项目物业形态定位
项目市场形象
Part Three 第三部分
如何实现目标
整体思路
实际发展要素
市场要素
明确方向，弹性调整
资金要素
开发模式选择
自主开发
∙优点 有利公司长久发展项目 可控性最强 ∙缺点 资金需求大 开发能力要求高 开发风险高
合作开发
∙优点 有利于公司长远发展 开发风险可控 可建立自身商业品牌 可确保资金链条健康 ∙缺点 较难寻觅理想合作方
番禺商圈概况——核心竞争项目
圣鑫商业广场
番禺商圈概况结论——引发思考
本章结论
项目开发定位方向与比重
居 住
租
销
赁
售
商 业
开发方向研判
开发方向研判
主题购物公园的三种主题化
建筑形态上主题化
N次代主题购物公园
东∙城∙汇
E-Town
消费模式上主题化
经营上主题化
开发方向选定
主题购物公园+商务酒店公寓
本项目所在番禺广场商圈则将成为番 禺新城和广州新城两大重要城市规划 区域的核心商圈，其商业发展前景较 为明显。
番禺商圈概况——商圈辐射能力
番禺商圈概况——小结
项目所在的番禺广场商圈是市桥商圈的延伸，为快速发展的新型商圈，周边 社区众多的中高端消费人群和未来市桥商务区的办公人群将给本项目的商业 发展提供充足的需求支持。但该商圈目前容量小，真正成型有待时日。
宏观背景—番禺产业发展方向
“稳一产、优二产、促三产”战略， 推进三大产业协调发展。
宏观背景——交通网络
在区域规划重大利好下，城际高速公路和地铁持续为广州提速，区域辐射力 将极大增强。
宏观背景——小结
宏观背景——人口
广州对周边各省人口辐射力强，具有近半外来人口，番禺是外来人口最高的区域。
宏观背景——广州房地产市场
番禺哈街
∙作为“一站式无国界餐饮娱乐主题商街”，哈街占地约3.8万平方米，商业规模面积约 5万平方米，停车场约350个车位，商业街长约700米。由八大主体建筑构成，首层楼 高7米，二、三层楼高3.8米。哈街项目计划投资1.2亿元，将打造集购物、美食、娱乐、 休闲、办公、商务、旅游、运动八大功能于一体，彻底实现了一站式配套。
番禺商圈概况——消费特征
自身商圈消费辐射能力不足，消费群长期外流。
番禺商圈概况——未来大型商业体项目
信投总部基地
敏捷舜德项目
广州南站铁路新客运站商旅经济圈
万达广场
番禺商圈概况——现正招商项目
汇珑商业广场 ∙项目占地面积为3.7万平方米，总建筑面 积 15万平方米，其中商业部分7层，合共 面积12万平方米。
招商/销售/策略——针对主题购物公园招商原则与策略
招商/销售/策略——针对公寓的销售策略
运营系统——宗旨及时间节点
商业运营 第三年
商业盈利
运营系统——思路＆模式
运营系统——系统＆工作要点
物业管理——工作阶段划分及目标
光正地产对东城汇的期望
光正地产定必倾 尽全力实现期望！
Q&A
番禺区内主要专业市场租金一览表：
北部片区
区域航空枢纽、临空型先进制造 业基地、国际物流服务中心等
从化片区
特色生态农业示范区、区域生态 旅游基地、水源涵养地
增城片区
特色生态农业示范区/现代制造 业基地，区域生态旅游基地
中心片区
广东省行政管理中心，珠三角世 界级城镇群的高端生产性服务业 中心
番禺片区
番禺副城区，由汉溪-长隆-万博组 团及19个居住单元构成。定位铁 路客运交通枢纽，商贸、旅游综 合服务中心，高等教育基地，承 接主城区人口疏解的居住城区
2011年住宅市场政策的继续从严，再加上通胀持续的背景下，流动资金需寻求投资渠 道以期保值或增值，商业市场凭此吸纳流动资金并带动价格继续高歌猛进，环比涨幅 44.6%，同比涨幅达71.3%。
番禺商圈概况——发展历程
番禺商圈概况——发展格局
汉溪-万博商圈
大北路 －繁华 路商圈
番禺广 场商圈
番禺广 场商圈
城市发展重心南移，区 域未来发展空间巨大
东部副城区
包括黄埔及萝岗两部分。定位区 域港口，珠江三角洲现代物流中 心，先进制造业基地和技术创新 中心，历史文化旅游基地、配套 产业的居住城区
南沙片区
国际枢纽港口，临港工业聚集区 ，宜居南拓重点区域，区域发展潜力巨大。
项目业态定位建议——定位思路
东城汇 E-TOWN 业态组合思路
＞令项目成为番禺名片，树立业内口碑 ＞面对今后番禺商业物业的激烈竞争，要以大北路为核心，与周边资源互动，形成竞争力。 ＞考虑番禺市桥的消费档次，配合以中间档业态与其呼应业态与品牌设置应与该消费者的购买 力匹配。 ＞零售商对项目的看法 ＞可观的租金收益。
北亭广场是 中国第一家大学MALL,占地面积8.9万平方米，总建筑面积12万平方米，是广州市政府在大学城批准建 设的唯一真正MALL业态的大型商业项目。 北亭广场所处的广州大学城拥有近40万的学生及教职工，项目同样为无产权的商业综合体。开业后由于 业态分布不合理，经营产权不统一，项目配套的不完善，经营每况愈下，目前开业率不足10%。
目标: 项目利润及品牌效益最大化
选择的商业定位如何实现
Part I 第一部分
以持久经营为主导的商业项目
项目概况: 地理位置
项目位于广州番禺区行政中心区兴泰路与广场东路交汇处，由多个分散地块构成，
土地使用性质为集体用地性质，租赁年期为20年。
项目概况——S.W.O.T分析
宏观背景——区位规划
整体出让开发权
∙优点 开发的资金压力最小开发风险最低 ∙缺点 项目可控性弱不利于公司品牌及开 发经验积累
自主开发为基本，以合作开发为目标，出让开发权为辅助的开发策略
资金筹措模式选择
通过这四个方面 的补充，养大了这个 项目后，反过来，这 个项目就可以成为公 司自有资金的重要来 源，为集团的未来长 远发展奠定坚实的基 础。
项目分期开发与回收策略建议
项目内各类型物业盈利模式组合方案
项目发展建议——规划考虑
项目发展建议——主题购物公园
项目发展建议——规划原则
项目发展建议——设计顾问工作机制
项目发展建议——外立面＆景观
项目发展建议——外部动线
项目发展建议——内部动线
招商/销售/策略——针对商务酒店招商策略
旧专业市场普遍存在的问题：
＞传统的老城区中心，交通拥挤； ＞仓库面积小； ＞停车不方便； ＞经营环境差，档次低； ＞配套设施落后； ＞租金昂贵，商家经营成本高； ＞无证照经营，违章建筑、黑作坊 、乱摆乱卖、占道经营情况十分突 出； ＞在治安、消防、税收、管理等方 面也存在着诸多隐患； ＞政府整治升级对象；