8、银坑半岛片区
该片区规划面积2.71 K㎡，主 要发展酒店会展等现代服务 业，打造南中国高端度假酒店 群
目前在发展区域：
2.1、北围片区规划定位：滨海科技新城；珠江口西岸一类综合交 通枢纽，珠中滨海绵延带重要的综合服务节点，唐家湾新城北部 的滨海城市综合服务中心。
2.2、南围片区规划定位：以软件和集成电路设计产业、生物医药 研发等高新技术产业聚集区。
片区人口规划：10.94万人
开发节奏与售价测算
根据跟投方案的财务测算要 求：
2018年上，商业mall4.4万元/㎡）
项目商业占比40%，商业价格对住宅价格影响大，需最大化商业可售面 积，提升商业售价，提高住宅价格市场竞争优势。
项目属性定位
项目基础指标
项目属性定位
珠海TOD科技新城综合服务中心，小规模高单价商住项目
项目核心问题界定
城市竞争局面
唐家竞争局面
北围竞争局面
项目住宅均价4.2万/㎡，将面临全市竞争
住宅均价4.2万/㎡，将成为唐家价格标杆
珠海各区域住宅价格平台
红树东岸 2.4万元/㎡
唐家价格 2.4-3.2万元/㎡
主城区价格 2.7-5万元/㎡
《珠海市情侣北路概念性城市设计及开发建设规划》
区域价值
唐家湾用地规划分为8大片区，前环、后环、科技创新海岸片区最先发展，南围及东岸片区将成为高新技术产业聚 集区，后环定位为唐家新城的中心城区，前环定位为高新企业总部基地以及商务休闲高尚住区
2、智能产业片区 （科技创新海岸） 片区规划面积10 K㎡，主要以人 工智能、移动互联网、大数据、 云计算和微机电系统为主。
响应区域协作发展，以现代交通发展理念为先导，以绿色生态为本底，以高端服务为主 导功能的区域性滨海活力中心区。使其成为珠江口西岸城市区现代交通模式实践的典范， 珠海滨海地区综合开发的示范区。
片区规划用地（993.75万㎡）：
以居住用地（占21%，215万㎡）、道路和交通设施用地（占27%， 254万㎡）、绿地与广场用地（占22%，206万㎡）为主
唐家北围项目定位报告
珠海万科 营销管理部
目录
1 本体分析及核心问题界定
2
区域价值挖掘
3 市场与客户机会分析
4 项目定位与打造建议
项目基础指标
项目为8.12万㎡的小规模商住用地，住宅4.87万㎡，其中10%作为保障房配建共4874㎡，商业服务设施3.25万 ㎡，其中社区配建3827㎡，整体建筑限高60米
片区规划定位
北围片区定位为珠中滨海科技新城的综合服务中心，以珠江西岸综合交通枢纽理念为先导，发展绿色生态、高端服 务配套为主导的滨海活力中心区，规划10.94万人口，项目位于北围片区的开发启动区内
科创海岸北围片区开发时序：
唐家湾滨海科技新城科创海岸北围片区规划：
功能定位： ●珠江口西岸一类综合交通枢纽 ●珠中滨海延绵带重要的综合服务节点 ●唐家湾新城北部的滨海城市综合服务中心 ●唐家湾新城高新技术高端配套服务区
项目为8.12万㎡的小规模商住用地，住宅4.87万㎡，商业服务设施 3.24万㎡，整体建筑限高60米
项目四至
项目周边聚集多个品牌开发商地块，东面紧邻礼和小学、西面靠近运 动公园隔路，北面靠中央绿轴，南面被竞品项目遮挡，无河景景观
区域规划定位
珠中滨海科技新城的综合服务中心，以珠江西岸综合交通枢纽理念为 先导，发展绿色生态、高端服务配套为主导的滨海活力中心区
7、文化产业片区
该片区规划面积10 K㎡，主要 以发展文化创意产业为主，将 建设大学小镇及留学生创业园 。
4、东岸片区
该片区规划面积1.12 K㎡， 主要以软件、IC设计及孵化 器产业为主。目前建成的南 方软件园、经济港等。
5、前环总部片区
该片区规划面积3.41 K ㎡，重点发展总部经 济。仁恒、华发等大型 房企已成功开发项目， 配套齐全。
10%），275㎡公共设施配建（公共厕所60㎡，垃圾收集点15㎡，社区体育活动场地200㎡）
项目总基础指标
占地面积
2.7万㎡
总建面面积
8.12万㎡
住宅总建面
4.87万㎡
其 可售住宅
其中
保障房
中
商服总建面
4.38万㎡ 0.48万㎡ 3.25万㎡
其 可售商业 中 社区配建
2.87万㎡ 0.38万㎡
珠国土储2017-18号地块（南地块）基础指标：
——《珠海市唐家湾地区分区规划调整（2008--2020）》
以高新技术产业为基础，以旅游产业为主导，建设在区域具有影响的宜居、宜 业的生态休闲滨海城市，形成珠澳海岸休闲带的重要组成部分。
——《唐家湾地区总体城市设计》
世界级品牌的科技创新海岸，着力发展科技创新产业和文化创意产业，带动沿 线现代服务业的提升；培育沿线休闲旅游带的发展。
本项目 唐家湾滨海科技新城科创海岸北围片区发展目标：
珠江口西岸一类综合交通枢纽：结合广珠、珠深城际轨道交通交通线，珠海珠斗城市轨道线及有 珠海城市有轨电车，形成服务珠海、中山，辐射西岸城市群的综合交通枢纽。
珠中滨海延绵带重要的综合服务节点：与中山滨海新城、唐家湾站共同构成珠海北部片区多中心 服务网络。提升珠海北部区域凝聚力，构建珠中滨海服务中心，成为珠中滨海新城重要的综合服 务中心之一。
项目区位
项目位于珠海唐家创新海岸北围片区，属于珠海北部新兴片区，距离 主城直线距离14公里，紧挨中山市南朗镇
项目交通
靠近高速入口，对外交通发达，近深中通道，靠近已运行的珠海北 站，未来片区规划有地铁+有轨电车+公交+长途客运等多维综合交 通
开发节奏与售价测算
项目预计2018年上半年入市，住宅均价：4.2万元/㎡
400米； • 南面：临规划路，与招商地块隔路相望； • 西面：临主干道新湾七路，紧靠市政公园，与格力和雅居乐地块隔路相望。
格力 雅居乐
运动公园效果图
本项目
西侧新湾七路 东侧靠礼和小学
西侧规划公园空地 东北侧望轻轨站
项目地块南侧实景 北侧目前为空地
项目交通
项目距离高速入口仅2.5公里，对外高速交通发达，通过高速路前往深中通道落桥点仅20分钟车程，距离珠海北站 直线距离仅400米，广珠轻轨已开通运行，未来片区规划有地铁+有轨电车+公交+长途客运等多维综合交通
3、后环片区规划定位：唐家湾地区综合服务中心，创意唐家的形 象展示区，滨海生态新城建设示范区，珠海体现湾区职能的桥头 堡。
5、前环片区规划定位：集总部经济、商务办公、会议会展、旅游 度假和高尚居住于一体、生态环境优美、全天候活力的海滨新城 区。
6、东岸片区规划定位：以发展软件、IC设计及孵化器产业为主的 高新技术产业聚集区。
限高60米 限高60米
0.25 限高60米
0.3
限高60米
客户与产品如何定位？
高溢价如何支撑？
差异化价值如何打造？
解题思路
核心问题一：
1.城郊滨海科技新城首发，区域单价标杆项目，项目核心价 值如何打造才能支撑高溢价？
核心问题二：
2.4-4.7万元/㎡高单价之下，将面临全市竞争，如何精准定 位产品与客户？
外部交通路网
深中通道落桥点
深中通道
全长24千米
内部交通路网
快速路
深珠城轨交通 （远期规划）
兴中路站 （规划地铁站）
本项目
珠海北站 综合交通换乘枢纽
规划有轨电车1号 线路
港湾北站 （规划地铁站）
京珠高速入口
本项目
本项目距离京珠高速 入口车程2.5公里
珠海北站综合交通换乘枢纽：轻轨站已开通，广珠轻轨路线已运行，地铁站、公交车场和长途客运站规划 建设，项目距离珠海北站直线距离仅400米
0.55
限制条件 限高60米 限高60米
1.5
3.0
4.5
——
——
0.37 限高60米
4.69 1.42 1.14 1.2 1.39
2.5
11.72
3.0
4.62
3.0
3.43
2.5
2.78
3.0
4.18
—— —— —— 0.22 ——
—— —— 0.4 0.32 0.49
1.17 限高60米
0.35 0.03
10%），3552㎡公共设施配建（公共厕所60㎡，垃圾收集点15㎡，社区体育活动场地200㎡）
项目区位
项目位于珠海唐家创新海岸北围片区，属于珠海北部新兴片区，距离主城直线距离14公里，紧挨中山市南朗镇
唐家地图 珠海市地图
锦绣海湾城 中山南朗镇
京珠高速入口
本项目
创新海岸 北围片区
珠海北站
红树东岸
淇澳岛
唐家湾新城北部的滨海城市综合服务中心：根据规划区主体功能构想，建设、健全高标准、高质 量且符合规划区实际功能要求的城市基础设施和公共服务设施体系，推进片区健康发展。
唐家湾新城高新技术高端配套服务区：以科创海岸为目标，建设珠海高新技术产业开发区核心产 业基地，培植新型产业链，延伸产业的广度与深度。按照产业功能发展为主导，高尚居住、商务 服务等功能为辅的规划区功能构想，以产业推动片区快速发展。
项目差异化价值梳理
最大化商业价值，根据目标客户关注点与特征，寻找项 目的差异化突破点。
目录
1 本体分析及核心问题界定
2
区域价值挖掘
3 市场与客户机会分析
4 项目定位与打造建议
区域价值
珠海中心城区的饱和，未来城市向北、向西发展，唐家湾作为主城重要外扩片区，定位科教新城，珠海未来唯 一高新产业片区
横琴价格 4.2-5.2万元/㎡ 西区价格 1.3-2.3万元/㎡
翠湖香山 2.5万元/㎡
华策帝景湾 3万元/㎡
泰盈玖悦湾 3.4万元/㎡