万科房地产公司财务分析报告万科房地产公司财务分析报告实习对象：实习名称：财务报表分析小组成员：实习时刻：2011.1.5～2011.1.11万科房地产集团财务分析企业简介(一)企业概况万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公布上市的企业之一。

至2003年6月30日止，公司总资产9 4.73亿元，净资产42.85 亿元。

1988年12月，公司公布向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,80 0万元，资产及经营规模迅速扩大。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1. 27亿元，公司开始跨地域进展。

1992年底，上海万科都市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月2 8日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45,135万港元，要紧投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，要紧投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务进展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001年将直截了当及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了进展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务差不多扩展到15个大中都市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

企业财务分析偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的全然咨询题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。

下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

短期偿债能力分析（见下表）在短期偿债能力的分析中, 流淌比率是一个重要指标, 近年来该指标呈波浪式变动趋势, 07 年流淌比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情形良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍旧高于同年行业0.539 的平均水平。

由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流淌比率更具有参考价值。

07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应对账款等流淌负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情形向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。

究其缘故, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流淌负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流淌负债中预收账款较去年增长3 倍, 万科实际的偿债能力因而得以提升,但反映在财务指标上, 则流淌负债增加, 速动比率下降。

以上两比率均处于行业中上游水平。

再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流淌比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。

07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流淌负债结构有所变化, 流淌负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。

就本行业来讲, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提升,但应重视现金为王的原则, 加大现金流的治理。

长期偿债能力(1) 资本资产结构分析。

为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理的资本结构。

从图1、图2 来看, 资产中流淌资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流淌资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构。

图1图2资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。

在流淌资产中, 存货占据相当大的比重。

预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。

缘故是房地产行业特点: 第一, 企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且要紧风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有专门大的存货余额; 其次, 关于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 因此写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。

具体到万科, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中持续增加储备的结果。

近3 年存货的结构质量有所提升, 但应连续注意做好存货的治理和销售工作, 提升资产质量。

关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 因此应收账款在流淌资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。

负债结构分析: ①流淌负债结构: 在借款中, 短期借款占专门大部分,但近年在资产中所占比重有所降低, 讲明其融资结构变化, 对短期借款有所操纵, 且短期借款一样采纳抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提升的一个必定反应。

应对账款比重上升要紧由于业务规模的扩大, 也可能是商业信誉增强使其能够延迟付款或者是可能是其资金周转显现咨询题, 应引起重视。

②长期负债结构:长期借款近年急剧上升, 讲明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也能够看出近时期万科关于资金需求的迫切。

整体负债结构有从短期负债融资逐步转向长期负债融资变化趋势。

在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受爱护的程度, 是一项重要指标。

万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。

( 2) 资金成本与现金债务总额比率图3可见, 万科的融资成本呈上升趋势。

要紧缘故是国家政策的变化, 这将是以后行业进展的整体趋势。

而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力, 只要能按时付息就能借新债换旧债, 坚持债务能力。

但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳固。

图3综上所述, 金融政策的变化, 对融资渠道的拓展提出了更高的要求, 土地政策的变化, 也进一步增加了房地产企业的资金需求, 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必定趋势。

企业面临资金紧张的压力和过度依靠银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险, 有效解决多渠道融资, 改善负债结构成为新的挑战。

营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则能够用较少的投入猎取较高的收益。

下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:1. 短期资产营运能力( 1) 存货周转率。

存货对企业经营活动变化具有专门的敏锐性, 操纵失败会导致成本过度, 作为万科的要紧资产, 存货的治理更是举足轻重。

由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价缺失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。

因此, 存货周转率的波动幅度在正常范畴, 但仍应提升存货治理水平和资产利用效率, 注重猎取优质项目, 加快项目的开发速度, 提升资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。

( 2) 应收账款周转率。

7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 缘故是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

3.长期资产营运能力固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 讲明万科保持了高度的固定资产利用率和治理效率, 同时也反映了其固定资产与要紧业务关联度不高。

总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势要紧是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提升使其下降幅度较小, 万科要提升总资产周转率, 必须改善存货的治理。

总的来讲, 万科的资产营运能力较强, 专门是其应收账款、固定资产的营运能力专门优秀, 堪称行业典范。

但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货治理效率下降较为明显, 因此造成了总资产治理效率降低, 治理层应关注存货的治理。

盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的全然保证, 是企业至关重要的能力。

1. 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业进展的全然。

从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的要紧来源。

企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心都市为辅的“3+X”跨地域布局。

以深圳和上海为核心的重点投资以及持续推进的二线都市扩张是保证业绩获得快速增长的要紧因素。

2. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的治理水平紧密有关。

在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售治理水平有专门大的提升。

由下表可见, 治理费用的增长幅度不小, 良好的治理关当然是企业进展的核心, 但也应进行适度的操纵。

由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。

因此, 万科在存在大量借款的情形下, 其财务费用却为负数, 治理层应注意提升资金利用效率。

3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐步增长。

0 7 年按照市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对以后市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。

08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。

其项目阶梯形的收入, 具有稳固性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的阻碍。

利润构成分析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其要紧来源, 毛利率保持稳固的增长态势, 而物业治理业务获利能力有待加大。

2006 年后净利润的增长在专门大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。

营业外收支净额的比重逐步减少。

4. 盈利能力指标(1) 资产酬劳率和净资产酬劳率。

这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。

讲明企业盈利能力持续提升。

( 2) 经营指数与每股现金流量。

经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。

下表显示该指标波动幅度较大, 讲明现金流缺乏稳固性, 存在较大的风险。

这种不确定性要紧是由于增加存货所致, 因此, 万科应加大现金流的治理, 降低市场风险, 提升运作效率, 保证业务开展的灵活度。