A单位与B单位、C单位、D单位等合作开发房地产合同纠纷案
[裁判摘要]
合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
最高人民法院
民事判决书
(2010)民一终字第45号
上诉人(原审原告)：A单位。
法定代表人：许礼庚，该公司代理董事长。
委托代理人：王国安，广东信利盛达律师事务所律师。
委托代理人：徐冲，北京市天为律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：B单位。
法定代表人：陈锦旭，该公司总经理。
委托代理人：王峰，北京市天同律师事务所律师。
委托代理人：易民胜，广东广大律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：C单位。
法定代表人：梁光明，该公司总经理。
委托代理人：陈治民，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人：陈耀权，北京市天同律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：D单位。
法定代表人：任勇辉，该公司董事长。
委托代理人：李卫星，广东金阳律师事务所律师。
委托代理人：曾达琴。
原审第三人：E单位。
法定代表人：陈金龙，该公司董事长。
委托代理人：张少元，广东粤商律师事务所律师。
委托代理人：宋校红，广东国晖律师事务所律师。
原审第三人：F单位。
法定代表人：林中青，该公司总经理。
委托代理人：刘继承，广东胜伦律师事务所律师。
委托代理人：林庭勇，该公司董事长。
上诉人深圳市富山宝实业有限公司 (以下简称富山宝公司)与被上诉人B单位(以下简称福星公司)、被上诉人C单位(以下简称福永公司)、被上诉人D单位(以下简称金安城公司)、原审第三人E单位(以下简称大金利公司)、原审第三人F单位 (以下简称海洋城公司)合作开发房地产合同纠纷一案，广东省高级人民法院于2009年11月21日作出(2006)粤高法民一初字第18号民事判决。富山宝公司不服该
判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2010年6月24日开庭审理了本案。富山宝公司的法定代表人许礼庚及其委托代理人王国安、徐冲，福星公司的法定代表人陈锦旭及其委托代理人王峰、易民胜，福永公司的法定代表人梁光明及其委托代理人陈治民、陈耀权，金安城公司的法定代表人任勇辉及其委托代理人李卫星、曾达琴，大金利公司的委托代理人张少元、宋校红，海洋城公司的委托代理人刘继承、林庭勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，1992年5月14日，广东省深圳市原宝安县国土局以国地字[1992]1607号《划拨机场返还的安置用地的通知》，同意将深圳机场征地返还用地中位于兴围路口的70亩土地的使用权划拨给广东省深圳市原宝安县福永镇福永村委会。1992年12月14日，深圳宝安福永镇福永经济发展公司(该公司于2004年 10月21
日更名为福星公司)作为甲方与深圳大地木竹制品有限公司(后更名
为富山宝公司)作为乙方就合作开发上述划拨用地中位于深圳机场出口处约1．5公里 (即广深公路三角地带)，面积为44 143．7平方米的地块，签订《合作投资兴建三星花园合同书》。双方约定的主要内容如下： (二)合作形式：1．甲方提供上述地块作为双方合作发展的商住用地(附土地批文及地形红线图)；2．乙方负责提供该用地建筑的全部资金及配合建筑开发区有关费用； 3．合作期为50年，自1993年1月1日至 2042年12月30日止，合作期满后建筑物产权归甲方所有；4．宾馆、商业、铺位、托儿所等，在经营使用期限内如需转让、抵押，必须取得一致同意。(三)甲乙双方责任：1．甲方责任：
(1)负责该地平整好，并把施工时所需的用电、用水的来源引至该红线边 (包括费用)；(2)负责办理规划立项、工程报建等手续，负责与镇物业公司对口挂钩工作；(3)负责与有关单位协商该商住区的供电、通讯等增容及申报报装；(4)负责结合施工现场的管理及乙方委托办理的力所能及的其他事由；(5)负责楼房产权的报批和登记手续。2．乙方责任：(1)负责该用地全部投建资金费用(包括立项、工程报建及镇物业公司的市政及对口经费)及商住区的供电、供水、通讯、道路、绿化等配套设施的报资费用；(2)负责在签订本合同协议时提供资金壹仟万元给甲方作开发费用，时间2年，由1992年12月15日起至1994年12月14日止，月利息按9．39‰计算； (3)负责该商住地划量、规划、绘图等工作及施工管理，把好测量、规划、绘图等工作及施工管理，把好测量，并在甲方完成三通一平的基础上于1993年3月开始施工投建。该工程必须在合同生效之日起3年内完成，否则逾期不建的土地，甲方有权收回；(4)负责计划分批投建的面积、资金等投放的可行性报告及计划(计划在3年内完成)。(四)组织机构：双方在签订协议后，需在与镇物业公司对口挂钩的基础上双方派员组建“物业投建管理总公司”，负责投建事项的质量及今后合作公司的物业管理及收益。(五)利润分成：1．该商住区以高层建设为主，结合宾馆、商业铺店、停车场、幼儿园等附属设施，该建筑的密度比例及高程均按部门的有关规定为准(建筑总面积：约15万平方米)；2．双方对合作兴建的物业产权均享有出租、抵押、转让、外销等权益。物业所得的利润分成则以商住楼销售扣除福永公司挂勾费分成，利润的
25％归甲方，乙方占75％；3．对甲乙双方共同管理的固定资产经营或承包、转让等分成则甲方占35％，乙方占65％。协议还约定，本合同生效后，乙方在基建期内发生的一切债权债务与甲方无关；合同期内，甲方不得以任何借口收回该幅土地的使用权，否则赔偿乙方因此造成的一切损失。上述合同于签订当日由广东省宝安县福永镇法律服务所见证。
1993年7月28日，福星公司、富山宝公司与福永公司(具备房地产开发经营资质)签订《合作开发“三星别墅”合同书》，约定福星公司、富山宝公司提供开发用地及建设资金，福永公司投入管理技术，以福永公司的名义共同开发涉案项目，项目称为“三星别墅”(后经批准更名为“金银城”项目)，总建筑面积为28万平方米。福永公司协助福星公司、富山宝公司办理项目开发及工程建设的各项手续，房产内、外销售及产权登记手续，编制房产销售计划、确定房产销售价格等，费用全部由福星公司、富山宝公司承担。福永公司从房产销售总额中提取6％作为经营管理费，其余盈益全部归福星公司、富山宝公司所有，项目三年内完成建设。
1994年2月22日，福星公司与富山宝公司又签订一份《补充协议》约定：福星公司以1．913625亿元的价格将其按协议应得商住楼面积的25％转让给富山宝公司。双方一致同意组建物业管理公司，以富山宝公司为主，福星公司派员参加，共同管理，物业的合作管理为50年，起止期以原协议的约定为准；共同管理之宾馆、商场铺位是双方共同之固定资产，其产权及利润分成福星公司占35％，富山
宝公司占 65％，已售商住楼的管理收入利润则按固定资产的分成比例分成；如本补充协议与合作条款有矛盾，按本协议条款执行。
福星公司与富山宝公司签订上述合同后，1993年12月，福星公司与深圳市宝安区国土局签订[1993]147号《土地使用权出让合同》，约定国土局将涉案地块，编号为福永广深路兴围路口土地约47 012平方米土地出让给福星公司，土地用途为商住用途，土地出让金为17 338 026元(诉讼中双方确认合作合同约定土地出让金由富山宝公司支付)。1993年12月30日，深圳市宝安区建设局应福星公司、福永公司的申请，又作出深宝建(1993)第286号《关于福永经济发展总公司向福永镇物业发展总公司转让土地使用权的批复》，决定同意福星公司在补交地价后，将前述47 012平方米的土地使用权转让给福永公司，土地用途为商住用地，由福星公司与福永公司共同使用兴建。同年，福星公司、福永公司取得了规划部门核发的涉案项目的《建设项目详细规划审批表》，载明经批准的项目用地性质为商住用地，建筑面积为 287 347．28平方米。1998年6月30日，福星公司、福永公司与深圳市规划局签订深地配协字(1998)4-013号《协议书》，约定福星公司、福永公司在缴纳土地出让金的同时缴纳其中建设用地面积为5739．5平方米的市政配套费10 832 370元。上述土地出让合同及《协议书》签订后，深圳市财政局于2000年9月30日以福永公司为交款单位出具收据，载明收到上述土地出让金17 338 026元及其中建设用地面积为 5739．5平方米的市政配套费10 832 370元。对上述两笔费用，富山宝公司主张均由其交纳，但对土地出让金17
338 026元富山宝公司不能提供证据证明，对市政配套费10 832 370元，福星公司确认是富山宝公司交纳；但对土地出让金17 338 026元，福星公司以上述收据为据，坚持主张是福星公司缴纳。
1993年7月14日，富山宝公司与福建省惠安第七建筑工程公司(以下简称惠安建筑公司)签订深圳市基建工程项目《施工合同》，约定惠安建筑公司承包涉案项目 3幢20层工程的施工。根据富山宝公司提交的证据，即富山宝公司于1994年12月 26日至2000年11月14日出具的欠条显示，福星公司此期间陆续借款33094 849．42元(其中一张欠条金额为12643 397．02元，另一张欠条金额为8 740 227．70元)给富山宝公司，其中代富山宝公司向施工单位惠安建筑公司垫付的涉案项目工程款为 26 817 106．53元。富山宝公司诉讼中确认福星公司代其垫付工程款26 817 106．53元，并同意福星公司诉讼中主张的上述借款中与实际垫付工程款的差额部分应算是福星公司借
给富山宝公司的款项。因富山宝公司拖欠施工单位惠安建筑公司对涉案工程项目的工程款，深圳仲裁委员会于 1999年5月31日作出[1999]深仲裁字第 057号《裁决书》，裁决：富山宝公司偿还惠安建筑公司工程欠款2 152 372．28元及利息、停工费4 689 694．8元，以及仲裁费、审计费等。另外，该《裁决书》还查明涉案项目 3幢未完工程评估造价为31 319 478．81元。该裁决作出后，福星公司为解除因该案被查封的房屋，与惠安建筑公司(后改为福建省闽南建筑工程有限公司宝安分公司，以下简称闽南建筑公司)达成《执行和解协议》，约定富山宝公司拖欠闽南建筑公司上述[1999]深仲裁字第
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主查看房屋后，也未获得卖主对其中介权的追认，房产中介公司与买主之间的居间合同不成立，依法判决驳回房产中介公司要求买主支付佣金的诉讼请求。 2005年5月6日，郑州市民秦兰英准备买一套二手房，于是，她就来到位于郑州市工人路129号的一家房屋中介--郑州家美房地产咨询有限公司寻找房产。随后，双方签订了一份房屋代购委托协议，协议约定秦兰英委托郑州家美房地产咨询有限公司（简称家美公司）购买房产，委托期限为90天，此期间家美公司为秦兰英的非独家代理服务提供者；秦兰英通过家美公司的服务看房，家美公司收取80元看房费（每套20元人民币，委托期内超过4套，不再另收，低于4套或退还秦兰英或转入佣金）；协议第2条第2款约定，秦兰英不得与家美公司介绍过的房主自行成交，否则家美公司有权获得本协议中约定的佣金；协议第4条第1款约定在家美公司为秦兰英找到交易对象，并签订房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同时，秦兰英按合同总房款的1％向原告支付佣金。协议第5条同时约定，秦兰英本人及其任何形式的亲属或其他任何形式与秦兰英相关人员，均不可与家美公司介绍之卖方自行交易，否则视为违约，并按该房产交易价格的2％向家美公司支付违约金。2005年6月12日，家美公司与秦兰英签订“客户服务确认单”，其上载明：21世纪不动产郑州家美加盟店经纪人熊念荣经出售方同意将位于郑州市中原区赵庄街95号院邢先生的房产推荐给秦兰英，随后家美公司工作人员带领秦兰英对以上房产及相关环境进行了考察。之后，家美公司在自己印制的“客户服务确认单”签下“确认中介成功”字样。不久，秦兰英得知，家美公司自己所看房屋的房主并未委托家美公司对外出售该套房屋。
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案情 原告：徐某某 被告：周某某 2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套， 合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居问合同（出售）〉〉，约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂 存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。 开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。 签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因 不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。 另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理
房地产买卖合同纠纷 ]案由：房地产买卖合同纠纷第一申请人：张某第二 申请人：裴某、第三 申请人：俞某第一被申请人：宋某第二 被申请人：上海××市场营销策划有限公司 一、申请人请求与被申请人答辩：申请人称：2004年12月23日申请人经第二被申请人中介与第一被申请人签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定第一被申请人将其位于本市闸北区××路××弄1号306室房屋一套出卖给申请人，出售价为人民币800,000元（以下所涉货币币种均为人民币），于合同签订之日起30日内申请人与第一被申请人办理房产转移登记手续。该合同的补充条款和附件三“付款协议”明定，第二被申请人承担原房产证、新领房产证和购房款的保管、转交等义务。第二被申请人在合同中加盖公章予以确认。第二被申请人的××路店书面说明：在交易过程中，风险由第二被申请人掌控，除首付款外，其余款项都由第二被申请人保管，以控制风险，并替第一被申请人还贷且帮助申请人办理相关手续。合同还规定买卖双方任何一方违约的，应当向另一方支付违约金80,000元。签约后，申请人于同年12月16日、27日、30日经第二被申请人向第一被申请人支付首付款350,000元（含定金20,000元）。年2月25日申请人依约向第二被申请人交付120,000元，由第二被申请人保管并转
付银行归还第一被申请人所欠银行之贷款。然而，第二被申请人将此款直接交给第一被申请人。第一被申请人也未归还银行贷款，致使不能注销买卖标的物上设定的抵押权。年6月1日在第二被申请人的参与下，申请人与第一被申请人签订一份《协议书》，约定申请人于同年8月31日前付购房余款330,000元给第二被申请人保管，第一被申请人应当在同年9月3日归还银行贷款；第一被申请人将房屋钥匙交给申请人，房产证原件交由第二被申请人保管。申请人在付款日到来之前，向房地产登记机构查询，获悉第一被申请人已经于同年7月4日补办了房产证。之后，申请人多次找第一被申请人，但其避而不见以致查找不到。据此，申请人请求裁决： 1、第一被申请人继续履行合同义务：由第一被申请人归还银行贷款、注销买卖标的物上的抵押权、办理房产转移登记手续； 2、第一被申请人向申请人支付违约金80,000元； 3、第二被申请人承担连带赔偿责任：因第一被申请人不能还银行贷款，先由申请人垫付，由第二被申请人向申请人赔偿垫付所致损失120,000元； 4、仲裁费由两位被申请人承担。为支撑仲裁请求，申请人提供证据材料如下： 1、《上海市房地产买卖合同》，证明申请人与第一被申请人存在房地产买卖关系，申请人与第二被申请人存在保障房地产权过户安全的监管关系。
【指导案例1号】 上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案 【关键词】 民事居间合同二手房买卖违约 【裁判要点】 房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。 【相关法条】 《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 【基本案情】
原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。 被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。 法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验
看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。 【裁判结果】 上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）
房地产开发合同纠纷案例分析2则 房地产开发合同纠纷案例分析2则 发布时间：2021-12-04 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天宝岛优品小编要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超
凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的嘉汇龙潭小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。
一切用数据说话优质追账款、智能合同服务房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不
见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面 一切用数据说话优质追账款、智能合同服务积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当
房地产居间合同纠纷及审理对策 至2011年2月止，北京二手房价格不断上涨，二手房交易持续活跃，为房产中介行业创造了巨大的市场空间。同时,中介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院审理的一种新类型化案件。２010年第四季度以来,随着房价调控政策的不断出台,涉房居间合同纠纷也呈现出若干新特点，为法院审判工作增加了难度。有法院预测，“京十五条”执行后，买卖双方解除买卖合同的纠纷可能增多[①］，由此引发居间服务及居间费用问题，导致涉房居间合同诉讼数量激增。 针对上述情况，笔者对2０11年第一季度法院受理的此类案件进行了调研分析,以求更好的解决此类纠纷。 一、涉房居间合同纠纷案件的主要特征 据笔者统计、调研,北京市某区人民法院2011年第一季度受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征： 1、居间合同签约时间比较集中。2011年第一季度新收的房产居间合同纠纷案件中，居间合同及房屋买卖合同的签约时间集中在2010年9月至１2月间,此类案件占总数的57％。除此之外，签约时间在201０年6月以前的占案件总数的9%;2010年6月至９月的占案件总数的15％;201１年1２月以后的占案件总数的19%。 笔者从多家中介公司的代理人处获悉，居间合同签订后中介公司会等待买卖双方完成过户手续并自行交纳居间费用。如委托人拒绝交费，则中介公司通常在居间合同签订之日起的2、3个月时间里,自行向委托人追缴居间费用。自行追缴不成的，才向法院提起诉讼。
结合上述数据，涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠纷发生1.5至3个月。 2、案件数量呈上升趋势。201１年第一季度，北京市某区人民法院受理的房产交易居间合同纠纷案件数量激增，占民事审判庭新收案件总数的15%，较去年同期上涨20０%。２010年第一季度，该院新收此类案件仅为1５起。 随着“京十五条”等限购政策调控效果逐渐显现，涉房居间合同纠纷数量可能会继续上升。 3、买房人为被告的案件占绝大比例。原告为房屋中介公司，被告为买房人的案件占此类纠纷总数的83%,仅1７%的案件原告为买房人，其中买房人提起反诉的案件数占此类案件总数的1０％。房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服务费用;买房人的诉讼请求主要是返还居间费用、赔偿相关损失。 4、争议原因比较集中。2０１１年第一季度北京某区法院受理的此类案件中,所涉房屋均为居民住房，买房人均系自然人；无一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷。除被告（买房人)下落不明的案件外，全部案件中买房人的主要答辩意见或反诉请求(少量案件为诉讼请求)均为减免、追索居间服务费用。 买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点： 答辩意见 比例 1、房屋交易未完成，不符合居间服务费的支付条件3９% 2、中介公司未完全履行服务义务72% 3、房屋状况与中介公司的承诺不符1５%
房地产开发合同纠纷案例分析2则 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天我要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年月17日签订《土
地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的"嘉汇·龙潭"小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。 2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。 3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和超凡公司。 4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。 经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事
起诉状 原告：******* 地址：************************************ 法定代表人：联系电话： 被告一：**，女，19**年5月6日出生，身份证号*************，地址：************************，联系电话：****** 被告二：**，男，**年12月4日出生，身份证号**************，地址：********************路1号，联系电话：********* 诉讼请求 一、判令两被告共同向原告支付中介服务费人民币******元及逾期履行滞纳金（暂计至2015年1月5日为****元），两项暂合计为*****元； 二、判令本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由 原告系房地产居间服务公司。被告一因房屋出售需要委托原告居间销售其名下址于福建省*********的房产，原告接受委托后，经原告居间介绍，被告一与案外人****于2014年10月10日签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议约定：被告一将上述房产以200万元价格出售给案外人黄世阳，并于收到购房款全款当日交付房屋。签订该协议后，被告一与原告就居间介绍费用进行了确认，承诺如原告推荐客户完成上述房产的出售，则被告一应于交房当日支付原告中介服务费人民币******元；如无故延期，则原告有权按日万分之五的标准向被告追收滞纳金。 现被告与案外人于年月日实际履行了房屋买卖协议并办理了相关房产过户手续，但中介服务费却一直拒绝支付。 基于被告一与被告二系夫妻关系，且债务发生在婚姻存续期间，依照相关法律规定，应当由两被告共同向原告偿付。 原告以为，被告通过原告的居间服务成功获取购房人信息，并经原告介绍与购房人签订《房屋买卖协议书》并完成房屋交易，即应向原告支付居间服务费。被告的恶意拖欠行为，已侵害了原告的合法权益，故原告现特诉诸贵院，请依法判如所请。 此致
案例 一、甲软件开发公司与乙房地产开发公司购买办公楼纠纷案 要点：缔约过失 案情：2009年8月上旬，甲软件开发公司决定在较为繁华的地段为公司购买一座大型的办公楼。经过调查，发现有3 家卖主所提供的大楼在环境、位置、价格上可以选择，其中一家为乙房地产开发公司。8 月下旬，该公司派出有关人员同时和3 家卖主联系，准备择优选择卖主订立合同。在洽谈过程中，乙开发公司的人员一再表示愿以低于另外两家的价格出售楼房。9 月中旬，当甲软件公司同另外两家价格谈到每平方米8000元时，乙开发公司的业务员王某多次表示，若另外两家的价格真能降到每平方米8000元，则乙开发公司愿以低于8000元的价格与甲软件开发公司签订合同。经过近一个月的协商，10月中旬，在甲软件公司准备签订合同时，乙开发公司却提出，公司内部文件明确规定了业务员不得在8000元以下同客户签订合同，王某作为公司的业务员，明知有此规定，却擅自答应以低于8000元每平方米的价格签订合同，其行为是越权行为，对此公司概不负责。由于市场房价已有回升，此时甲软件公司若要购房，必须在每平方米8100 元以上才能签订合同。当甲软件公司再次找到原来洽谈的另外两家公司时，两家公司的楼房均已卖完。后来，甲软件公司查知乙开发公司的王某，在谈判过程中把所获得的甲软件公司有关产品的销售情况以及该公司固定的客户名单，泄露给另外一家软件公司
丙，致使丙软件公司拉走了甲软件公司的一部分客户，为此，甲软件公司损失近10 万元。甲软件公司于是向法院提起诉讼。 问题： 1、乙公司能否援引内部规定拒绝承认王某行为的效力？ 乙公司不能援引内部规定拒绝承认王某行为的效力。 2、8 月下旬，如果乙开发公司不与甲软件公司签订楼房买卖合同，其是否需要承担责任？为什么？ 乙开发公司不需要承担责任。因为此时双方的合同尚未成立。 3、10 月中句，甲软件公司是否有权要求乙开发公司必须签订楼房买卖合同？为什么？ 不能。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果，一方无权强迫他方签订合同。 4、10 月中旬，若甲公司被迫以高价另行购房，对于差价，甲公司是否有权要求乙房地产公司赔偿？ 甲软件公司有权要求乙房地产开发公司赔偿差价损失。因为乙房地产开发公司违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。 5、由于王某的泄密，甲软件公司损失近10 万元，甲软件公司能否要求赔偿？为什么？
民事起诉状 原告：XX被告：XX诉讼请求1.判令被告继续履行双方共同签订的《房屋买卖合同》，并于判决生效的5个工作日内，配合办理房贷手续（因原告自身原因导致无法放贷或贷款不足部分，原告会以现金方式补齐）、并在20个工作日以内配合办理过户手续。 原告会在办理过户手续当日(含)之前，将剩余首付款支付给被告。2.本案诉讼费以及其他相关费用由被告承担。3.如被告在事实上无法履行合同，需承担以下违约责任：在判决生效5日以内，支付原告所付定金的二倍共计10万元给原告、同时退换首付款5万元，承担中介费1万元；并针对赔偿违约金低于造成损失部分，请求法院予以增加：包括履行合同后可以获得的房租受益共计2300元、以及因房价上涨对原告造成的机会损失共计30万元。事实和理由原告、被告以及第三方中介XXXX年X月X日签订一 式三份的《市房屋买卖合同》；被告XX房屋出售给原告；成交总价100万元整，但是，因市房价暴涨，被告便产生违约意向，通过电话、以及委托中介转达等方式，表示拒绝出售此套房屋，企图恶意违约，但又不承认其违约行为。原告认为，由于目前房价同X月份签订合同时相比，房价暴涨，相同区域内的新房售价、二手房挂牌价均涨幅超过30%；现在原告如购买相同房产，需比签订合同时多付出的钱已超过XX万；从而导致作为守约方的原告，已经从事实上无法再以签合同时的价格购买相似的房屋。如被告违背诚信、恶意违约而不履行合同，会导致作为守约方的原告蒙受重大的机会损失，导致原告用永远丧失在昆山购房的机会。综上所述，请法官维护我守约方的利益，支持我的诉讼请求此致人民法院原告：年月日 奖品名称：500万U豆体验卡 卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain ７、The words below equals to one another except（）.
上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2010）浦民一(民)初字第34378号 原告上海xx房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人季xx，董事长。 委托代理人赵xx，上海xx律师事务所律师。 被告陈xx，女，汉族，住上海市浦东新区。 原告上海xx房地产营销策划有限公司诉被告陈xx居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海xx房地产营销策划有限公司委托代理人赵xx到庭参加了诉讼。被告陈xx经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后仍未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 被告陈xx未作答辩。
另查明，原告之前的公司名称为上海xx房地产经纪有限公司。后经核准变更为目前名称。 以上事实，由《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》、《企业名称变更预先核准通知书》、《公司变更登记申请书》及当事人当庭陈述等在案佐证。 本院认为，原告与被告签订的《佣金确认书》系双方真实意思表示。根据《佣金确认书》的约定，被告与买方签订《上海市房地产买卖合同》后，原告的居间行为即已完成。现合同已经签订，被告应当按约定支付原告佣金6,200元。对于原告的滞纳金及律师费请求，由于《佣金确认书》对此均有约定，且被告未到庭应诉，视为放弃答辩及质证的权利，因此本院对此两项请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下 被告陈xx应于本判决生效之日起十日内给付原告上海xx房地产营销策划有限公司佣金人民币6,200元、滞纳金人民币1,800元、律师费人民币3,000元； 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
居间合同纠纷案例 (2)居间合同的居间人，是为委托人提供与第三人订立合同的机会，其行为本身不具 有法律意义;委托合同的受托人是按委托人的要求处理受托事务，处理的事务可以是有法 律意义的事务，也可以是非法律意义的事务;行纪合同的行纪人则是按委托人的要求，从 事购销、寄售等特定的法律行为，行纪人受托的事务只能是法律行为。 居间合同纠纷案例 20xx年3月2日由被告李XX与原告山东某建筑工程公司签订《劳务服务费协议》， 约定“被告为原告与河北XX房地产开发有限公司就XX工程项目签订工程承包协议提供中 介服务，服务费分期给付，第一期在原告与河北XX房地产开发有限公司签订工程承包合 同之日支付，为50万元”。原告与房产公司签订了承包协议之日并没有如约给付被告第 一期劳务服务费，于是2020年3月12日原告与被告就3月2日签订的《劳务服务费协议》中的第一期50万元劳务服务费再次签订《被充协议》，约定“被告给付原告第一期劳务 费50万元，如该项目因业主原因进行不下去的一周内全额退还乙方劳务服务费，否则， 被告承担该本协议签订之日起按银行信贷利息三倍偿还原告的利息损失，河北XX拍卖公 司作为连带责任保证人，担保范围及于主债权及利息;进场施工后本协议自动失效”，于 补充协议签订当日被告收到原告劳务服务费50万元整。 甲方须承担的费用：利息(详见甲方与出借方问签订的相关合同、协议约定);评估费、公证费、融资费、监管费及担保费(详见甲方与评估公司、公证处、出借方、担保贷款合 同公司问签订的相关合同、协议约定);定金元;居间服务费元，甲方须在出借方审批成功，在房管局或其他相关部门办砰相关手续后一次性将贷款总 甲乙双方均应充分保守本协议所涉及的商业秘密。乙方不得以其在居间过程中获取 的甲方商业秘密而作出不利甲方的任何行为，否则甲方有权拒绝支付乙方的居间报酬。 乙方违反保密义务的，应向甲支支付元违约金;如果违约金不足以补偿甲因此而遭受的损失，乙方应负责赔偿。 解聘：签定合同之后，甲方应提前出具乙方解聘证明、职业道德证明等有关转注册证明，方便乙方办理转注的手续。在甲方注册成功后，与本合同第四条中应交还乙方的其 它材料一同交予乙方。 20xx年1月3日原告向河北某法院提起诉讼，诉称“该工程项目开发商也就是河北 XX房地产开发有限公司没让原告进场施工”，要求被告及河北XX拍卖公司依据《补充协议》承担退款责任及赔偿利息损失责任。 做为被告李XX的律师，根据被告的陈述及提供的证据材料的详细分析，通过调查取证、激烈的庭审，最终形成如下答辩意见：
房地产合同纠纷违约金案例范文 合同违约是指违反合同债务的行为，亦称为合同债务不履行。这里的合同债务，既包括当事人在合同中约定的义务，又包括法律直接规定的义务，还包括根据法律原则和精神的要求，当事人所必须遵守的义务。仅指违反合同债务这一客观事实，不包括当事人及有关第三人的主观过错。各个国家合同法对违约行为形态的划分都是不一样的。以下是今天要与大家分享的：房地产合同纠纷违约金相关案例。内容仅供参考，欢迎阅读! 合资合作开发房地产合同违约金纠纷案例解析： 上诉人辽宁省投资集团有限公司因与被上诉人辽宁李世房产开发有限公司合资合作开发房地产合同违约金纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院 [20xx]和民合初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院于20xx年11月28日立案，由审判员白云良任审判长并主审，与审判员高子丁、代理审判员王大鹏组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人投资公司委托代理人徐驰、王昱，被上诉人李世公司委托代理人栾严峰到庭参加诉讼，现已审理终结。 原审法院查明：投资公司诉李世公司合资合作开发房地产合同结算纠纷一案于20xx年11月12日在沈阳市中级人民法院立案，投资公司要求返还投资款743.1万元、迟延履行违约金及利息，沈阳市中级人民法院于20xx年3月
15日作出(20xx)沈民(2)房初字第258号民事判决，该判决已生效。关于李世公司的违约金责任，该裁判文书作出了如下论述：由于20xx年协议书明确约定，如李世公司未在约定的时间内向投资公司支付价款，则按未给付金额的日万分之五向投资公司支付违约金，因此李世公司应向投资公司承担支付违约金的违约责任，且当事人约定日万分之五的违约金亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失的情况。李世公司虽提出最高法院有关于违约金标准的司法解释，应按司法解释标准给付违约金，但《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》均是指当事人没有约定逾期付款违约金标准而依据的计算标准，而本案双方当事人明确约定按日万分之五计算违约金，不属于没有约定违约金标准。 故李世公司以按司法解释确定违约金标准的理由不能成立。由于当事人的前述违约金的约定属于迟延履行违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务的规定，李世公司承担违约金责任后仍须继续给付合同价款。由于双方约定的是分期付款，故违约金的计算方式亦应分别计算，即其中247万元的违约金从20xx
1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。 法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。 热点一：认购纠纷 案例回放： 2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。 近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。 法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。 律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。 热点二：逾期交房纠纷 案例回放： 市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经
民事答辩状 答辩人：王**，女，汉族，1971年1月26日出生，身份证号； 住所地：南京市六合区八百桥镇大唐村汤家湾号，电话. 被答辩人：南京****置业担保有限公司，住所地南京市沿江工业开发区新华路号； 法定代表人，职务董事长。 答辩人王**与被答辩人南京****置业担保有限公司居间合同纠纷一审一案，被告代理人针对原告提出的诉讼请求作出如下答辩意见： 一、被答辩人****置业公司在本案中没有促成房屋买卖合同的成立，依法不能收取居间佣金。本案中，答辩人、被答辩人以及第三人张汝人所共同签订的《房地产买卖中介合同》无论从合同的形式上还是从合同的内容上看，该合同的在性质上都属于居间合同而不是买卖交易合同。从形式上看，该合同是中介合同属于居间合同；从内容上看该合同是确定委托人与受托人之间权利和义务的合同，该合同中之所有关于房屋买卖合同条款的规定只是为进一步明确委托人和受托人之间的权利和义务关系。且在合同的订立过程中，被答辩人一直向答辩人强调该合同中关于买卖合同条款的规定只是买卖双方的买卖意向的确定，具体的买卖合同在买方和卖方间另行签订。因此，根据我国《合同法》第427条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定，被答辩人依法不得向答辩人主张居间佣金。此外，答辩人已经向被答辩人支付了六分之一（2680元）费用，足以弥补被答辩人从事居间活动支出的必要费用。如被答辩人并未提供任何证据证实其从事居间活动花费了多少必要费用，答辩人将保留
要求被答辩人退还多收的居间费用的权利。 二、由被答辩人提供的该份居间合同中关于居间佣金报酬的规定与国家的强制性法律相违背属于无效条款。该合同第七条第一款中关于“本合同一经签订即视为丙方已经促成交易”规定，违反了合同法第427条的规定，被答辩人试图用居间合同的成立来作为佣金报酬的支付条件，被答辩人显然在用格式条款来免除其主要义务、排斥居间合同中委托人的主要权利、严重加重了委托人的责任。居间合同中的这一条款显然已经违反了我国合同法第40条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。 三、居间合同的当事人所共同确定的受托方的义务居间人并未实际履行，故委托人有权利拒绝支付义务报酬。合同确定了被答辩人6项主要义务，但被答辩人并未履行该合同中的第一项义务，也是该合同的主要义务，致使合同的实际交易未能完成，所以答辩人有权利拒绝支付居间佣金。 四、根据该居间合同第12条第十二项约定，被答辩人的佣金应该由合同的甲方张汝仁支付。根据该合同条款约定“由违约方承担房价2.4%的中介公司的全部佣金”，显然答辩人并非本居间合同的违约方，是出售人即张汝仁拒绝向答辩人卖售房屋导致买卖合同未能成立，交易未能促成。然本案的被答辩人不向合同的违约方张汝仁主张佣金反而向合同的守约方答辩人主张佣金行为是缺乏事实基础和法律依据的。此外，答辩人有理由怀疑被答辩人和其提供的房屋卖方存在恶意串通，提供虚假售房信息促成所谓的买卖合同，骗取买房人佣金的可能。其提供的房源信息因房屋的所有人拒绝买卖房屋而无效，由于其提供信息的无效导致其居间合同的主要标的失去最起码的存在根基，根据《合同法》第425