XX年经营思路及工作计划一、概述1. 前期工作回顾XX公司于2011年8月中标XXAA承租经营项目，9月成立筹备组，11月成立全资项目公司——XXXX文化体育发展有限公司（以下简称“公司”）。

经过前期的深入调研和规划，明确本项目将以地产项目为核心，配以高端马术俱乐部、高尔夫练习场、私密性高端餐饮会所等商业项目为前期品牌拉力，最终打造一个集体育运动、健身、娱乐、高端商务休闲、房地产项目开发于一体的复合型商业项目。

筹备期内针对房地产开发，公司向XX市国土资源局历城分局和XX市历城区规划局及时报送了房地产设计规划，积极准备将来的土地性质变更和招拍挂工作。

针对配套商业项目，公司对会所进行了功能定位和概念设计；进行了马术俱乐部前期筹备工作，如马房完善，引进马匹并对马匹进行系统调教和训练；初步建设经营管理团队并随业务发展建章立制。

经过前期筹备，公司基本具备了在2012年展开基础建设并开展部分经营活动的条件。

2. 目前经济环境的变化国务院2011年初围绕“限贷”、“限购”、“限价”、“保障房”等几个关键词连续出台多个限购政策，而且越来越严厉。

限购政策的效果在2011年10月开始明显体现，销售量明显下降。

2012年初召开的中央经济工作会议再次重申“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。

可以预见，2011年楼市的调控政策，包括限贷、限购等政策2012年均会延续。

具体到XXAA项目的配套土地，目前调控政策的持续使房地产商普遍处于观望状态，使公司在寻找房地产开发合作伙伴上难度加大。

但同时我们也应看到，低密度高端住宅的稀缺性决定了市场的需求依然会缓慢释放，在高通胀预期下，低密度高端住宅的抗压保值能力得到肯定，促使低密度高端住宅在限购市场中依然面临新的机会和竞争，有资金实力的开发商仍可能倾向于在2012年以较低的价格拿地。

3. 目前公司面临的困难（1）土地招拍挂方面的优势可能减弱甚至消失因土地竞拍者减少，公司在土地招拍挂方面的优势有可能不再明显甚至消失，直接影响合作伙伴的寻找。

若2012年公司无法找到合作伙伴，则单靠XX公司的资金实力无法顺利进行土地招拍挂。

这样未来2-3年XX公司在商业配套项目开发上的投资压力将加大，也无法通过房地产项目的收益弥补在商业项目上的投资。

（2）对政府资源整合工作不到位要想更好的为赛马场项目聚拢人气，推动项目的成功运作，需要充分吸引政府方面的关注，特别是房地产开发、专业赛事的举办以及未来博彩业的发展更是需要政府的主导和支持。

目前公司在对政府相关资源的整合利用上还未充分发掘，需要XX公司上下充分调动、协调相关资源，进一步做好文化建设大文章，争取省市政府更多优惠政策的支持。

（3）缺乏专业的经营团队商务会所、马术俱乐部、高尔夫练习场和赛事的经营均需要专业团队的支撑，目前XX公司内部基本不具备相关专业人才，需根据业务开展进度尽快配备合适的专业经营团队。

4. 2012年的总体工作思路针对公司当前面临的困难，我们对2012年的总体工作思路定位如下：以投入最经济、提高营收能力、夯实基础、避免今后发生重复建设为原则，打造专业经营团队，逐步开展各项基础建设和经营活动。

5. 2012年主要的工作任务（1）积极进行房地产项目的招商工作2012年公司将在深入进行市场调研、项目整体包装策划等工作的基础上，积极寻找合适的房地产项目合作伙伴。

详见附件1《房地产板块2012年工作思路及实施计划》。

（2）基础建设①完成商务会所、马术俱乐部的设计、装修及2012年马术俱乐部经营活动所需的基础建设；②完成园区场地整理及绿化配套工程；③高尔夫练习场拟立足寻找合作伙伴，或暂缓投建；（3）经营管理①开展马术俱乐部经营活动；②开始会所试运营；③完善团队建设和内部管理。

上述工作任务的具体实施计划见本文第三部分。

二、马术俱乐部和商务会所建设方案探讨2012年我们首先面临的工作重点和难点是商务会所和马术俱乐部如何建设的问题。

会所和俱乐部的建设方案如何选择，应建立在系统分析其功能需求的基础上，现分析如下：（一）马术俱乐部功能要求分析1.俱乐部拟开展的业务根据公司拟定的《马术俱乐部经营思路及2012年工作计划》（详见附件2），俱乐部2012年及未来2-3年拟开展以下业务：①青少年马术培训②发展马主会员③赛事④会员活动⑤马匹交易⑥旅游、休闲娱乐等群众性体育文化活动2.功能配套需求现有马厩可容纳189匹马，除去赛事及预留马位外，马匹上限为150匹，其中40-50%为马主会员寄养马匹。

俱乐部运营前期以20匹- 30匹为基数，10个普通会员一匹教学马为前提，可招纳300-500个会员。

据此推算俱乐部业务活动和配套设施规模：①室内功能设施★培训教室建立培训室2间，供小班制教学使用，教室规模：容纳5-8人。

★展厅设置展厅一间，进行马文化、马匹种类介绍、器具、马术竞技等相关展示，同时可容纳10人参观。

也可利用走廊,大堂一角及整体配套不设专门房间。

★更衣储物区设置非记名公用衣柜50个，记名衣柜60-80个，如有必要可增设洗衣、擦鞋服务。

★洗浴区为宾客配套淋浴区一个，要求男宾区可同时容纳10人，女宾区可同时容纳2-4人。

★会员休息区供30-50会员休息、简餐咖啡。

★马具商店建立100m2左右马具店铺，为客户选购各档次马具及马术装备提供便利。

★鞍具房普通会员及散客及VIP专用鞍具房各一间，各能摆放30-50套鞍具，总容纳量为80-100套鞍具。

一般俱乐部中鞍具与会员的比例在10-20%。

★医务室轻微外伤处置，简单急救★前台接待区俱乐部前台接待、引导，并承担部分销售功能。

★ VIP包间在景观及观马视野最好的位置设置VIP包房5席，每间可容纳8-10人；将其年使用权与会籍绑定出售，提升会籍价值（如企业会员，顶级家庭会员等）。

②室外功能设施★室外马术练习场标准场地2个，规格60m×90m，根据会员马术水平的不同，每场最大会员接待量10-20人不等，两个场地同时开放最多可容纳会员40人，教练员10人。

★室内马术练习场室内综合场地1个，满足障碍赛比赛（不小于60m*90m）、盛装舞步比赛（不小于60m*20m）需求，同时可满足室内马术表演，马术训练等活动需要。

最大会员接待量10-20人，容纳观众200-300人。

（场地面积及预算需专家提供专业意见）★调马圈建设调马圈4个，可供4个初学者练习或教练调马。

③赛事功能配套★赛事器材仓库设器材仓库1间可容纳各类马术赛事器材器具的存放，面积200平方米。

★赛事信息发布中心接有宽带网络、WIFI，配置台式电脑、打印复印传真机等。

具有容纳20人工作的能力，可使用商务会所的商务中心，或赛事时搭建临时帐篷。

★赛时参赛队伍、志愿者队伍就餐及休息区赛时可使用商务会所。

（二）会所功能要求分析经过前期与有意向的酒店管理团队沟通，若需合作方投资会所装修，则对方普遍担心合作理念差异及合作年限问题，寻找合作伙伴的难度相对较大。

因此我们对会所经营的功能需求分析是建立在我方投资装修会所的基础上制定的。

1.会所拟开展的业务①高端餐饮②商务会议③健身休闲娱乐等配套功能2.功能配套需求①商务会所大堂，包括前台接待区、商务中心；②简餐咖啡厅；③餐饮包房：包括小型餐饮包房、中型餐饮包房、高档餐饮包房；④后勤区域：包括厨房、物业办公室等；⑤多功能厅：满足商务会议、公司年会、商务集会等功能；⑥会见厅/接待室：满足高端洽谈、接待的功能；⑦娱乐健身区域：包括健身房、棋牌、桌球等功能；⑧公共卫生间；⑨雪茄红酒吧（根据需要）。

（三）建设方案（1）建议方案根据以上功能分析，我们提出4个建议方案，分别如下：①一期:商务会所与马术俱乐部整体设计、合并装修，二期:建设室内训练场。

方案说明：一期对会所主楼进行部分扩建并和打台整体设计装修，使其兼具商务会所和马术俱乐部的功能；二期在会所北部建设室内训练场。

a.商务会所兼马术俱乐部面积划分及总预算本案需对会所主楼进行扩建并和打台一并装修才可满足各功能区的需求，总建筑面积7047平米，根据功能要求需要一二层装修面积6180平米，备用区867平米，但是外立面需要全部改造。

预算金额2622万元，面积划分及预算明细如下：b.室内训练场面积及总预算室内训练场预算728万元，主要用于障碍赛比赛、室内马术表演，马术训练等活动需要及平时教学培训和休闲骑乘使用，包含障碍赛标准场地60m*90m、盛装舞步场地20m*60m，建筑面积7280平米（65米*112米），最大会员接待量10-20人，容纳观众200-300人。

设计施工总预算约728万元（=1000元/平米*7280平米）。

（场地面积及预算需专家提供专业意见）c.各期建设内容和投资汇总②一期商务会所独立装修，马术俱乐部独立建设，二期建设室内训练场方案说明：一期将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修，以广告牌等形式遮盖），在会所南部新建一个马术俱乐部，并修建与马术俱乐部配套的绿地花园，面积1.5-2亩，用于高端会员的休闲、户外烧烤等；二期在马术俱乐部南部建设室内训练场，并修建马厩通往马术俱乐部的水泥路200米。

a.独立商务会所面积划分及总预算该方案装修总面积4040平米，总预算1430万元。

具体如下：b.俱乐部面积划分及总预算该方案俱乐部预计总面积1155平方米，总造价486万元，具体如下：c.俱乐部内部绿地绿化及景观建设预算50万元。

d.室内训练场：参考方案一e.马厩至室内训练场道路：200米长，7米宽，预算20万元。

f.预算汇总③一期商务会所独立装修、马术俱乐部与室内训练场合并建设方案说明：该方案一期即完成商务会所、马术俱乐部和室内训练场的全部建设。

具体为将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修），在马厩北部合并建设室内训练场兼马术俱乐部。

由于室内训练场是高端马术俱乐部必备的基础设施，尽早建设室内训练场有利于高端会员的开发，提升俱乐部整体水平和档次。

同时将室内训练场与马术俱乐部合并建设，可节省总体建设空间，缩短宾客从俱乐部到训练场地的距离，方便宾客观赏和俱乐部管理，提升俱乐部整体实用价值。

该方案商务会所预算1430万元（参考方案二）；室内训练场加马术俱乐部预算1214万元（参考方案二）。

各期预算汇总如下：④主楼建设为商务会所、打台改建为马术俱乐部，在打台北侧建设室内训练场方案说明：将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修），室内训练场和马术俱乐部合建，同时将打台作为该建筑物的一部分包含在其中。

因该方案室内训练场的选址距离马厩较远，需新建从马厩到室内训练场的封闭通道一条，长度需500米，宽度3米，高度3米。

商务会所预算1430万元（参考方案二）；马术俱乐部建设装修成本参考方案三，室内训练场较前述方案需增加土方工程约40万元。