《项目管理手册》介绍（借用集群工程管理讲座）
一、编制背景
1、通过芳邻、锦上花趣园的有效积累、总结，对小户精装修项目管理形成标准化管理。
①原创性（来源于实际需要，不是照办照抄）
②坚持由上而下的原则(体系建设必须从高处建立框架，再从小处落实细节)
2、花好园的系统推进和提升（系统性）——对项目建设的系统性认识
①项目实施过程需要程序化、合理化，降低不均衡性，保持现场秩序；
②通过项目管理，将上千个、上万个工程活动导演成为一个有序的高效率的经济
的实施过程。
3、目前国内房地产项目工程管理的发展方向——
（1）、谁控制了工程资源，谁就要承担相应的责任；
（2）、目前，房地产企业牢牢地把控着工程资源，所以工程管理的宏观控制必须由房地产企业自己完成，比如：工程实施控制计划、施工总平面布置等；
（3）、近期房地产工程管理的方向将是房地产企业要做“传统观念中施工总承包的部分工作”。
4、公司产品标准化需要建立标准作业模式。
5、房地产商业化、市场化、专业化以后，传统的规范已经滞后于市场对产品提出的要
求。
从客户导向出发要求对产品质量提出更高要求。
二、在项目工程管理中面临的重要问题
1、产品本身的特点——集群工程管理带来
2、“人”的因素——工程管理实际上是面临四个层次的人的问题
①项目部内部的人员管理——相对地容易执行
②公司相关部门的协调沟通——需要公司层面有效地达成共识
③对供应商的管理。
在人的管理上，实际上面临如何管理不属于企业的员工，这是目前
很多企业面临的共同课题。
当工程细化分包成为趋势，项目管理面临的外包数量日益增加，对其工作能力、工作态度、工作绩效如何关注？——这在管理上最难的。
④对操作工人的管理——建筑产品尚处于大量手工操作阶段，工人水平直接影响产品质
量，统一产品质量标准要求建立统一的操作模式。
——制定《作业指导书》，但制定标准仅迈开第一步，执行、纠偏、优化，还有很多后续工作需要进行。
3、解决之道——建立统一的管理制度，把所有供应商纳入统一的标准之下进行管理。
——计划、协调、“时间、空间分离”、狠抓工序管理
（1）细化合同
（2）根据项目工程规律，依靠标准化、规范化管理，达到统一认识、统一标准、统一行动步伐——标准动作重复作，是效率最高、成本最低、威慑力最大的——
共振的力量——军队的步伐；——插入《施工配合要求》
（3）工程项目管理必须依靠自身形成完善的保证体系，并与承建商共同构成一套完整的体系，才能使项目管理得到有力的保障，从而维护自己的产品品质和品牌
形象。
其中严格过程管理制度显得尤为重要。
根据客户反馈质量缺陷进行工序
分解，设定质量控制关键节点，对应材料设备选用标准、工序验收标准进行严
格管理，从而实现“过程建造精品”的目标。
——打造过程精品，需要从材料、
工序上着手
三、编制目的——通过建立规范化、标准化的管理制度，消除各种风险因素影响，保证公司
经营目标的稳步实现；
1、创造良好的施工环境，引领优秀的供应商共同进步
案例：圣象地板
日立电梯
2、在复杂的环境因素下，保证产品的品质达到公司要求标准
案例：航天塑钢窗
厨博士橱柜工程
3、锻造铁军，提高效率、保障威力——段计先、许国栋、朱晋东、徐士博等一批年轻
人的成长
4、
四、编制《项目管理手册》的具体思路
1、大理念、小着手，大技术、小应用。
在具体的执行上，理念领先大步，行动上领先
小步。
切实避免“理念阐述领先，方法措施滞后”现象。
——避免盲目求大求全，好
高骛远；而应切实可行，操作性要强；例如塑钢窗框渗漏的问题，是长期以来存在
的质量通病，经过反复思考，在花好园的门窗结构施工时即提出预控措施，设底坎，留凹槽，很好的解决这一问题。
这一成功经验已经进入作业指导书。
导书。
4、客户导向是方向——规范的相对滞后，需要超越规范，高于规范，满足客户实际需
求（落地凸窗挡水坎、空调插座高度、）——避免成为设计规范和施工的翻版；而应站在发展商的角度看待产品，提出自己特色的、实用的标准；
5、发展商的身份不能忘——兼顾安全、经济、美观、耐久
6、适应性——适应客户市场；适应供应商市场；适应公司目前的发展阶段和管理环境；
7、使用的便捷性——厚书－薄书（制度－表格；复杂问题简单化、标准化）——避免
长篇大论，难以记忆和运用；而应简练实用，方便对新人进行培训上岗
8、便于学习和推广——讲“人”话，不说“鸟语”——浅显易懂，不人为设置障碍——避免
晦涩难懂；而应深入浅出，容易推广学习；
9、生长性——专设“总结”一栏；版式上便于升级；——避免一成不变成为定式；而应
留有发展余地，使标准在过程中不断推进完善，可以方便地进行升级改版，具有生长性。
五、需要完善的地方
1、06年度，针对消防验收中容易出现问题的地方，重点进行补充，供下一个项目预
控；
2、06年度，针对工程核验中最为关注的安全问题进行专项补充；
3、06年度，针对水电验收环节的管理制度还比较薄弱的情况，需要重点进行补充完
善；
4、针对目前客户比较关心的环保、节能容易出现问题的地方，以前容易忽视或不受重
视的地方，需要补充；
5、目前主要针对外部的管理制度建设，在今后工作中需要逐步完善同公司各个相关部
门的工作流程制度。
六、运用过程中需要注意的地方
1、制度建设不能忽视人的因素，制度建设必须要有建立的基础核可行性，反对“为制度
而制度”的做法；在以后的制度版本升级时需要特别注意；
2、制度本身并不产生力量，制度的威力需要人的执行和发挥；对人的培训和培养需要
同步进行；
七、《项目管理手册》演示
共分为五个章节。
第一章，通用制度。
适用于所有进场承建单位以及材料供应商。
目的在于规范各进场单位管理方式、统一管理标准，使各单位步调一致。
在综合考虑了现场协调、商务管理、项目竣工验收及保修等各方面因素以后，提炼出十条代表性管理制度。
第二章，各分项工程施工作业指导书。
一方面建筑行业现阶段仍停留于大规模手工操作阶段，工人操作水平对产品质量有直接影响；另一方面商业化市场化以后，消费者对产品提出更高更细的要求，甚至高于国家规范以及行业标准。
作业指导书正是肩负这一使命出台：1.建立花样年产品标准；2.锻造合格花样年产品需要的操作工艺流程。
由于刚起步，目前编制的作业指导书涉及不到更多的分项工程。
相信今后随着公司发展壮大，随着产品形式的丰富，更多的分项工程作业指导书将陆续出台。
第三章，配合各制度、各作业指导书设计的实际运用表格。
目的是将复杂的制度经过提炼进行“简单化”。
实践证明，合理运用表格能够做到这一效果。
需要强调的是，现场制订的表格，是对档案馆所有表格的补充，而不是与其冲突。
表格制订的原则都是基于规范、验收标准等。
而本规章制度中有关表格，重点体现两个方面：1.为控制工序质量制定的各种移交制度——在细化分包、小户精装修工序繁多、成品保护对现场管理造成影响重大的三重背景下，出台场地移交制度以及配套表格；2.施工许可令制度——从“时间上分开，空间上分离”，以达到各进场单位协调、各施工工序控制的目的。
第四章，收集的现场使用的各类模版。
建立各类模版以服务于工程管理，规范花样年各项目管理行文模式。
第五章，专项案例总结。
通过总结，管理者对管理思路回顾后进行系统梳理，对管理过程中的经验和教训进行提炼，对提高团队业务水平、管理水平有极大帮助，对今后项目建设参考与借鉴有重要价值。
锦上花项目总结提炼出小户精装修楼盘集群化管理的方式，精装修作业流程，工序、质量控制要点，成功运用于花好园项目管理中。