争分析 客户分析
策略形成
策略执行大纲
市场启示
【市场启示一】
70 60 50 40 30 20 10
0 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗
50
40
2003 30
2004
20
10
0 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗
2003、2004年政府出让住宅用地情况
2004年企业转让住宅用地情况
竞争分析
西乡28万
3800－4800
新安15万
4500－5200 中心区150万
4800－5800
南头15万
5200－6500
西丽15万 4800－5800
同价片区2005年供应量对比，宝安中心区存在巨大的规模优势，并 以超前的规划、纯净的片区形象于其他各片区形成明显的差异化， 片区间的竞争已经不是最主要的竞争层面
【项目概况】
项目经济技术指标：
占地：58070.40平方米 建面：212800平方米 住宅：162700平方米 商业：50000平方米 容积率：3.664 总户数：1314户 停车位：1883辆
【项目定位回顾】
项目定位： 区域性豪宅
【户型比例及分布】
N
【项目特色及亮点】
• 位于宝安中心区最核心位置，毗邻体育中心、行政中心、中央景观带，占据整个中 心区城市景观资源最丰富的地段； • 紧邻地铁宝安中心出口，交通便利； • 点式布局规划良好，两梯四户，几乎所有单位为南向，采光通风良好； • 产品细部处理良好，建筑风格尊贵、沉稳而有内涵； • 户型结构合理，双向无干扰空中庭院、入户花园，产品附加值高； • 产品亮点突出，贝尔高林法式园林、天际泳池、观景电梯、空中廊桥； • 配套优越，城市配套、城市会所、商业街区、酒店式大堂； • 区域内最大车位户数比； • 第一太平戴维斯国际物管顾问； • 宝安品牌开发商、区域品牌影响力极高；
【市场启示三】
西乡片区即将推出项目
西乡片区由于区域的局限，一直以来均不是热点片区，虽然有少数大盘支撑，但项 目开发周期较长，暂时无法形成规模市场效应。
【市场启示三】
宝安中心区即将推出项目
宝安中心区2004-2005年推出量大，成为市场主角。
【市场启示三】
宝安中心区成为市场主角
【市场启示四】
200