养老项目考察总结汇报（随园嘉树、乌镇雅园、苏州桃花源）二〇一四年十一月目录（一）杭州万科随园嘉树 (2)一、项目概况 (2)二、商业模式 (4)三、外部配套体系 (4)三、装修设计风格 (10)四、内部适老化设计 (11)1、空调系统 (11)2、安全系统 (12)3、设计细节 (12)（二）绿城乌镇雅园—学院式养老模式 (16)一、项目概况 (17)二、特色服务 (18)1、颐养健康服务 (18)2、颐乐学习服务 (18)3、颐居生活服务 (19)三、主要配套设施 (21)（三）绿城苏州桃花源—最奢侈的顶级别墅 (24)一、项目概况 (24)二、总体景观设计 (26)三、周边配套体系 (27)四、精装品牌 (28)五、桃花源特色 (29)六、设计细节部分 (33)（四）总结 (35)（一）杭州万科随园嘉树万科在各地方打造的养老产品有两个共性：主打社区化养老模式，以邻里式文化为核心，在传统住宅项目中拿出一幢楼做养老或是在成熟大盘中做一个养老社区，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务；且以提供养老服务为核心，而不只是养老地产。

一、项目概况随园嘉树位于良渚文化村核心，享受良渚文化村将近十年的成熟社区配套，包括浙医一院良渚门诊部（三级甲等），浙江数字医疗卫生技术研究院，四A级旅游景区资源地理位置，以及玉鸟幼儿园、玉鸟流苏商业街、白鹭湾君澜度假酒店等。

万科良渚文化村坐落于杭州市中心半小时生活圈，距西湖、武林广场市中心距离约18 公里，在杭州市的地铁规划里，今年地铁线将进入良渚文化村。

良渚文化村总占地面积1 万亩，可开发土地面积超过5000 亩，是迄今为止万科集团最大的项目。

万科在良渚文化村对养老地产的尝试是采用类似“城中城”的做法。

即在200 万平方米的大社区中心插入一个6 万平方米的养老社区随园嘉树，从而形成一个内循环、自我平衡并不断成长的综合有机体。

其中包含500平米中央金十字配套，3000平米风雨连廊，容积率为1.0，绿地率35%。

规划为8栋多层，5层电梯多层公寓，575户，338个房间，700多个床位，分为75 m2（50%）、100 m2（30%）和110 m2（20%）三种户型。

全户型适老专门设计，75平米是主力户型。

随园嘉树1号楼75-110方房源，均价15000元/平米。

在售精装老年公寓还有3、7号楼房源，均价在14000元/平方米左右，开盘两个月两次推盘均售罄。

随园嘉树还配套了一栋颐养中心和一栋康复中心，其中康复中心包括4500 ㎡集中式配套中心“随园会”和122 床护理院。

颐养中心和康复中心由万科持有，与台湾专业的医疗机构合作，提供专业服务。

二、商业模式通过使用权转让+服务费和长租赁+服务费的销售模式，实现了养老地产投资端的盈利模式，也保证了后期运营的可持续性。

“前期使用权的出售，就已经可以覆盖前期的投资成本。

”杭州万科养老事业部总监苏彬灿介绍。

之所以是使用权出售，随园嘉树的土地性质为旅游用地，40 年产权，无法分割小产权，只能签使用权合同。

第一期是通过出售使用权，但后续杭州万科的养老产品将主要为租赁的模式对外发售。

随园嘉树依托随园特设的健康管理中心为长者提供健康管理服务。

为确保以服务为主体的养老社区更为专业，杭州万科成立了相对独立的养老事业部，并打造了一支120 多人的专业养老运营团队。

三、外部配套体系随园嘉树定位养老地产的随园嘉树选址在紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。

玉鸟流苏配套商业涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备商业。

随园嘉树园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500 平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，是一个专为长者营造的养老配套集群。

三、装修设计风格随园嘉树不同户型采用不同装修风格，集合现代简约、欧美风格、田园风格及中式古典。

四、内部适老化设计养老社区的养老服务全部涵盖。

其中硬件方面有40 多项适老化的细节。

比如说入户动线细节、卧室、厨房、卫生间、家庭职能化、户内采光空间、室内设施设备、全区无障碍设计等等。

除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套。

为长者提供“六心”级、“24 小时管家”等服务，采用健康数据测量中心和智慧小区呼叫系统实现服务无缝隙链接。

1、空调系统（1）中央空调：采用插卡即使用的模式，中央空调的温度条件系统也减少老人自己使用的不便。

（2）门窗系统：采用断桥隔热系统，隔音隔热效果较好，匹配老人喜静的特性；（3）新风系统：针对门窗的隔热隔音性能，以新风系统解决室内空气流通问题2、安全系统（1）一键紧急报警：套内多处安装一键紧急报警系统，防备老人发生意外时可以及时通知物业中心。

同时报警装置特别安装下拉延伸线，即便老人倒地也能顺利报警。

（2）不活动通知：在卫生间和客厅中间走道上方设置红外感应系统，老人在家的状态下，如果6小时没有经过该区域，红外感应会及时报警，通知物业中心。

（3）数字监控系统：配合电子门卡、一键报警、不活动通知等系统合成在物业管理中心有对各户老人的数字监管系统；老人的就诊记录、生活习惯、是否在家、是否意外都可以及时了解。

3、设计细节3.1 入户转换细节（1）无障碍入户门：门宽增加设计为1米，便于轮椅和担架进出。

（2）卡式数码锁：电子门卡刷卡入户，不开门10秒钟门自动锁上，若门没有关上会发出长鸣声，提醒老人关门。

（3）入户搁架：入户门旁边设置隔板，方便老人回来开门时放置手上物品，免去老人弯腰等危险动作。

3.2卫浴细节（1）防滑地砖和无高差地面：防滑地砖的设置，把老人滑到的可能性降低到最小。

无高差的地面设置方便老人轮椅进出。

（2）扶手装置：卫浴和坐便器旁边都安装扶手，避免老人滑到（3）暖气架兼毛巾架功能：安装带毛巾架功能的暖气架，取暖和烘干毛巾一举两得，解决卫浴空间潮湿已生菌的问题。

（4）无障碍洗脸池及暖足机：洗脸池下方设计为凹进模式，凹进的宽度正好方便轮椅老人贴近洗脸池。

且下方凹进处设置暖足机，考虑到老人血液循环不好足部发凉的特征，洗脸同时烘干湿脚，避免老人生病。

（5）壁式置物格嵌入式设计，用于放置洗浴用品，避免突出的搁板对长者造成的阻碍（6）双层地漏卫浴间门口设置地漏，防止无高差地面引起的积水。

3.3 厨房细节（1）下拉式置物篮：触碰即自动下拉，充分考虑老人尤其是轮椅老人的够高不便（2）净水龙头照顾老人烧水的不便（3）270度拐角置物架针对老年人收纳杂物较多的特点，该产品对空间的使用细节尤其关注（4）高照明度操作台老年人一般视力相对减弱，针对这一特征，在厨房操作台上方专门设置了高照明度灯光，方便老人使用3.4 其他细节（1）分床设计：老人睡眠较差，为减轻相互间的干扰，采用分床设置，同室不同床。

（2）按键的位置照顾轮椅老人生活便利性，所有家中的按键位置都是老人坐在轮椅上都直接能够着的位置（3）阳台尺度针对老年人喜欢晒太阳和在阳台上种花花草草的生活习性，阳台尺度比一般居所尺度放宽（4）折叠式晾衣架阳台栏杆处设置折叠式晾衣架，随手就可晾晒衣物，免去升高弯腰的危险动作（5）一键式电话机大按键的贴心设计，且可将家人号码设置成固定键，一键就可拨通家人电话（二）绿城乌镇雅园—学院式养老模式江南奇景水中乡，后巷前街舟楫忙。

行客欲知乌镇事，小桥黛瓦话沧桑。

一、项目概况绿城乌镇雅园，是乌镇目前正在打造的国际旅游区的重要组成部分，距杭州约 65公里，距苏州约 80 公里，距上海 120 公里。

绿城乌镇雅园所在的乌镇国际健康生态产业园总规划面积达 5500 亩，核心区占地面积约 1500 亩，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，包括养生居住区、颐乐学院、国际养老护理中心、雅达国际康复医院、养生度假酒店和特色商业区六大功能板块。

绿城乌镇雅园总面积约为 60 万平方米，采用新民国建筑风格，以原生态自然景观，加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。

项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，户型为58m2、72 m2、90 m2、128 m2和140 m2为主，均价14000-15000元/平米，全部是绿城的精装品质，营造舒适雅致居住氛围，实现拎包入住。

二、特色服务1、颐养健康服务主要是关注学员的身体健康，主要包括4项服务内容，1、360健康体检，通过各项综合体检(例如基础体检，平衡能力测试、手眼反应力测试、人体成分分析、骨密度检测和心理状况测评等)，对学员的健康情况作出全面的评估，并建立健康档案。

2、持续性的健康监测，学员可以时刻了解自己的健康状况(比如血压、血氧饱和度、血糖、体脂等)。

3、24H的健康管家服务，不但可以对学员的身体状况做到及时的提醒，还可以在学员身体不适的时候，第一时间上门服务。

4、100%健康促进服务，通过在颐乐学院设置专业健康促进馆，当学员发现身体状况异样时，可以前往咨询并接受服务，通过互动游戏的方式锻炼视听感官能力，也可以选择智能按摩椅和睡眠仪进行身体调理。

2、颐乐学习服务颐乐学院的校区，类似于“寄宿制老年大学”，老年人居住在“宿舍”，参加颐乐学院的日常学习活动，并以此作为晚年生活的主要内容。

“活到老学到老”是颐乐学院的一个重要特质，和杭州师范大学合作，按老年人的特点设置了科学的课程和社团活动，颐乐学院安排了丰富的课程内容供学员们选择，主要有健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系5大系，设计有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等丰富课程。

同时引导和支持成立学生社团组织(如摄影社团、钓鱼社团、棋牌社团、游泳社团、门球社团、乒乓球社团等)，为居民创造相互交流的空间。

3、颐居生活服务主要是在绿城原有的园区生活服务体系的基础上，增加针对老年人生活方面的特色服务内容，解决基本的衣食住行等生活问题。

将开通乌镇往返杭州和上海的大巴车，也会在社区内设立电瓶车服务，方便业主前往颐乐学院学习和活动，或者朋友间串门走动。

24小时的生活秘书不仅可以提供陪聊、读报、协助健康监测及各类代办等事项，也可以在紧急报警等情况下，联络相关人员及时作出反应。

三、主要配套设施乌镇国际健康生态产业园整体定位为复合型休闲健康养老主题园区，推行的是“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新模式。

雅达国际康复医院将建成一家专注于康复疗养的高端医院，建筑面积约8万平方米，可提供350个床位，主要提供神经系统病患、骨科疾病、运动损伤和亚健康人群健康管理等康复治疗服务，引入德国高端康复医疗品牌Medical park的商业模式和管理理念，并由德国医疗专家组成的运营团队负责运营；国际养老护理中心将引进欧洲高端医护品牌，打造中国医护型养老的范本；江南水乡的特色综合休闲体验型古镇商业街区与符合江南文化底蕴和乌镇国际旅游区定位的星级度假酒店，让园区具备养生功能的同时还具有休闲度假功能。