物业服务合同性质及其法律适用
伴随着人们的居住方式由独门独户向建筑物区分所有变迁，商品房社区已成为城市普遍的居住单元。从1991年出台的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》正式提出住宅小区的物业管理方式到《物业管理条例》（以下简称《条例》）、《物权法》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下简称《物业纠纷解释》）等一系列法律法规的颁布，物业服务合同成为最重要的物业管理模式。[1]2017年北京市一中院发布的《涉物业纠纷审判白皮书》显示，在2013年1月1日至2017年6月30日之间，一中院共审理各类涉及物业纠纷案件1373件，平均每天审理0.8件，涉物业纠纷占据了一中院民二庭全年结案总量的18%。[2]同时，物业服务合同纠纷也易引发群体性共鸣。2020年5月28日，十三届全国人大三次会议正式通过《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），以专章形式规定物业服务合同，实现了物业服务合同的典型化。此举不仅有利于统一各方认识，且对实现社会基层治理的和谐大有助益。本文综合既有的研究成果并结合现行法律法规及民法典，以期对物业服务合同性质的明确和纠纷解决有所裨益。[3]
一、回溯物业服务合同性质之争
物业服务合同在学理上归类于服务合同，服务合同[4]是委托、承揽、保管合同等的上位概念。1997年合同法征求意见稿中曾独立设置“服务合同”专章，后认为其不具有典型性便将之删除。[5]近些年来学界中不乏呼吁实现服务合同典型化或在民法典中设置服务合同小总则的声音。[6]目前，立法中并未实现这一举措，但物业服务合同已独立为有名合同。
（一）学界对物业服务合同性质的讨论与争议
对于物业服务合同性质的讨论从90年代即已开始，彼时其名称为“物业管理合同”。[7]经过二十几年的讨论，学界主要产生了以下几种观点：委托合同说，承揽、雇佣合同说，混合合同说。
1.委托合同说。此种观点一直以来为主流观点。[8]持此种观点的人一般认为在传统合同类型中，物业服务合同与委托合同最为相似。王利明教授认为，物权法第81条规定业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施，所以物业服务合同在性质上属于委托合同。[9]2009年最高人民法院在就建筑物区分所有权中的相关问题答记者问时提及物业服务企业与业主之间是委托与被委托的关系，这也更加确认了委托合同说的观点。另有两点支撑理由：第一，《合同法》中所规定的民事合同可划分为四大基本类型，即“财产权让与型合同”、“财产权利用型合同”、“服务提供型合同”、
“其他合同”。[10]物业服务合同与委托合同同属“服务提供型合同”，二者行为对象相同。第二，在物业服务合同中，业主有权要求物业服务企业按照合同约定对小区事务进行管理和服务，同时，物业服务企业有权要求业主交纳相应的费用并遵守其他约定。因此物业服务合同属双务合同，这与委托合同完全一致。从近年的部分判例来看，司法实践中多持委托合同说观点，例如“重庆雅仕物业服务有限公司与郑素梅物业服务合同纠纷案”、“阆中市爱民物业服务有限公司等和阆中市万驰英伦庄园小区业主委员会物业服务合同纠纷案”、“启东市恒安物业管理有限公司诉启东市申港城业主委员会物业服务合同纠纷案”等。[11]
2.承揽、雇佣合同说。该说立足于提供劳务这一关键点，认为业主是雇主，购买物业服务企业的服务，而物业服务企业是提供服务的被雇佣者。[12]雇佣合同的本质是劳务与报酬，从这一点看，在物业服务合同中的确有相应体现。承揽关系体现在物业服务企业按照业主的要求完成特定工作，例如物业服务企业按照合同约定提供公共设施、共用部位的维护等工作。雇佣合同和承揽合同存在区别，前者侧重劳务本身，后者则重视最终成果交付，此处不作探讨。
3.混合合同说。混合合同说持有者亦分为两种观点，一种认为物业服务合同是委托合同与行纪合同的混合，[13]另一种认为是委托、承揽、保管、租赁、雇佣等多种合同的混合。[14]前者认为委托、行
纪合同与物业服务合同均属双务、有偿、[15]诺成性合同，均是基于合同双方的信任而建立的信赖合同。后者认为物业服务合同的主给付义务内容复杂，涉及到若干种合同的内容，但作为业主方的当事人仅有单一的对待给付内容。
（二）对各种学说的分析与回应
尽管委托合同说占尽理论与实务的先机，但笔者认为这不过是用于统一思想的权宜之计。首先，在委托合同中，受托人必须按照委托人的指示处理委托事务，且只要受托人主观上没有恶意，则由委托人承受全部法律后果，而在物业服务中，物业服务企业具有很大的独立性和自主性，其在遵守合同约定内容的基础上有权独立决定如何做好小区服务与管理，不会单独遵从业主委员会和业主的指示，且因物业服务行为产生的法律后果完全由物业服务企业承受，与作为委托方的业主无关，这与委托合同截然不同。次之，在委托合同中，经委托人同意，受托人可以将委托事务全部转委托给第三人，但在物业服务合同中，即使业主委员会或业主同意，物业服务企业也不能将全部物业服务内容转委托给第三人。[16]再次，委托合同双方当事人均享有合同的任意解除权，物业服务合同明显也绝不可能具备此种特质。最后，民法典合同编摒弃了物业服务合同可类推适用委托合同的规定，这证明立法者也认识到委托合同说的不恰当性。[17]据龙卫球教授言，删
除参照适用委托合同的规定的原因正是因为物业服务合同是混合型合同。[18]
承揽、雇佣合同说弊病明显，在承揽合同中，承揽人需要交付工作成果，即定作物，这是一种有形实物。但在物业服务合同中，物业服务企业所履行的合同义务通常表现为社区环境的清洁、公共秩序的良好、共有设施的维护等，而非特定的实物、产品，由此，所谓成果交付前后因意外损毁灭失之风险负担问题在物业服务合同中也无适用余地。其次，承揽合同在无特别约定的情况下，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付报酬；而物业服务费用通常是每月定时定期交纳，并不存在物业服务企业先提供服务，业主享受服务或验收合格后再缴费的情况。雇佣合同中的受雇主体是自然人，物业服务企业是以营利为目的的企业法人，并不是一类受雇主体；且物业服务企业提供的是一种社会化、专业化、技术化的有偿服务，[19]包括常规性的公共服务、针对性的专项服务、委托性的特约服务、经营性服务、社会性管理与服务，[20]是一种综合性服务，只靠个人的技能和经验无法完成，同时，提供劳务只是企业进行物业服务的一种手段，并非合同的目的。再者，物业服务企业并不像传统受雇者那样机械的服从雇佣者的指令，其具有显著的自主性和独立性。
本文基本赞同混合合同说，但不认可委托和行纪合同混合说。行纪合同的适用范围应当仅限于代销等贸易行为。行纪人通常是专门从
事贸易活动，其开业和经营需要经过国家有关部门的审查、登记。物业服务企业的资质条件已不再是其成为社区管理服务者的硬性条件。除了以自己的名义开展活动和有偿性特征外，物业服务合同与行纪合同无任何关联。
二、物业服务合同性质再明确
各种学说都有其一定道理，但都无法全面描述物业服务合同的全部特征，也正是因为其特殊性和在生活中的普遍性，民法典实现了物业服务合同的典型化。非典型合同的典型化是各国立法中的难题，也是世界合同法领域中的大难题，作为此次民法典中新增的四类典型合同之一，物业服务合同再次成为争议焦点。下面将从三个角度论述物业服务合同的性质及其特征。
（一）立法论视域：物业服务合同是成为典型合同的混合型合同
在民法典的制定过程中，关于物业服务合同是否应该入编一度也是有争议的问题。民法典合同编从一审稿开始便将物业服务合同规定为一项独立的有名合同。早在十几年前在以梁慧星、王利明、徐国栋为主编所公布的三个民法典草案专家稿中均将物业服务合同纳入其中作为一类独立有名合同进行规定。反对物业服务合同进入民法典的主要理由是，物业服务合同不是与买卖合同、委托合同、赠与合同、
租赁合同等相并列的合同，将其纳入合同编逻辑不严密。[21]这种观点应当是受到委托合同说观点的影响，认为物业服务合同是委托合同的下位概念，其应当参照适用委托合同的规定。
《合同法》分则中确立的15种典型合同都是在相应领域或行业中具有特殊的合同标的，并且在长期的民商事实践活动中形成了较为固定的交易模式，具有典型性和专业性特征的合同。物业服务合同中约定的内容具有很强的专业性和综合性，包括“为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等”，[22]不是靠个人或单一的服务公司可以完成的，从《条例》第4条也可以看出这一点。[23]物业服务合同在当前社会生活中已经成为极为常见的社会现象，根据《2018年全国物业管理行业发展报告》，全国物业服务管理企业有11.8万家，管理总面积达246.65亿平方米。[24]经过十几年的迅猛发展，业主与物业服务企业之间已形成了较为成熟和固定的交易模式，因此物业服务合同具有典型性、成熟性、专业性和综合性，符合非典型合同典型化的特质。
混合合同是由数个典型或非典型合同的部分构成的合同。[25]物业服务合同属于典型合同与非典型合同构成的混合型合同。其包含的典型合同部分有委托合同、承揽合同、保管合同，包含的非典型合同有雇佣合同。物业服务合同的确有明显的委托合同特质，这一点不可否认。但简单的参照适用不可取，除了是否有偿、转委托等问题，
若规定物业服务合同可参照适用委托合同易架空物业服务合同自身的规定，比如任意解除权问题，《民法典》规定业主欲解除物业服务合同必须依照法定程序共同决定，一种方法就是召开业主大会，但并未规定个别业主与物业服务企业的解除权问题，如果允许参照委托合同适用，当前的规定便没有意义。虽然目前相关法律法规包括司法判例中都透露着浓浓的委托合同气息，但这仅仅是作为混合型合同中的一部分内容而已。承揽与雇佣合同也是该混合型合同中的一部分内容。
关于保管合同是否也属于物业服务合同中的部分内容在判例中有不同观点。在“北京市甲公司和张某诉北京市丰台区某物业公司物业服务合同纠纷案”[26]中法院认为物业公司对于小区所承担的为管理服务责任，向车辆停放者收取的停车费用并非基于保管合同产生的费用，因此并不因收费而承担保管义务，所以当车辆损毁或丢失时，业主无权就保管合同关系向物业公司主张赔偿。而在另一判例中法院则认为对属于全体业主共有的停车场，车辆保管应是物业服务合同中物业服务企业的义务之一，交纳停车费的业主与企业之间则形成有偿的车辆保管关系。[27]本文认为保管合同关系应当是物业服务合同的部分内容，但应当对物业服务企业的保管义务予以限缩，当物业服务企业达到了善良管理人的义务标准时，即应认为其妥善履行了保管义务。
（二）广义合同类型视域：物业服务合同是双务、有偿、诺成、要式、继续性合同
《民法典》第937条规定“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”由此可知，在合同履行过程中，由物业服务企业提供管理和服务，业主支付相应的服务费用，合同双方当事人互付对待给付义务，因此物业服务合同是双务、有偿合同。但此处要注意的是，与物业服务企业缔结物业服务合同的通常不是业主本人，特别是在前期物业服务合同中，开发商与物业服务企业缔结的物业服务内容通过购房合同得到业主的认可，房屋的所有权转移后，业主开始承担相应的对待给付义务，所以物业服务合同是一类特殊的双务合同。
物业服务合同经双方当事人意思表示一致即宣告成立，因此是诺成性合同。物业服务企业不按照合同约定提供服务和管理或业主不按时缴纳物业服务费用就会产生违约责任，这一点在纠纷解决中尤其重要。法律规定物业服务合同应当采用书面形式，且在现实生活中行政机关制定了示范性文本以供参考，所以应当认为物业服务合同是要式合同。最后，物业服务合同的内容并非一次给付可完结，需要继续地实现合同，“总给付的内容取决于应为给付时间的长短”，[28]所以是继续性合同。继续性合同的性质在司法判例中常有体现。[29]
（三）合同特征性视域：物业服务合同是集体性、公共性、公益性合同
物业服务合同除了具有典型合同的一般特质之外还有其特殊性。物业服务合同关系不同于一般意义上的合同关系，基于建筑物区分所有权模式下业主共有权和成员权必须集中、统一行使的权利架构，以及全体业主在同一物业服务区域共同生活和一个物业服务区域由一家物业服务企业提供服务与管理的现实，面向全体业主提供的管理与服务必然具有整体性和不可分性的特征，所以物业服务合同是集体性、公共性合同。正是基于此，当个别业主不满意物业服务企业提供的管理与服务时不可以直接解除合同或以不缴纳物业服务费抗辩。若物业服务企业不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求其继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。[30]李永军教授支持单个业主享有抗辩权，比如不满意物业服务企业提供的公共区域的卫生服务，便以此作为不缴纳物业服务费用的抗辩理由。也有的学者具体指出，该抗辩的主要理由有两方面，一是物业收费不合理；二是物业为提高服务或提供服务不周。[31]笔者认为单个业主不应享有此种抗辩权，只应通过民法典物权编“业主的建筑物区分所有权”部分赋予的权利以召开业主大会重新选聘物业服务企业的形式实现，否则将有违物业服务合同的集体性、公共性特征。
物业服务合同在合同目的上还具有一定的公益性。物业服务合同的权利基础是建筑物区分所有权，而物业服务正是为了保障建筑物区分所有权条件下全体业主的公共利益。由此，物业服务的对象具有整体性，对小区内环境的清洁、秩序的维持、设施的维护，受益者均为全体业主，若个别业主不交纳物业服务费，物业服务企业不能停止上述服务，否则将会有损其他业主的利益，这正是公益性的一种体现。《民法典》第942条第2款规定“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”，业主在很多情况下往往只考虑自己的利益，并不顾及他人及公共利益，这时一旦发生危及其他业主和共有部分的利益时，法律赋予了物业服务企业及时制止并进行报告的职责，这种规定已明显超出作为合同一方当事人利益的范畴。[32]所以，有的学者甚至提出，“公益性是物业服务合同的首要特点”。[33]在“中山市昌生物业管理有限公司诉马继川物业服务合同纠纷案”[34]中，法院也认为物业服务具有一定的公益性，其关系到全体业主的切身利益，为了避免损害其他业主的利益，通常不允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用。
《物业纠纷解释》第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”能否少缴物业服务费的关键在于物业服务瑕疵是否构成正当理由。司法判例中通常的判断标准
是“质价相符”原则，从物业服务的条件、过程、效果等多方面综合分析，判断服务瑕疵是否已构成根本违约，是否已达到业主可以行使先履行抗辩权要求减缴或不缴物业费的程度。[35]鉴于无法定的判断标准，司法实践中对于“正当理由”的认定是非常谨慎的，例如“厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案”[36]中，法院认为司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，相似裁判思路的还有“杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案”[37]等。类似“开发商遗留问题”、“并非物业服务合同当事人”等理由抗辩是不能成立的。[38]未来应当在保持谨慎的态度之上更加严格进行认定，否则最终损害的是全体业主的共同利益。
三、物业服务合同的法律适用
（一）我国物业服务合同立法现状与域外借鉴
我国物业服务及管理的相关立法存在很大缺陷，过去主要规制的法律法规是《物权法》的建筑物区分所有权部分、《合同法》总则部分、《物业管理条例》，尽管《物业纠纷解释》出台后对实践中纠纷的解决起到了一定促进作用，但相比买卖、租赁、建设工程等领域还有很大差距；而且立法过于滞后，从90年代物业管理模式的提出，至今已有近30年时间，但相关立法的数量和质量均不高。再者，我
国的物业服务和管理的法律体系不协调，各省有自己的《物业管理条例》，各地级市又有相应的实施办法，各种规定五花八门、诸说杂陈。无法可依是大量物业纠纷得不到妥善解决的重要缘由，疫情期间则尤其体现明显，特别是物业服务企业参与防控疫情的标准和流程缺失，权利义务和行为规范等不清晰，导致“管过头、不敢管”的情况多有发生。本次民法典新增“物业服务合同”的内容有力提升了物业服务合同立法的层次，统一了各方意见。其次，物业服务合同典型化地实现对于完善物业服务合同法律体系和解决上述问题具有关键性意义。正如崔建远教授有言“合同法的历史是非典型合同不断地向典型合同转变的过程”。[39]
从域外法来看，英国作为物业管理的诞生地，其最大特点就是“依法管理”，常见的法律、法规多达50余种。日本和新加坡也是如此，通过制定一系列法律法规，明确物业服务企业和业主之间的权利义务关系，大幅减少了各类物业纠纷。美国的物业管理更是以现代化、专业化、契约化著称，物业服务企业与业主在契约中详尽的约定各类问题，如果业主不按约定缴纳物业费，业主委员会可以通过司法程序拍卖业主的房屋，这对于业主来说是一种强烈的约束。我国香港地区的物业管理法规也非常健全，《香港建筑物管理条例》的内容极为详实，“物业管理中发生的任何问题，均能在法律条文中找到答案”[40]具有很强操作性；同时，2016年5月香港立法会通过了《物业管理服务条例》，特区政府依此成立物业管理监管局，正式启动物业管理
公司及从业员的发牌机制，[41]进一步完善了物业管理服务的立法体系。从境外与我国香港地区的物业服务管理经验来看，法律体系健全是共同点，因此，当前我们的首要任务是，以物业服务合同典型化为契机，加速完善物业服务合同的法律体系。
（二）物业服务合同法律适用体系展开
“区分典型合同与非典型合同的最主要的意义在于法律适用”。
[42]《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”物业服务合同作为非典型合同时的法律适用应依该条的规定。具体到司法实践中，物业服务合同纠纷中高频适用到的法条有《合同法》第8条（依法成立的合同的法律约束力）、第60条（合同履行的原则）、第107条（违约责任）、第109条（付款义务的继续履行），《民法总则》第103条（非法人组织设立程序）、第122条（不当得利），《物业管理条例》第7条（业主的义务）、第42条（物业服务费用的交纳主体）、第67条（逾期不交纳物业服务费用的处理），《物业纠纷解释》第5条（业主对违规收费的抗辩权、返还请求权）等。《业主大会和业主委员会指导规则》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等一系列配套的规范性文件也时常会被引用。《合同法》124条中的“法律”仅指经全国人民代表大会及其常务委员会
审议通过的法律，在此层面上物业服务合同纠纷可适用的法条只有合同法总则部分、民法总则和物权法中的个别条款。
通常情况下，混合合同和无名合同规则足以解决的新类型合同无需纳入典型合同，但因物业服务合同构成要素的复杂性，仅依当前的法律规定根本不足以应付。《民法典》中的立法体例是将物业服务合同作为与委托合同、承揽合同等并列的一类典型合同。虽只有一章十四条的立法规模，但已然是物业服务合同立法史上最为耀眼而重要的一次。
物业服务合同成为一类典型合同之后，其法律适用按照典型合同的展开如下：
第一，双方当事人在物业服务合同中有特别约定的依约定。因物业服务的营利性，物业服务合同存在商事合同的特征，所以更应当充分保证当事人的意思自治空间。现在各省、市都存在物业服务合同的示范文本，各种规定不尽相同，但应当指明的是，这种示范文本的最大价值是参考性，当事人用或不用、如何使用，都应当属于意思自治的范畴。
第二，当事人就物业服务合同未有规定的事项发生争议时，应充分保证双方当事人意思表示的自由，若能经协商达成一致，可作为补充合同。
第三，若当事人之间就争议事项无法达成协议，则可按照文义解释、体系解释的方法，从合同的其他约定中寻找潜在的意思表示，若无法找到，则应依据交易习惯。例如每月交纳物业服务费的时间与方式，若物业服务企业发生变化，在无法协商达成一致的情况下，应按照上一物业服务企业进行物业服务时形成的交易习惯确定。
第四，以上三步均无法确认裁判依据时，则适用民法典合同编的规定，此14条规定内涵丰富，可解决常见的诸多纠纷，其次适用其他相关法律法规和司法解释等，亦或依据法理、学理解释和判例。
第五，按照既有的法律法规仍无法解决，则可在物业服务合同的性质范围之内类推适用委托合同、承揽合同等的规定。物业服务合同与其他9种典型合同同属“服务提供型合同”，在建设工程施工合同、仓储合同、行纪合同等规定中，均有类推适用的条款，尽管合同编二审稿删掉了物业服务合同类推适用委托合同的规定，但按照其内在逻辑，并不是完全禁止类推适用，只是鉴于物业服务合同性质的复杂性，应当在其性质范围内有限的参照适用。
（三）民法典中部分关于物业服务合同规定的述评
1.第937条至第950条“物业服务合同”专章的述评
首先，第937条开宗明义，物业服务合同到底是怎样的一个合同终于有了最规范的定义。同时明确了物业服务的内容，第一次给出“物业服务人”这一概念，并将原《物业管理条例》中“物业管理区域”的表述修改为“物业服务区域”，更大程度去行政化色彩。第943条规定了物业服务人的定期报告义务，物业服务费的项目和标准、维修资金的使用情况、共有部分收益等事项进行公开对于此类物业纠纷将产生“釜底抽薪”的效果，实务中大多数该类案件都是因为相关费用不公开、不透明造成的。第945条规定业主的报告义务有利于物业服务人及时掌握各业主的情况，进而更有针对性的开展工作。
其次，原合同编（二审稿）第726条中表述的“支付报酬”在民法典中已全部订正为“物业费”，避免业主产生一种“报酬”即“佣金”的错误认识，认为其每月交纳的物业服务费用都是物业服务人的收益，其实，该所谓“报酬”的内涵绝不简单是企业的“佣金”，物业服务费用可分为公共性服务费、公众代办性服务费、特约服务费。
[43]实务中很多欠交物业费的纠纷都是由此引发，将“报酬”改为“物业费”将很大程度避免此类纠纷的发生。缴纳物业服务费是业主的法定义务。[44]944条在原草案稿的基础上新增“物业服务人不得采取
停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”一款，为现实生活中此类纠纷的解决明确了法律依据，不过，物业服务人只能通过仲裁或诉讼的方式解决欠费问题，似乎过于严格。
再次，第946条规定业主合同任意解除权，实质是业主大会的任意解除权，当然，此处的任意解除不是无责解除，物业服务人可以要求业主赔偿损失。此处还有一问题，业主决定解聘物业服务人需要提前60日通知，而第947条规定物业服务人不同意续聘的需在合同届满前90日通知业主或业主委员会，这两者时间的差异让人有些费解，在实务中，业主要解聘物业服务人需要满足一定的程序要求，该程序的实现众所周知非常困难，而物业服务人期满后不续聘通知到业主或业主委员会却很容易做到，既然孰易孰难如此清晰，法律中规定的时间就显得有些脱离实际。第946条还有一个问题是“依照法定程序”，民法典的编纂本身就是在制定法，在条文中再说“依照法定程序”，到底该依什么法，也让人不明所以。[45]
最后，第950条规定，在物业服务合同终止后新的物业服务人接管前，原物业服务人要继续处理物业服务事项。妄自揣测该项规定是为保证业主在交接期间的利益，但是物业服务人通常是营利性法人，合同终止后，其本无继续服务的义务，如此规定对企业来说可能会增加很多负担，存在损益风险。这样的规定也不利于业主、业主大会和业主委员会工作的积极性。该条与第949条只规定了新的物业服务人
没到位，原物业服务人继续提供的服务的情况，但如果是新的聘用合同已签，原物业服务人却不走该如何处理呢？而且在实务中，真要解聘物业的时候，往往会遭受很多阻力，甚至有时会受到威胁、恐吓以致业主的人身安全都无法保证。
2.第278条“业主共同决定事项及表决”的述评
相较《物权法》的规定，《民法典》在该条中的修订集中体现在第二款，即业主共同决定事项的表决规则。该条依照表决比例的不同将第一款中业主共同决定的事项区分为一般决议事项和特别决议事项，《物权法》规定一般决议事项需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即“双过半”同意；特别决议事项需专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即“双2/3”同意。因现实生活中业主委员会成立难和业主大开召开难等问题大量存在，加之物权法规定的表决比例相对较高，该条规定长久被诟病为形同虚设的条款。《民法典》为解决这一现实问题，切实保障业主的管理决策权行使，在表决比例的规定上有较大幅度的下调；首先，民法典明确，在表决业主共同决定事项时，只需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加即可，即“双2/3”参会是作出决议合法性的有效要件；其次，一般决议事项由参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，虽然法条表述上仍是“双过
半”，但由于表决的前提条件发生改变，一般决议事项实际变成“双1/3”同意即可通过。特别决议事项经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，亦即“双1/2”同意即可通过。因此，一般决议事项表决规则由“双1/2”变为“双1/3”，特别决议事项由“双2/3”变为双“1/2”。
从民法典规定的业主共同决定事项的表决规则来看，该条实际已经在很大程度上放弃了“双重多数决”原则，特别是在一般决议事项的表决上，“双1/3”的表决规则是对效率的过度追求而放弃多数人利益的表现。物权法中规定双重多数决原则的正当性基础是促进业主大会管理机制的顺畅运行、提高集体行动效率，[46]此举起码保证了多数业主的利益，但现在在一般事项的表决上竟然放弃了多数决的做法，仅“双1/3”即可表决通过，如何能够保障业主的利益？在业主团体这种模式架构之下，业主本就可能遭到实体权益或程序权益的损害，假设一项决议在程序上无任何瑕疵，经过“双1/3”表决通过后该项决议即付诸实施，在过去，遭受损害的业主还可以“少数服从多数”的观点来劝慰自己，现在却丧失了此种心理基础。以“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”为例，此事项属于一般决议事项，在《民法典》正式施行后，仅需“双1/3”的小区业主即可罢免物业服务企业，这难道不是“少数人的暴政”？更可况，许多参与表决的业主是“搭便车”的心态，并没有真正以主人翁的角色行使自己的管
物业服务公司合同管理制度 合同管理是物业管理企业管理的一项重要内容，搞好合同管理，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义。各级管理人员及其他有关人员，都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以" 重合同、守信誉" 为核心的合同管理工作。 1. 目的：为规范公司合同的管理，防范与控制合同风险，有效维护公司的合法权益，根据《合同法》及其它有关法规的规定，结合公司的实际情况，制订本制度。 2. 适用范围：公司对外签订的各类合同、协议、约定、等合同类文书均适用本制度。补充协议、补充约定、合同附件等原合同的补充类文书是原合同的必要组成部分，从属于原合同，同样适用本制度。 3. 职责 3.1 董事长负责标的3 万以上合同的审批签署； 3.2 公司总经理受董事长委托负责标的3 万以下合同的审批签署； 3.3 公司总经办负责公司各类合同的管理工作，具体职责是： 3.3.1 负责在有需要情况下介入各类合同的谈判工作。 3.3.2 负责制定销售、采购合同统一文本； 3.3.3 负责对合同专用章、合同统一文本、法人授权委托书的发放和管理； 3.3.4 负责各职能部门/ 项目提交的各类合同的合法性、可行性、有利性审查； 3.3.5 负责合同纠纷的处理；
3.3.6 负责合同的档案日常管理； 3.3.7 负责本制度的监督执行。 3.4 职能部门/ 项目负责各类相关业务的合同谈判。 4. 合同的签订 4.1 所有合同必须由公司签订，任何职能部门、项目、分公司等不得擅自签订合同。 4.2 签订合同前须审查的资料： 4.2.1 必须审查对方当事人的主体资格，如营业执照、法人机构代码证、身份证明文件等。 4.2.2 资信能力、履约能力，如资产证明、信誉纪录、企业规模和状况、相关的资质证明等。 4.3 合同的审批公司签订的合同，必须经公司总经理审批。 4.3.1 具体权限如下： 4.3.1.1 一般情况下合同由董事长授权总经理审批。 4.3.1.2 标的超过3 万元的由董事长审批。 4.3.1.3 标的超过公司资产1/3 以上的合同由董事会审批。 4.3.2 合同原则上由经办部门/ 项目负责人具体经办，拟订初稿后必须经相关职责部门、品质督导部、总办、总经理（董事长） 审阅后按合同审批权限签署。合同审查的要点是： 4.4.1.1 合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。 4.3.2.2 合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具体、明确；文字表述是否确切无误。 4.3.2.3 合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履
物业管理服务协议 Property Management Service Agreement 甲方： Party A: 地址： Address: 邮编： Address: Post code: 电话：传真： Tel.: Fax: 乙方：XX Party B: XX 地址：XX 邮编：XX Address: XX Post code: XX 电话：XX 传真：XX Phone No.: XX Fax: XX 甲、乙双方友好协商，订立本协议如下： This agreement is hereby made and entered into by and between both parties through friendly consultation, whereby it is agreed as follows: 一、物业管理协议签订 I. Signing of property management agreement 1、甲方使用区域为，租用面积为平方米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积)。 1. The area used by Party A is , and the rentable area is m 2. (This area is the same area as the floor area mentioned in “Contract on Sales and Purchase of Commodity House” or “Tenancy Agreement” sig ned with Party A.)
合同编号： 合同封面 签订地点： 签订日期：年月日
政府部门物业服务合同 甲方：××省××市××区××局 乙方：××××物业管理有限公司 签订时间：××××年××月××日 签订地点：××区街 合同编号： 项目名称：××省××市××区××局办公楼物业管理服务项目招标代理机构：××建设项目管理有限公司××分公司根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，为明确甲乙双方责任、权利和义务，经甲、乙双方充分协商，特订立本合同，以资共同遵守。 甲方：××省××市××区××局 乙方：××××物业管理有限公司 1、合同文件 下列文件构成本合同的组成部分： A．成交通知书 B．响应文件（见响应文件） C．磋商价格表（见响应文件）
D．招标项目技术规范（见响应文件第三部分）E．履约保证金（见响应文件） F. 合同执行期间经监督部门同意的双方达成的补充协议。 2、合同范围和条件 本合同的范围和条件与上述合同文件中规定内容一致。 3、合同价款及支付方式 服务期限12个月，服务费共计人民币：××××××元，大写：××××××。最终结算时服务的实际期限如有增减，可据实调整，但服务价格表的单价不调整，甲方在合同签定后一次性支付乙方服务费用。 4、服务质量保证及服务承诺（详见响应文件） 乙方提供的保洁服务应符合招标文件中所列明的范围及要求，同时应附有项目管理机构运作方法及管理制度、管理、质量目标保证措施以及应急措施（包括维修和管理、重大活动、治安应急、消防应急等）。 5、验收 甲方对乙方保洁情况进行检查，如发现有不符合标准之处，可责令乙方保洁人员随时进行整改。若不及时整改，甲方视情况对乙方给予经济处罚。
荣州苑商务中心 物业管理服务合同 甲方：重庆乐添物业服务有限公司 乙方：重庆德华广告有限公司 为了为荣州苑商务中心各商务单位创造一个舒适、安全、文明、整洁的经营环境，甲方对中心实行社会化、规范化、经营型物业管理服务，依照《物业管理条例》及政府有关物业管理规定进行管理、服务，双方就物业管理服务达成一致意见，签订本合同。 一、物业管理服务的内容 1、清扫保洁服务：甲方对乙方专有部分以外公共地段以及物业区域内的公共道路进行清扫保洁服务，下水道、窨井、化粪池定期疏理，生活垃圾实行袋装化，日产日清。 2、安全保卫：维持物业区内治安秩序，保安巡逻执勤。加强租赁户管理，督促办理暂住证，加强消防管理，强化消防措施。 3、交通与车辆停放的管理服务：甲方提供室内停车库停放车辆，实行优惠收费。 4、养护、维修服务：对物业区域的共用设施、设备、共用管线、以及房屋的共用部位提供日常的养护和维修。（不含设施设备的更新、更换或大修理）。 5、公共绿化、花草树木、建筑小品等的养护与管理。 6、监管装饰、装修：参照《住宅室内装饰装修管理办法》，进行方案审查，施工监管，严格验收。 7、房屋主体结构的管理：根据相关法律、法规、条例、公约的规定，在监管装饰、装修中，维护房屋主体结构不被破坏，保证房屋的安全、正常使用。定期对屋面进行检查。 8、档案、资料的管理：保存竣工资料、图纸，设备设施资料，房屋使用情况，编制业主档案。 9、配合相关部门工作：配合公安机关、区物管办、居委会等政府部门完成宣传工作，积极开展赈灾等社区活动。 前述条款不含使用人的人身、财产保险和财产保管责任，双方另行签订的人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。
YOUR LOGO 如有logo可在此插入合同书—CONTRACT TEMPLATE— 精诚合作携手共赢 Sincere Cooperation And Win-Win Cooperation
大厦物业管理服务合同(正式版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 甲方：_____________合同编号：____________ 法定代表人：______________签订地址：____________ 乙方：_____________签订日期：______年____月___日 法定代表人：______________ 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就大厦物业管理服务事宜达成以下合同条款。 第一条物业基本情况 1．名称：_____________。 2．位置：_____________。 2．面积：____________平方米。
第二条物业管理服务项目 1．承担大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。 2．承担大厦房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。 3．承担大厦规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。 4．承担大厦规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。 5．承担大厦公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。大厦
香港新世界大厦物业管理合同 二零零二年七月
香港新世界大厦 物业管理合同 本物业管理合同于二零零二年月日订立。 甲方：上海新世界淮海物业发展有限公司 注册地址：上海市卢湾区淮海中路300号______________________________________ 乙方： 2.1注册地址：上海市卢湾区淮海中路300号地库一层 2.2 兹证如下： 2.3定义 2.4於本文件中 2.5 ［物业］指香港新世界大厦，位於上海市卢湾区淮海中路300号的建筑 物； 2.6 ［物业管理］指对物业整体、物业内外公共地方/公共设备设施的管理与控制， 以及对物业所有业户提供的管理服务； 2.7 ［业户］指物业的所有业主或租户； 2.8 ［管理合同］指《香港新世界大厦物业管理合同》，即本合同。 2.9 ［管理帐户］指由甲方为本物业开立的独立的财务帐户，作为本物业收取物 业管理费等物业管理方面的收入并支付各项管理开支款项之用。 2.10管理范围 2.11管理服务一般包括： 前期筹备 实务管理 财务管理 管理报告 设备维护 人事管理 乙方应按照与甲方达成的共识处理及进行上列的一切事宜。工作范围及 乙方上列每项功能的特定责任均已列于本合同的第3至第8项条文内。 前期筹备 前期筹备服务包括但不限于： 筹建物业管理队伍 物业接管验收服务安排业户收楼/入伙 业户装修期间的管理服务提交公共区域的绿化、设备设施运行/维修/管 理、保洁等的管理制作物业管理方面各项规章制度与及有关文件和表格 制定计划并开展员工培训 为物业重要设备的保养外判事项提供意见和建议，及提供最新资讯 实务管理 乙方负责执行对整个物业所属的设备设施的运行/维修/管理、保安、保洁、绿化、业户服务等物业管理方面的实务运作。 实务管理包括但不限于： 为物业重要设备或清洁事项选择并委托有相应资质的承办商，并负责对其行政管 理及监督，惟须在委托/签署委托合同前先与甲方商洽； 对乙方代表甲方聘用的所有物业管理方面员工的行政管理及监督； 负责安排一切保养项目，注意一般保养规定，并按规定督促有关单位/员工执行
甲方(行政机关)：____________________ 乙方(物业企业)：____________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就以下物业管理服务事项达成协议。 物业基本情况 物业名称(以下简称本物业) 物业类型 坐落位置 建筑面积 其他说明。 第二条物业管理范围 乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。 (一)建筑物的维修、养护和管理(请在选择项中打“√”)： □屋顶□外墙面□承重墙体□楼面□门厅□各类通道 □电梯厅□车库□广场道路□室外管道□窨井□其他 (二)设施、设备的维修、养护和管理(请在选择项中打“√”)： □中央空调□变配电室□照明□电梯□弱电□监控设备 □给排水系统□泵房□消防设施□备用电源□其他 (三)公共秩序的管理(请在选择项中打“√”)： □治安□消防□车辆□其他 (四)公共绿地的养护和管理(请在选择项中打“√”)： □公共绿地□花木□建筑小品□其他 (五)其他约定(请在选择项中打“√”)： □会务接待□后勤保障□其他 第三条日常管理服务职责和要求 (一)建筑物管理 做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生。 (二)设备设施管理 按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养护工作。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工作。 (三)公共秩序管理 物业区域内24小时全天候公共秩序管理，包括门禁巡查、中央监控和突发事件处理等。 (四)公共环境管理 物业区域内公共部位的清扫、保洁、垃圾清运等。 (五)交通秩序维护 物业区域内各类车辆进出交通引导与车辆正常的停放秩序。 (六)消防防灾管理 落实消防工作责任制，做好消防监控值班和巡查，注意发现火灾隐患，按要求制定应急
竭诚为您提供优质文档/双击可除 物业服务合同性质 篇一：物业服务合同属性 篇一：我国物业服务合同法律属性思考 我国物业服务合同法律属性思考 关键词：物业服务物业服务合同法律属性 物业服务合同的内涵 在界定物业服务合同的性质之前，应先明确其概念。笔者认为物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的，由物业服务企业和全体业主签订的合同。合同的内容主要是物业服务企业为业主提供物业服务管理，业主向物业服务企业支付服务费用，体现双方主体权利义务关系的协议。通过物业服务合同的履行，使业主获得物业服务管理，达到小区物业服务的增值保值、维护居住环境的舒适便利的目的。而物业服务企业则可以以此取得相应的报酬，达到获利的目的。理论界一般把物业服务的概念分为广义和狭义两种。 对于广义的物业服务合同，理论界一般认为其服务项目除了针对业主群体的公共事务进行管理之外，还可以为业主
个体提供私人事务的管理服务。一般来说，公共事务的日常管理，是为了业主居住环境的正常运行所必须要提供的一种服务。而业主个体私人事务的服务则是根据单个业主所提出的一种特约服务，该服务只针对单一业主进行。总之，在广义的物业服务合同中只要是业主提出需求，物业服务企业都可以根据物业服务合同的约定提供相应的服务。对于公共事务的日常管理来说，物业服务合同的双方主体是物业服务企业和业主代表的业主委员会。对私人事务的特约服务来说，该物业服务合同的当事人只限于物业服务企业和提出特约 服务需求的个体业主。因此，个体业主的特约服务事项一般不包括在由物业服务企业与业主委员会签订的公共管理事 项的物业服务合同中，而由物业服务企业和个体业主来单独签订。当然也有一些社区为了方便业主生活以及节约谈判成本、降低服务价格等，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业统一协商关于特约服务的内容和价格。尽管如此，业主委员会与物业服务企业也仅仅是针对一些特约服务的条 件进行协商，而具体特约服务的内容并不由双方协商产生，还需要单个业主与物业服务企业针对其需求的特约服务达 成协议，实质而言，该特约服务协议与普通的服务合同没有区别。一般普通服务合同的主体是经营者和个体消费者，该合同的性质可以是委托合同、保管合同、承揽合同等，并不适用物业服务合同的内容。但在实践中，人们一般将其混为
物业服务合同法律属性新解 本文提要：物业服务合同双方的权利义务内容也内含新意。其内容和要求在物业服务合同中有明确规定,物业服务企业有义务按时按质提供这些服务。一般公共服务是以合同中确认的价格向所有业主征收费用的。 物业服务合同是反映区分所有建筑物管理的民事合同,它是一种特殊的服务合同。较之其他合同,在诸多方面有着自己的特殊之处,但在理论和实务中,学者和法官对此并没有引起相应的注意。物业服务合同由于其服务内容、服务方式的特殊性,虽然和其他类型合同具备很多相似的特征,但是又绝不同于《合同法》里已有的有名合同。众所周知,1999年颁布的《中华人民共和国合同法》和其他法律、法规并没有对物业服务合同确定特定的名称和设有相应规范, 如在《中华人民共和国合同法》中只规定买卖合同、供用电、水、气、热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同和居间合同等十五种有名合同。2003年国务院颁布的《物业管理条例》明确提出了“物业服务合同”的概念,而在此之前,在谈到物业管理人和业主及使用人为物业管理活动签订的合同时,多是用的“物业管理合同”或者“物业管理委托合同”,也有称之为“物业管理服务合同”。因此, 物业服务合同属于无名合同。本文认为,物业服务合同是一类新型的无名合同,它的新型性主要体现在合同主体、合同主给付义务及合同的客体三个方面。 (一)合同主体具特殊性 就物业服务合同主体而言,作为主体一方的物业服务企业属于新兴的第三产业,它实行自主经营、自负盈亏,是独立的企业法人。物业服务企业按资金、专业人员配备及受托管理物业规模的不同,可分为一、二、三级。物业服务合同的另一方主体是物业管理区的业主团体,业主团体是通过其代表机构业主委员会与物业服务企业订立物业服务合同的。业主委员会是物业管理区域内代表业主团体对物业实施自治管理的组织,这种组织在法律上也是一种创新。 (二)合同双方权利义务具特殊性 物业服务合同双方的权利义务内容也内含新意。其内容和要求在物业服务合同中有明确规定,物业服务企业有义务按时按质提供这些服务。一般公共服务是以合同中确认的价格向所有业主征收费用的。 具体到物业服务合同所设定的主要给付义务,从物业管理者角度言,一般有以下两个方面: 1、物的管理,系指对建筑物、基地及附属设施之保存、改良、利用乃至处分等所为之物的管理,原则上以建筑物的共有部分为限。 2、人的管理及服务,人的管理系指对区分所有人群群居生活关系所为之社区管理,其对象不外以居住于建筑物上的人为限,凡出入区分建筑物的人的行为,均应纳入,内容一般为对建筑物不当毁损的管理、对建筑物不当使用的管理及对生活妨害秩序的管理。[i] 从物业管理关系的主要给付义务来看,物业管理团体提供的服务既有对物业共有部分的狭义上的管理,又有对共有物业设施的维修、保养;既有有关机械设施的购买、更换,又有对居住环境的安全维护;其涉及到若干有名合同和无名合同的内容,主要有雇佣合同、保管合同、租赁合同、承揽合同、委托合同等等。就此而言,物业服务合同的性质应该既不是现行法中所规定的任一类型的有名合同,也不是简单的一般所谓的无名合同,而是一种新型类型结合合同。 (三)物业服务合同标的和内容的特殊性 依据建筑物区分所有权理论,物业服务的实质是区分所有建筑物的管理,所管理的对象主要是
合同编号：YT-FS-4862-59 大厦物业管理合同范本 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
大厦物业管理合同范本(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 物业管理(property management)，受物业所有人 的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑 及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安 和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向 物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 大厦物业管理合同范本 甲方(委托方)：____业主管理委员会 地址：____邮码：____电话：____ 法定代表人：____职务：____ 乙方(受委托方)：____ 物业管理公司 地址：____邮码：____电话：____ 法定代表人：____职务：____ 为加强____小区(大厦)的物业管理，保障房屋和 公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、
方便、舒适、文明的居住环境，根据____市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。第一条物业管理内容 (一)甲方将位于____区____路的____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。 (二)管理事项包括： 1.房屋的使用、维修、养护; .物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修和管理; 3.清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作); 4.公共生活秩序; 5.文娱活动场所; 6.便民服务网点及物业范围内所有营业场所; 7.车辆行驶及停泊; 8.物业档案管理; 9.授权由物业管理公司管理的其他事项。
写字楼物业管理合同范本 甲方： 乙方：北京xx物业管理有限公司 甲、乙双方友好协商，订立本协议如下： 一、物业管理协议签订 1、甲方使用区域为座单元，本单元的建筑面积为平方米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积)。 2、甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与乙方签订《创业大厦物业管理协议》，协议期限自年月日起，至年月日止。 二、物业费及其它 1、甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向乙方缴纳物业费(此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内)，物业费收费标准为人民币元/建筑平方米日。 2、甲方应于本协议签订之日即日将物业费( 个月)，计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，及物业费保证金(相当于个月物业费)人民币(大写) ，人民币(小写) 元，共计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求
办理各项手续。 3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方(不包含利息)。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。 4、物业费为每个月支付一次，在协议有效期内，甲方须于收到乙方书面通知后7日内将物业费交到乙方或指定银行帐号。 5、乙方开户行：建行清华园支行 乙方账号：xxx 6、其它费用： 甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用： (1)自用电费(元/度) (2)电话初装费及资源占用费 (3)网络初装费及使用费 (4)工作时间以外的空调制冷使用费(详见空调加时收费标准) 加时空调收费标准 a、1300平方米以上按：每天(8小时)每平方米元收费，但最高收费不超过3900元
甲方（行政机关）： 乙方（物业企业）： 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就以下物业管理服务事项达成协议。 第一条物业基本情况 物业名称 (以下简称本物业) 物业类型 坐落位置 建筑面积 其他说明 第二条物业管理范围 乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。 （一）建筑物的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”）： □屋顶□外墙面□承重墙体□楼面□门厅□各类通道 □电梯厅□车库□广场道路□室外管道□窨井□其他 （二）设施、设备的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”）： □中央空调□变配电室□照明□电梯□弱电□监控设备 □给排水系统□泵房□消防设施□备用电源□其他 （三）公共秩序的管理（请在选择项中打“√”）： □治安□消防□车辆□其他 （四）公共绿地的养护和管理（请在选择项中打“√”）： □公共绿地□花木□建筑小品□其他
（五）其他约定（请在选择项中打“√”）： □会务接待□后勤保障□其他 第三条日常管理服务职责和要求 （一）建筑物管理做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生。 （二）设备设施管理按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养护工作。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工作。 （三）公共秩序管理物业区域内24小时全天候公共秩序管理，包括门禁巡查、中央监控和突发事件处理等。 （四）公共环境管理物业区域内公共部位的清扫、保洁、垃圾清运等。 （五）交通秩序维护物业区域内各类车辆进出交通引导与车辆正常的停放秩序。 （六）消防防灾管理落实消防工作责任制，做好消防监控值班和巡查，注意发现火灾隐患，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾配合消防部门扑救。 （七）能源管理定期做好对电、水、燃气能耗的统计、分析工作，在甲方的指导下努力开展节能工作，制定节能措施并不断挖掘潜力，提高能源使用效率。 （八）会务及接待服务按甲方要求提供日常会务服务和重要活动、重大会议的接待服务，配合做好安全保卫工作。 （九）其他后勤保障服务根据合同约定为甲方提供餐饮、咖吧、送水、洗衣、洗车、废弃物处理、物品搬移等服务及甲乙双方协商约定的突击性、临时性任务。 以上各项管理服务内容或延伸服务内容可根据甲方需求，另行增加相关内容和具体质量标准。 第四条管理服务期限 管理服务的期限为年，自年月日起至年月日止。 第五条管理服务的质量标准
物业服务合同 合同编号（甲方）： 合同编号（乙方）： 委托方（甲方）： 受托方（乙方）： 签订日期1： 签订地点： 1此处的签订日期应与签署页中的最迟签订日期保持一致。
使用说明 1. 本统一合同文本适用于国家电网公司各单位签订的物业服务合同。 2. 对本统一合同文本中需当事人填写之处，如当事人约定无需填写的，则应注明“无”或划“/”。 3. 对本统一合同文本的任何修改或补充，当事人均应在“特别约定”条款中进行约定，除此之外不得直接对合同文本进行改动。 4. 有关本统一合同文本的其他使用说明见合同文本脚注。 5. 国家电网公司各单位合同承办人员应按照本使用说明起草合同，在合同开始内部审核或提交对方前应删除本使用说明及合同文本脚注。
目录 1. 物业项目基本情况和物业交接 (1) 2. 合同期限 (2) 3. 物业服务事项 (2) 4. 物业服务标准及考核 (5) 5. 甲方的权利义务 (5) 6. 乙方的权利义务 (6) 7. 物业服务相关费用 (8) 8. 合同变更或解除 (12) 9. 违约责任 (13) 10.索赔 (14) 11.不可抗力 (15) 12.适用法律 (15) 13.争议解决 (15) 14.合同生效 (16) 15.份数 (16) 16.特别约定 (16)
物业服务合同 委托方（甲方）： 受托方（乙方）： 鉴于甲方拟委托乙方承担物业服务工作（以下简称“物业服务”），且乙方同意接受委托，根据《合同法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法律、法规及行业有关规定，双方经协商一致，订立本合同。 1. 物业项目基本情况和物业交接 1.1 物业项目基本情况 名称: 。 类型: 。 坐落位置: 。 建筑面积: 平方米。 区域四至: 东至：； 南至：； 西至：； 北至：。 规划平面图和委托的物业构成明细见附件1、2。 1.2 物业交接 1.2.1 本合同签订生效之日起7天内，根据甲方委托管理事项，甲乙双方办理完交接验收手续，并签署《物业交接验收单》，物业交接主要内容见附件3，甲、乙双方同意以双方签署的《物业交接验收单》中列明的物业作为甲方向乙方交付该物业和本合同终止时乙方向甲方返还该物业的验收依据。
写字楼物业管理合同的示 范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
写字楼物业管理合同的示范文本 使用指引：此合同资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 甲方： 乙方：北京XX物业管理有限公司 甲、乙双方友好协商，订立本协议如下： 一、物业管理协议签订 1、甲方使用区域为座单元，本单元的建筑面积为平方 米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协 议》中所提及建筑面积为同一面积)。 2、甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时 与乙方签订《创业大厦物业管理协议》，协议期限自xx年 xx月xx日起，至xx年xx月xx日止。 二、物业费及其它 1、甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向
乙方缴纳物业费(此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内)，物业费收费标准为人民币0.5元/建筑平方米?日。 2、甲方应于本协议签订之日即日将物业费(个月)，计人民币(大写)，人民币(小写)元，及物业费保证金(相当于个月物业费)人民币(大写)，人民币(小写)元，共计人民币(大写)，人民币(小写)元，一次性支付乙方，并按乙方的要求办理各项手续。 3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方(不包含利息)。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。
办公大楼物业管理委托合同 甲方：________________________________ 乙方：________________________________
签订日期：________ 年 ______ 月 _____ 日
第一章总则 一、为维护合同双方的合法利益，规范物业管理的行为，达到业主的满意和要求，制定本合同。 二、本合同共分为：《总则》、《物业管理委托合同书》、《物业管理服务内容及标准》、《物业管理服务费标准》、《资金结算》、《监督管理与检查考核》和《附则》七个组件，均为本合同的有效组成部分，具有同等的法律效力。 三、本合同未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 第二章物业管理委托合同书 甲方：____________________ 乙方：______ 物业管理有限公司 根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，甲方将__________________ 办公大楼（电力大厦）及其附属和共用设施全权委托于乙方实行物业管理，订立本合同。 一、委托管理的范围及事项 （一）管理范围： 甲方将位于______ 号及其区域范围内物业委托给乙方实行统一管理、综合服务。 物业类型：写字楼 建筑占地：______ 平方米建筑面积：______ 平方米 （二）管理事项：1．房屋的使用、维修、养护。包括：屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构，楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。 2．区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供暖、供电、照明、消防及其 他设备设施。 3．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括：道路、化粪池、沟渠、
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 物业服务合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
甲方：___________________________ 乙方: __________________________ 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，甲、乙双方在自 愿、平等的基础上，经友好协商，就甲方对乙方提供物业管理服务等相关事宜达成 一致意见，特订立本合同，以便双方共同遵守。 第一条物业基本情况 1、乙方所使用房屋地址：省市县/区街/路 2、甲方提供物业服务的总建筑面积：m1 2 3 4 5。 3、甲方向乙方提供物业服务的总面积：肘（同《房屋租赁合同》2.4 条的计租面积）。 4、乙方所使用房屋经营超市内的建筑面积：m2,其余服务面积包括： 5、在合同期限内，甲方不得以无辜（包括甲方未向乙方提供发票使乙方未付相关费用）给乙方停止供水、电、暖、冷等能源，否则乙方有权要求甲方承担本合同 第二条物业管理服务内容 采暖、制冷供应服务；公共区域内的卫生管理及保洁服务；公共区域内的垃圾（不包括超市自己产生的垃圾）活运；公共设施、设备的日常维护保养；公共区域 内的保安（不包括超市雇佣的）配送电服务；商户间的关系协调、代业主接受政府 部门的检查及关系协调等服务。 第三条物业服务期限 2本合同期限自年月日起至年月日止。 3合同期限届满前一个月，甲、乙双方应协商签订新的物业服务合同。如本合同已到期但新的合同尚未签订的，为确保双方合作的延续性，本合同有效期自动顺延至新合同签订之日。 第四条甲方的权利义务 1、负责对物业管理区域内各业主、承租人及使用人之间的协调、沟通工作； 2、按照本合同的约定的事项、范围和服务标准向甲方提供优质的物业服务； 4依照本合同约定向乙方收取物业管理费及其它相关费用； 5合同履行期限内，如涉及本合同的物业服务主体变更或进行经营（服务）项目变更时，应提前二个月书面通知乙方，双方同意由变更后的物业服务主体承接并履行合同。
编号：GR-WR-37679 办公大楼物业管理委托合 同模板 After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
办公大楼物业管理委托合同模板 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 办公大楼物业管理委托合同 办公大楼物业管理委托合同 第一章总则 一、为维护合同双方的合法利益，规范物业管理的行为，达到业主的满意和要求，制定本合同。 二、本合同共分为：《总则》、《物业管理委托合同书》、《物业管理服务内容及标准》、《物业管理服务费标准》、《资金结算》、《监督管理与检查考核》和《附则》七个组件，均为本合同的有效组成部分，具有同等的法律效力。 三、本合同未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 第二章物业管理委托合同书 甲方：_________ 乙方：_______物业管理有限公司 根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，
编号___________ 上海市行政机关物业管理服务合同 示范文本 （2010 版） 上海市工商行政管理局 制定 上海市人民政府机关事务管理局
上海市行政机关物业管理服务合同 （2010 版） 甲方（行政机关）____________________________________________ 乙方（物业企业）___________________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就以下物业管理服务事项达成协议。 第一条物业基本情况 物业名称____________ （_______ 以下简称本物业） 物业类型______________________ 坐落位置______________________ 建筑面积______________________ 其他说明____________________________________________________ 。 第二条物业管理范围 乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。 （一）建筑物的维修、养护和管理（请在选择项中打“"”）： □屋顶□外墙面□承重墙体□楼面□门厅□各类通道 □电梯厅□车库□广场道路□室外管道□窨井□其
（二）设施、设备的维修、养护和管理（请在选择项中打“）: □中央空调□变配电室□照明□电梯□弱电□监控设备 □给排水系统□泵房□消防设施□备用电源□其他 （三）公共秩序的管理（请在选择项中打“）: □治安□消防□车辆□其他 （四）公共绿地的养护和管理（请在选择项中打“V"）： □公共绿地□花木□建筑小品□其他 （五）其他约定（请在选择项中打“V” ）： □会务接待□后勤保障□其他 第三条日常管理服务职责和要求 一）建筑物管理做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共 部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生。 （二）设备设施管理按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养护工作。
最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则４条规则摘要 1.物业服务合同的解除与业主权利保障——原告业委会与被告物 业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。 2.不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高 ——物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及 风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。 3.物业服务合同效力及物业费减免请求的认定——业主委员会与 业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。 4.业主委员会的原告诉讼主体资格认定——业主委员会的诉权来 自于全体业主赋予的代表权。因此，对于仅涉及小区部分业主权益
的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。 裁判详情 1.物业服务合同的解除与业主权利保障——嘉定区真建六街坊业 主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案 裁判要点 原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。 关键词物业合同解聘条件法定解除 裁判理由法院认为：原被告之间的物业服务合同关系自2008年12月28日起建立，并于2010年2月12日签订物业服务合同，约定合同期限延长至2010年12月31日止。此后双方未再签订新的物业服务合同。原告于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续聘请被告为物业服务企业，期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期未届满，故原被告之间的物业服务合同的期限尚未届满。根据法律规定，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业，原告于2012年3月2日决定召开业主大会，
大厦物业管理合同范本 甲方（委托方）：________________ 主管理委员会 地址：___________________ E码： _____________ 话：___________ 法定代表人：__________________ 务：___________ 乙方（受委托方）：_____________ 物业管理公司 地址：___________________ E码： _____________ 话：___________ 法定代表人：__________________ 务：___________ 为加强_____________ 小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用 设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_____________ ■市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协 商，达成如下协议。第一条物业管理内容 （一）______________ 甲方将位于___ 区■路的范围内的物业委托 给乙方 实行统一管理，综合服务。 （二）管理事项包括： 1. 房屋的使用、维修、养护； 。物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修和管理； 3. 清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
4. 公共生活秩序； 5. 文娱活动场所； 6. 便民服务网点及物业范围内所有营业场所； 7. 车辆行驶及停泊； 8. 物业档案管理； 9. 授权由物业管理公司管理的其他事项。 第二条委托物业管理形式承包经营、自负盈亏。 第三条物业管理期限 委托管理期限为____ 年，自___ 年____ 月____ 日起到____ 年__ 月____ 日止。 第四条双方权利、义务 （一）甲方权利、义务 1. 根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理； 2. 监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。 3. 按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）__ 平方米给乙方，按月租金____________ 元租用，并负责办理使用手续； 4. 给乙方提供管理用房 ____ 平方米（其中办公用房_____ 平方米，员工宿舍____ 平方米），按月租金____ 元租用； 5. 负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回； 6. 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活