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战略资讯研究
万科并购策略分析
科认识到资本市场对产业发展的强大推动力。 很显然现在万科大量并购与合作地产公司和土地项目，手法非常纯熟，目前 还没有失误，显得得心应手。这是万科不断在与资本市场碰撞，和向专业学习的 结果。 可以说万科将资本运作与项目并购作为公司的发展手段，是经过深思熟虑 后慎重选择的公司发展策略之一，也是其核心竞争力的主要部分。
2005-2009 年万科开发项目中并购和合作项目情况统计表 2005 总权益建筑面积 珠三角 长三角 环渤海 中西部 总并购权益建筑 面积 珠三角 长三角 环渤海 中西部 总并购占比 珠三角并购占珠 三角权益比重 长三角并购占长 三角权益比重 环渤海并购占环 渤海权益比重 中西部并购占中 西部权益比重 当年并购合作项 目个数 23 53 74 81 25 % 22.01% 21.83% 44.55% 49.40% 35.37% % 12.64% 19.43% 25.51% 26.76% 34.60% % 34.95% 56.39% 34.81% 38.82% 38.18% % 4.04% 10.81% 16.94% 26.63% 36.93% 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 % 1,235,810 146,808 1,041,066 682,802 406,200 8.91% 6,398,816 612,653 4,170,101 1,124,870 491,192 30.33% 9,988,748 2,025,168 4,306,226 1,964,908 1,692,446 27.88% 12,732,695 3,111,729 4,987,051 2,334,754 2,299,160 33.58% 15,941,715 4,804,954 4,907,408 4,072,974 2,156,380 36.45% 万平米 万平米 万平米 万平米 万平米 13,863,090 3,638,040 2,978,692 5,401,225 1,845,133 2006 21,100,608 5,666,672 7,395,118 5,788,812 2,250,006 2007 35,829,081 11,955,770 12,370,886 7,703,526 3,798,899 2008 37,912,392 11,686,032 12,845,981 8,725,971 4,654,407 2009 43,735,845 13,011,864 12,853,670 11,772,840 6,097,472
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3、项目并购以战略为指针
万科的 3+X 战略模式始于 2003 年，基于中国区域经济发展的巨大差异，万 科提出了优先发展经济发达地区，密切关注经济成长性高的地区的发展战略。 1、完成对长三角、环渤海的战略布局 2005 年是万科十年中长期发展规划的第一年，万科希望将长三角、环渤海 作为新的发展重心，并优先考虑沪宁线、京津线城市，与珠三角形成区域发展的 3 个核心增长极。在市场直接拿地的同时，万科更加注重合作与并购模式，希望 获取更多优质土地储备。 如：2005 年-2006 年分批收购浙江南都地产集团，获得土地总储备 600 多万 平米；2006 年收购上海恒大地产，获得土地储备 40 多万平米；2007 年收购上海 地杰置业公司的 50%股权，获得土地储备 110 万平米， 2006 年收购北京朝阳城 市开发公司获得土地储备 60 多万平米； 2、巩固珠三角大本营 如：2007 年竞购富春东方公司，获得深圳土地储备 44 万平米；2008 年收购 易理地产公司的股权，获得深圳土地储备 10 平米；2009 年收购广州花都银湖湾 项目，获得土地储备 12 万平米。 3、立足 3 扩大 X 2006 年万科在巩固 3 个核心区域的同时， 开始布局其他热点城市， 形成 3+X 的战略布局。并购触角涉及北京、深圳、上海以外的东莞、苏州、杭州、成都、 长沙、武汉、天津等城市，07-09 年又进入佛山、珠海、南京、宁波、镇江、无 锡、厦门、沈阳、鞍山、青岛、重庆等城市，其中并购与合作项目超过 200 个 ， 并购与合作使得万科迅速在全国市场攻城略地，规模得到的空前成长。
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—— 资本运作+并购/合作 1、规模化扩张的两大武器 、规模化扩张的两大武器—— ——资本运作
经历了二十多年的发展， 万科精准把握了房地产市场处于高成长性的历史机 遇，从 2004 年到 2007 年销售业绩从 50 亿元到 500 亿元仅用了 4 年时间，年复 合增长率 77.83%，这主要得益于万科充足的土地储备和强大融资能力，才使得 万科企业规模实现了飞跃式发展。可以说万科业绩突飞猛进的阶段，正是万科并 购与合作最为生猛的时期。 2004 年，万科确立公司发展的第三个十年学习榜样：美国的 Pulte 和日本住 宅产业化模式。 Pulte 公司的几大特点：一是美国全国性领先的住宅产业专业化开发公司； 二是 Pulte 发展采取了大量的并购模式进行全国扩张以及进入国际市场， 并以此 获得大量的土地储备；三是产融结合，一手囤积土地，一手开展融资；四是以 客户细分为基础的精细化运作模式。 日本住宅产业化模式，为万科提供了住宅产业工业化与标准化的标杆。 对比标杆，万科确立了新十年发展战略： 发展目标：成为全国领先房地产企业 产业聚焦：走住宅产业专业化 发展道路：规模化、跨区域全国发展 区域布局：3+X 发展策略：资本运作+并购/合作，形成快速扩张 产品模式：系列化、标准化、复制，形成工业化制造模式 可以说美国 Pulte 公司，对万科影响最大，尤其是产融结合的模式，给万科 最大的发展启示，要想超越式发展，不能按部就班，靠自己一点一滴的积累， 而是要借助资本的力量迅速获得发展资金，同时通过快速并购进入目标市场， 实现规模与效益的同步快速扩张。 而从 1988 年的股份制改革，到 1991 年深圳上市， 1993 年的发行 B 股，以 及 2001 年引进华润，还有数次业务的分离重组，经过多次与香港国际资本市场 碰撞， 使得万科逐渐领悟到资本运作的真谛， 可以说万科是第一个通过资本市场 学会资本运作的中国房地产企业，也正是通过率先进入资本运作领域，才使万
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万科 2010 年 1-4 月拿地明细
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 土地名称 宁波鄞州董家村项目 镇江南徐白龙山项目 东莞虎门金洲项目 东莞松山湖北部区项目 佛山顺德陈村二期项目 佛山顺德伦教项目 佛山顺德 F04 项目 广州天河御品项目 沈阳海漫项目 上海浦东新机场 C4 项目 上海赵重公路东侧地块 上海广富林 2-4 地块 昆明北京路延长线项目 无锡太湖新城信成道东侧地块 西安曲江会展项目一期 福州上海新村旧改项目 福州赤壁项目 武汉长江村项目 长沙机床厂项目 东莞长安镇长青路项目 惠州双月湾后期项目用地 天津港保税区航运二期项目 大连魅力之城 C 区项目 南昌朝阳洲 D15-02 项目 贵阳洛解村项目 贵阳贵宝项目 吉林高新区滨江项目 总计 合作项目占比 二三线城市占比 土地储备平均楼面单价（元/㎡） 合作储备平均楼面单价（元/㎡） 土地面积 （万㎡） 9.50 28.60 6.10 13.60 11.80 8.10 3.00 2.20 7.50 9.90 11.70 13.10 10.50 15.40 15.30 9.30 39.20 13.60 10.00 7.60 32.70 15.00 5.00 2.20 32.30 2.90 72.80 容积 率 1.80 1.50 2.50 2.80 2.50 3.00 2.50 5.50 3.00 1.50 1.25 0.80 2.55 2.50 2.53 4.80 1.00 3.27 2.33 3.30 1.50 2.50 2.00 3.50 1.80 2.50 2.94 建筑面积 （万㎡） 17.10 42.90 15.25 38.08 29.50 24.30 7.50 12.10 22.50 14.85 14.63 10.48 26.78 38.50 38.71 44.64 39.20 44.47 23.30 25.08 49.05 37.50 10.00 7.70 58.14 7.25 214.03 913.53 权益 100% 60% 100% 51% 100% 100% 50% 100% 100% 100% 100% 45% 100% 100% 55% 100% 51% 100% 70% 100% 67% 60% 100% 50% 51% 100% 65% 权益建面 （万㎡） 17.10 25.74 15.25 19.42 29.50 24.30 3.75 12.10 22.50 14.85 14.63 4.72 26.78 38.50 21.29 44.64 19.99 44.47 16.31 25.08 32.86 22.50 10.00 3.85 29.65 7.25 139.12 686.15 万科付款 （亿元） 8.60 6.90 7.90 2.50 5.50 2.40 2.60 6.60 2.90 8.90 8.00 7.70 3.20 19.00 4.70 16.60 1.70 6.40 3.00 10.04 1.62 4.85 2.35 1.34 1.78 1.00 9.00 157.08 总价款 （亿元） 8.60 11.50 7.90 4.90 5.50 2.40 5.20 6.60 2.90 8.90 8.00 17.11 3.20 19.00 8.55 16.60 3.33 6.40 4.29 10.04 2.42 8.08 2.35 2.68 3.49 1.00 13.85 194.79
2、并购/合作贡献巨大
我们统计 2005-2009 年万科所有开发项目中，并购项目所占的比重巨大，尤 其是 2005 年之后，每年项目并购合作比重平均超过 30%，每年并购合作项目数 量越来越多，从 2005 年的 23 宗，飚升到 2008 年的 81 宗。说明万科非常看重通 过并购合作快速获取理想的目标土地。