小产权房问题研究综述
【摘要】综述近年来有关小产权房问题的文献，运用文献梳理法和理论分析法，对小产权房概念、问题形成原因与治理对策等方面进行总结，得出研究结论：对小产权房问题的研究取得了重大进展，但是对于如何治理小产权房问题缺乏有效的对策建议，应当加强对于小产权房的治理的实践研究。

【关键词】小产权房；概念；原因；治理
小产权房最早出现于20世纪 90 年代初，开始多为一些为满足富人阶层的精神需求而建造的休闲度假别墅。

随着住房的商品化改革、城乡的一体化建设以及城市房价的持续飙升，小产权房以其低廉的价格优势迅速赢得中低收入阶层的认可，并以规模化方式在全国各地蔓延。

随着小产权房问题的逐渐显现，理论界和实践界对其的关注也越来越多。

笔者通过这些文献的梳理总结，发现国内学者对小产权房问题的研究主要集中在其概念的界定、问题形成的原因、治理对策等方面。

1、小产权房的概念
小产权房并不是严格的法律意义上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，其内涵与外延都比较模糊。

关于小产权房的概念，有狭义上和广义不同的解释。

狭义上，目前比较有法律权威性的概念是住房和城乡建设部（原建设部）在 2007年6月18日发布的《关于购买新建商品房的风险提示》中，对“小产权房”的定义：在农民集体所有的土地上建设
的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。

广义上，小产权房不仅包括狭义上的小产权房，还包括我国住房体制改革之初形成的“使用权房”，其主要是指由企事业单位向本企业职工提供的福利性住房、职工拥有自由居住、终身使用房屋的权利，但是不能自由处置，职工对房屋的权利由合同约定。

这类房屋的所有权、使用权和收益权都能在现有法律框架内得以确认和正常行使。

2、小产权房问题形成的原因
制度方面，我国城乡二元分割的土地管理体制是小产权房产生的制度根源，学者已达共识。

第一，城乡土地二元及形成的相应的土地管理制度是根源。

小产权房的纠纷反映出我国目前农村土地流转中禁止农民住房的买卖、抵押、流通政策存在的一些问题。

由于国有土地可以流转、交易、开发、抵押，但在集体土地建设商品房，必须先通过国家征收使集体土地转化为国有土地，再通过土地出让的方式才能获得建设用地使用权，然而国家征收的土地补偿费是按照土地的原有用途确定补偿标准，其补偿金额大大低于国有土地出让金，故这种由制度设计导致的不同权属状况的土地价格差异，是小产权房产生的制度性原因[3]。

经济方面，小产权房的产生是城市化快速发展的结果。

城市化的发展，新农村建设的推进为小产权房的存在和发展营造良好的发展
环境。

随着城市化进程的加快，原来位于城市郊区的集体土地不断向城市靠拢，有的村镇甚至演化成新的城市中心，为“小产权房”热销市场提供了地理优势条件[3]。

监管方面，小产权房难以治理还与政府相关部门执法监管存在一些问题有关。

“小产权房”及“以租代买”的土地往往是农民乱占耕地取得的，除了意识方面的原因，主要还是因为土地执法力度还不够。

由于小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上，部门职能交叉与监管依据不明是监管失败的主要原因。

此外，国民传统文化和投机心理一定程度上推动了小产权房的存在与发展。

随着物权法颁布实施以及公众对物权的深入理解，公众心理预期小产权房会得到合法身份，为小产权房提供了持久的购买动力。

同时，法不责众以及法难责众的社会心理和社会经验，是小产权房迅速蔓延的一个重要因素。

3、小产权房的治理
第一，改变城乡二元土地制度，建立城乡统一用地市场。

城乡二元结构的存在，阻碍了生产要素在城乡之间的流通和市场经济的发展，并导致资源分配的巨大不平衡，使得城乡之间产生巨大差距。

为了彻底地解决小产权房问题，必须对目前的城乡二元土地制度做出相应的调整，为此，我们还需建立起统一的城乡建设用地市场。

加强城乡土地市场体系建设，建立起囊括国有建设用地和集体建设用地在内的“统一市场”，达到“同地、同权、同价。

第二，坚持区别对待的原则，采取分类治理的办法进行治理。

从
小产权房建设占用土地的性质来看，对于不同区域、不同类型、不同年代的“小产权房”，政府应在摸清家底的基础上，应当要进行分类处理
第三，将小产权房纳入保障性住房范围，加大城镇居民住房保障力度。

由政府出面收购小产权房，或者将小产权房改造为公租房，以此来扩大保障性住房的房屋来源。

鉴于目前法律法规方面的缺失导致“小产权房”不具有合法流通的身份，可由政府出面予以收购，作为经济适用房、廉租房等保障性住房的有益补充，既可扩大保障性住房的供应量，又可减少政府对保障性住房的土地和资金投入。

第四，加强政策落实力度，完善政府监管职能。

一方面，政府可以通过对“小产权房”交易过程的监督及手续的审核来确保交易过程的合法性与透明性，对违规者予以重罚。

另一方面，明确界定地方政府对市场监管的责任，完善地方政府市场管理体制，完善行业管理办法和标准，健全对地方政府的激励???—约束机制，完善地方政府政绩考核体系。

4、评述与展望
通过对2007年以来国内学者对小产权房问题文献的研究总结，笔者发现，目前关于小产权房问题的研究取得了较大的进展，尤其是对其概念界定、形成的原因等方面的研究，学术界已经达成较为一致的观点。

但是，我们发现，对如何治理小产权房的问题，学术界还存在较大的争议。

同时，对于小产权房问题中涉及的产权主体
的界定问题以及各利益相关方的权利的界定问题等方面所做的研究还较为薄弱，从论文资料检索来看相关文章较少。

因此，今后我国政府将加大对小产权房的清理工作。

笔者认为，以后的研究可围绕以下几个方面展开：第一，鉴于我国特殊国情，应在坚持土地所有制前提下，探索小产权房的治理路径；第二，可运用经济计量、数理统计等方法，加大对小产权房的定量研究；第三，加强对于小产权房的主体的界定和利益相关方的权利界定问题的研究；第四，可结合具体相关法律法规，加大对小产权房的合法化问题的探讨。

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