一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
8、某办公楼的土地面积3000 m2，建筑面积10000 m2，该办公楼正常出租月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/ m2，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为万元。
P71 单独求取土地收益价格依据收益法以外的方法求取不动产的净收益，再不动产净收益-建筑物净收益=土地净收益，再选取土地的资本化率，应用有限年期的收益法公式计算得有限年期土地使用权的收益价格。
不动产净收益=18*12=216万建筑物净收益=10000*2000*0.8*0.08=128万土地净收益=216-128=88万88/0.07=1257.1万9、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。
现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。
该改变用途理论上应补地价为1650 万元。
3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650万10、某地区某类房地产于2011年4月1日至10月1日的价格指数分别是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2009年1月1日为100）。
其中有一房地产在2011年6月1日的价格为2000元每平方米，对其做交易日期修正到2011年10月1日的价格为元/m2。
2000/76.7*98.1 定基价格指数11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前2项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为3000 元/m2。
1000+1500+（1000+1500）*0.05+（1000+1500）*0.05+100+（1000+1500）*0.06=3000元12、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％（预知若干年后不动产价格）,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为万元。
净收益=400*（1-30%）=280万市场资本化率=风险报酬率+无风险报酬率=6%*（1+25%）=7.5%V5=280/7.5%[1-1/（1+7.5%）^（38-5）]*1.2=13、某企业拥有一办公楼，建成于1995年1月，1999年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。
在2012年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，计算建筑物折旧时，经济寿命应取54年。
画图50+4=5414、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。
预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需 2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。
收益年限=50-2-2.5=45.5r=地产报酬率=7%P=350/7%*[1-1/（1+7%）^45.5]=4769.8515、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为19.25%无视投资利息和销售税金16、已知一年期国债利率为 3.31％，贷款利率为 5.43％，投资风险补偿为 2.23％，管理负担补偿为 1.32％，缺乏流动性补偿为 1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为8.28% 。
与贷款利率没有关系报酬率=国债利率（或存款利率）+投资风险补偿利率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-收益增长率17、某临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为33.35 万元。
25ft为一个梯度40/30/20/10/9/8/7/6 （单位：%）P甲=40=30*（40%+30%）*路线价得路线价=1.9P乙=15*（1+9%+8%）*1.9=33.3518、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。
某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。
若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为4%剩余技术分摊建筑总价值=房地总价值-土地总价值=1000-500=500万元建筑单价=500 0000/5000=1000元/平某人拥有建筑价值=1000*150=15万某人分摊的地价数额为35-15=20万某人占有的地价份额为20/500*100%=4%19、某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为 6.8% 。
求RbRb=建筑纯收益/建筑总价格=（总收益-土地收益）/（总价格-土地价格）=（21*12-72-900*4%）/3000-900=6.9%20、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为 1.5 年。
开发费用记半期21、某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为66.7% 。
开发利润=9000-1500-3000-500-400-600=3000万元3000/（1500+3000）*100%=66.7%投资该宗地的收益率就是指直接成本利润率22、2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增长率为10%，每年支出总费用为380元/平方米。
2008年该写字楼的房地纯收益为346 元/平方米。
看清题目！50*12*（1+10%）^2-380=34623、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。
现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。
假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为1000 元/平方米。
24、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。
P地*S地=Pb*Sb2500*S地=Pb*S地*50%*5Pb=1000元/平25、某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为15 万元。
(采用平均年限法估算其折旧)1200*150*（60-10）/60=15万二、计算与案例分析题1、某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住房，单价为3500元每平方米，首付款为房价的25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2％和6.6％，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。
为该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少？15年*12=180月10万是现值=每月还款之和a1+a2i1=4.2%/12i2=6.6%/12掌握公式2、案例分析：甲公司2007年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。
甲公司拟分两期建设80栋别墅。
当第一期40栋于2008年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860，其余14栋无人承接，退还甲公司。
当2010年6月第二期竣工后，建成的别墅以5200售出，甲公司因此指着乙房地产估价所当时评估的底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300，远低于其投入的建筑成本，很不合理。
而乙估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率原因：1.非正常交易不是市场价格2.估价时点不同市场供求关系不一样3.2期配套和市场成熟度比1期好4.开发商定价低开高走所以2期比1期价高5.07年是我国房产火爆期地王频出因此地价高昂取得土地成本高同时市场随着时间推移2010年的房价上涨3、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。