基准地价系数修正法实例
（原九洲茶楼整栋）
位臵：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；
土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米；
土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？
分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价×K Y×K v×（1＋K t）×K s×K a×K c×K d×K p＋K f；住宅用地部分应用公式：P商=区片价×（1+∑Ki）×K Y×K v×（1＋K t）×K s×K a＋K f。
估价过程：
一、商服部分
（一）确定估价对象的用途、基准地价标准
宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数
1、确定年期修正系数
估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y =１。
2、确定期日修正系数
基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31日相差不大。
故修正系数为0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例
估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50＋10×0.01＝1.60。
因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%。
4、确定开发程度修正值
估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；
5、确定街角地修正系数
街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一。
街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高。
由于委估宗地所处位臵不属街角地，因此不需要进行街角地修正。
6、确定宗地深度修正系数
在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价。
根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正。
估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.92。
7、确定宗地面积修正系数
宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
估价对象宗地面积适中，有利于土地的使用，修正系数为1.02。
8、确定宗地形状修正系数
宗地形状对宗地的使用也有一定的影响，故亦应做宗地形状修正。
估价对象为长方形，修正系数为1.02。
9、确定宗地位臵偏离度修正系数
为了缩小级别界线或均质区域界线两侧宗地地价评估结果的差异，对委估宗地进行了宗地位臵偏离度修正，即宗地的几何中心偏离级别或均质地域中心的程度，其计算公式为：
f r p r
p p K p ⨯-+
=0
002)(1 式中：K P —宗地位臵偏离度修正系数
P O —宗地所在级别或均质区域的基准地价 P —宗地相邻级别或均质区域的基准地价 r 0—土地级别或均质地域中点至边界的距离 r —土地级别或均质地域中点至宗地中心的距离 f —边界分割强度调整系数
根据现场勘察，宗地所处位臵适中，不需要进行偏离度修正。
（三）确定估价结果
1、整宗地为商服用地的地价
单价＝2620×1×（1＋0）×1.60×0.92×1.02×1.02×1+0＝4012元/平方米
总地价＝4012×480＝1925760元 2、第一、二层商服用地地价
单价＝2620×1×（1＋0）×1.60×0.92×（52.15%＋18.92%）×1.02×1.02×1+0＝2852元/平方米
总地价＝2852×480＝1368960元 3、第一层商服用地地价
单价＝2620×1×（1＋0）
×1.60×0.92×52.15%×1.02×1.02×1+0＝2092元/平方米
总地价＝2092×480＝1004160元
二、住宅部分
（一）确定估价对象的用途、基准地价标准
宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为住宅，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，区片价编号为J209，区片价标准为430元/平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数
1、区域因素修正
根据估价师收集的资料、现场查勘，对照住宅用地区域因素修正说明表和修正系数表修正如下：
估价对象区域因素修正表
2、个别因素修正
（1）、确定年期修正系数
估价对象评估设定用途住宅用地，设定使用年限为70年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y =１。
（2）、确定期日修正系数
基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时住宅用地地价水平与2011年7月31日相差不大。
故修正系数为0。
（3）、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例
估价对象为第三、四、五、六层住宅用地，而整宗地容积率为6.0。
应先按整宗地为住宅用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区住宅用地容积率修正系数》，宗地容积率修正为1.45＋10×0.01＝1.55。
因估价对象为六层商服、住宅楼的第三、四、五、六层，按《县城规划区住宅用地平均楼层地价分配率表》第三层地价分摊为
19.57%、第四层地价分摊为20.34%、第五层地价分摊为15.61%、第四层地价分摊为14.76%，合计应分摊为70.28%。
（4）、确定开发程度修正值
估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；
（5）、确定朝向修正系数
宗地的朝向对采光、通风有一定的影响，会因此影响土地的利用，因而应对宗地朝向进行修正。
估价对象坐北朝南，有利于土地的利用，修正系数为1.021。
（6）、确定宗地面积修正系数
宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
估价对象宗地面积适中，有利于土地的使用，修正系数为1.02。
（7）、确定宗地形状修正系数
宗地形状对宗地的使用也有一定的影响，故亦应做宗地形状修正。
估价对象为长方形，修正系数为1.02。
（三）确定估价结果
1、整宗地为住宅用地的地价
单价＝420×（1＋7.142）×1×（1＋0）
×1.55×1.021×1.02×1.02+0＝741元/平方米
总地价＝741×480＝355680元
2、第三、四、五、六层住宅用地地价
单价＝420×（1＋7.142）×1×（1＋0）
×1.55×70.28%×1.021×1.02×1.02+0＝521元/平方米总地价＝521×480＝250080元
3、第四层住宅用地地价
单价＝420×（1＋7.142）×1×（1＋0）
×1.55×20.34%×1.021×1.02×1.02+0＝151元/平方米总地价＝151×480＝72480元
三、结论
（一）商服、住宅综合用地价格
总地价＝355680+1925760＝2281440元
单价＝2281440÷480＝4753元/平方米
（二）第一层门面价格
总地价＝1004160元
按楼面单价＝1004160÷480＝2093元/平方米
按分摊土地面积计算土地单价＝1004160÷80＝12552元/平方米（三）第四层住宅价格
总地价＝72480元
按楼面单价＝72480÷480＝151元/平方米
按分摊土地面积计算土地单价＝72480÷80＝906元/平方米
第四层一套120平方米住宅土地总价＝151×120＝18120元。