中国购物中心发展指数报告(2016年度)商务部流通发展司中国连锁经营协会目录第一部分前言 (1)一、中国购物中心发展指数编制背景 (1)二、中国购物中心发展指数介绍 (2)第二部分 2016中国购物中心发展指数 (5)一、总体指数和分项指标 (5)二、分区域和城市指数解读 (6)三、分物业类型指数解读 (9)第三部分 2017年中国购物中心发展展望 (10)一、总体购物中心市场展望 (10)二、区域和城市市场展望 (10)三、分物业类型市场展望 (12)第一部分前言一、中国购物中心发展指数编制背景消费已成经济增长主引擎，消费结构升级趋势加快。
2016年，中国社会消费零售品总额突破33万亿元，同比名义增长10.4%，实际增长9.6%，高于GDP增速2.9个百分点。
消费对经济的拉动效应进一步显现，最终消费支出对经济增长的贡献率为64.6%。
与此同时，消费结构正在发生显著变化，更加追求品质与个性，更加体现融合与多元，更加强调服务与体验。
图1 2013-2016年三驾马车对国民生产总值的贡献率购物中心建设处于高峰期，阶段性过剩风险不容忽视。
凭借丰富的业态、多样的体验、舒适的环境，购物中心业态越来越受到中国消费者欢迎。
中国已经成为全球购物中心建设最为活跃的市场。
据相关统计数据显示，截止2016年底，全国大中型购物中心项目数量已超过4000家。
但同时，在部分城市，购物中心的大量开发已经开始对招商、后期运营产生影响，阶段性的供应过剩风险正逐步积聚。
据专业机构2016年调查显示，2015-2016年间，超过50%的新购物中心项目延期开业超过6个月，项目预租周期也从过去的12-18个月延长至19-24个月。
鉴此，商务部流通发展司委托中国连锁经营协会组织编制了“中国购物中心发展指数”，以作为中国购物中心市场发展的阶段性指标，为各地政府和各市场参与主体在制定未来发展规划时提供参考：第一，及时、有效、客观地反映市场的变化。
中国购物中心发展指数的指标构成决定了该指数体系的建立和常规化能够及时、有效、客观地反映消费市场和购物中心行业的变化，包括购物中心业主对整体市场的信心情况和样本单位运营情况的定期反馈。
并在全国不同区域内、不同城市能级内、不同物业类型之间作出比对，体现各个市场的发展特色和优劣势。
第二，为购物中心行业和参与单位提供具有前瞻性的参考意见。
中国购物中心发展指数设立了未来6个月的预测部分，从不同参与单位对短期内项目的运营情况和对整体市场的信心方面做出预判，并编制为预期指数。
通过与现状指数的对比，反映未来短期内购物中心市场的基本趋势，为相关企业运营策略的设立和调整提供参考意见。
二、中国购物中心发展指数介绍（一）指数定义中国购物中心发展指数，是衡量国内主要城市购物中心发展的宏观状况、购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面的综合指数，由全国重点购物中心以调查问卷的形式针对上述五个方面的反馈数据编制而成。
中国购物中心发展指数以季度为周期发布，并同步发布区域指数、城市能级指数、物业类型指数三大分项指数，是对购物中心建设运营和商业流通领域具有重要参考意义的先行指标。
（此次发布的为2016年度购物中心发展指数，2017年第一季度、第二季度指数将一并于2017年7月份发布，之后将于每季度首月发布上一季度指数）（二）指数编制方法中国购物中心发展指数是基于各项指标的一个综合性加权指数。
指数区间为0至100，以50为荣枯线，高于50时为景气区间，低于50时为衰退区间；数值越大，市场景气度越高。
单项指标指数采用扩散指数法，并经由城市（2016年社会商品零售总额）和区域（2016年社会商品零售总额）两级加权计算所得。
综合指数则由各单项指数按表1内设定的权重综合计算而出。
表1 中国购物中心发展指数分项权重综合指数= 宏观市场*5%+租赁活跃度*8%+运营表现*22%+成本支出*25%+预期指数*40%（三）样本范围中国购物中心发展指数的样本主要来自中国连锁经营协会的购物中心会员企业、各地商务主管部门推荐的样本项目，我们从中甄选了100家购物中心单位的有效问卷，覆盖了中国大陆地区26个省、自治区、直辖市范围内的58个城市。
在区域分布上，分别为东北（8%）、华北（25%）、华东（27%）、华南（15%）、华中（9%）、西北（4%）和西南（12%）。
在城市能级分布上，一线和二线城市占比分别为13%和45%，其余42%的项目分布在三线及以下城市。
按购物中心类型分类，都市型、地区型、社区型和奥特莱斯型购物中心占比依次分别为55%、28%、12%和5%。
第二部分 2016中国购物中心发展指数一、总体指数和分项指标1.整体市场好于预期，未来走势进一步趋好。
2016年全国综合指数录得67.2，高出荣枯线17.2，表明整体购物中心行业处于健康向上的通道内。
其中，现状指数录得64.2，高出荣枯线14.2，显示出购物中心业主对现阶段的零售市场和物业运营情况持有较强的信心。
预期指数录得71.7，高出荣枯线21.7，进一步高出现状指数7.5，表明业主对未来短期市场的发展趋势持更为乐观、向好的态度。
荣枯线：50.0图2 全国购物中心综合指数情况2.运营表现良好，但成本控制力有待提高。
从分项指标来看，反映业主对于整体零售业现状信心的宏观市场指标录得65.1，高出荣枯线15.1，表明大部分业主在主观心态上仍对零售和消费市场保有信心。
租赁活跃度指标录得79.0，高出荣枯线29.0，说明租赁市场的活跃度较好，国际、国内品牌仍有较高的市场进驻和门店扩张的意愿。
运营表现指标录得最高分值的89.9，显著高出荣枯线和其他分项指标，有近九成的购物中心项目在2016年实现了销售额和租金层面的增长。
但成本控制指标分值录得36.7，低于荣枯线13.3，显示2016年购物中心成本压力依然较大，部分业主还增加了有助于购物中心运营的投入（有82%的购物中心业主表示追加了大数据及零售新技术方面的投入，超半数的商场追加了营销投入等）。
荣枯线：50.0图3 现状指数分项指标情况二、分区域和城市指数解读1.华东、华北地区领先，东北地区发展较慢。
从区域看，全国7个主要区域综合指数均在荣枯线以上，表明全国购物中心市场发展整体态势较好，但区域间的发展速度仍然存在较大的差异。
华北、华东在京、沪两个超一线城市以及京津冀、长三角城市群协同发展的带动下，市场增速明显领先于其他区域。
东北地区整体经济增长乏力，使得整个东北地区的品牌渗透速度滞缓。
各区域指数分别录得华北（71.2）、华东（69.3）、西北（69.1）、华中（68.8）、华南（66.1）、西南（62.2）和东北（55.4）。
荣枯线：50.0图4 区域综合指数情况2.一线城市现状和预期均大幅领先全国市场，二线城市受压于大体量新增供应，三线城市有待高品质物业开发。
从城市看，北、上、广、深四个一线城市在综合指数分值上领先于二线和三线及以下城市。
京、沪两地在推进一线城市领跑全国零售市场上起到了绝对的标杆作用，在优质零售物业存量规模上，截至2016年底，北京和上海两地亦分别以880万和790万平方米的零售物业存量占据全国伯仲位。
二线城市综合指数录得65.6，略低于三线及以下城市的67.8。
近年来，二线城市的购物中心开发和建设进入高峰期，大体量的新增项目入市使得业主在招商层面的竞争加剧。
与此相反，城市、商圈相对闭合的三线及以下城市，优质购物中心项目选择较少。
而以网购为主要途径的品牌宣传正迅速培育起此类城市消费者的品牌认知度，加上可支配收入的不断增长，越来越多的品牌意欲进驻和布局远离经济核心区的、较低能级的人口节点型城市，如昆明、南宁、芜湖等。
物业选择空间有限但租赁问询增长使得三线市场表现颇好。
图5 城市能级综合指数情况根据调查结果，我们对样本数量比较丰富的17个主要城市，按照成熟市场、成长市场、潜力市场三类进行了初步划分（图6）。
图6 主要城市购物中心发展指数得分荣枯线：50.0三、分物业类型指数解读奥特莱斯一枝独秀，社区型物业运营表现良好。
奥特莱斯型物业综合指数录得71.2，高出其他三类物业的分值，包括都市型（62.7）、地区型（68.4）和社区型（69.8）。
近年来，受惠于居民收入增长、品牌敏感度提升、私家车保有量递增等因素，奥特莱斯销售情况良好，新增和建设中的项目在全国遍地开花。
以百联、王府井、砂之船、首创为第一梯队的国内运营商深耕市场，以RDM集团、唯泰集团、九龙仓为代表的国际知名运营商进驻中国，进一步提升了奥特莱斯的运营标准和品牌质量。
尽管社区型物业在物业体量、业态多样化、品牌丰富度等方面略逊于其他类型，但在直接体现销售额和租金收入的“运营能力”指标上，社区型物业录得97.4，明显高于都市型物业（81.0）和地区型物业（89.6）。
以周边居民为主、以生活服务和周末家庭休闲消费为核心的功能定位使得社区型物业在客流和销售额方面都表现稳定。
荣枯线：50.0图7 购物中心类型综合指数情况第三部分 2017年中国购物中心发展展望一、总体购物中心市场展望2016年国购物中心市场现状指数为64.2，未来6个月预期指数进一步上升7.5至71.7。
预期指数短期内的明显增长表明购物中心业主对零售和消费市场持有较强的信心，中国零售市场和实体商业在历经过去几年的缓行态势后，或将在2017年迎来转折的契机。
荣枯线：50.0图8 中国购物中心整体市场展望二、区域和城市市场展望除华中地区外，全国范围内的其他区域未来6个月预期指数均录得不同程度的上升，区域市场之间的差异也将进一步的显现出来。
华南地区和西南地区录得最大涨幅，未来6个月预期指数较现状指数分别上升14.1和9.1。
华南地区受惠于广、深两座一线城市的引领作用以及珠港澳经济圈的持续发展，而西南地区范围内成渝两地的核心作用将进一步显现，成都作为中国零售第三极，正吸引着越来越多的国际品牌在布局京沪两地后入驻成都、重庆。
华中是唯一预期下滑的区域，一方面，华中地区与沿海地区差距明显，另一方面，商业开发所处的阶段和零售市场吸引力亦落后于西部的成渝经济区。
主要因为长期以来华中地区的商业市场发展受到东部沿海和西部成渝的压力，且本区域市场中百货店、超市、大卖场、专业店等其它业态的市场地位依然较为稳固等因素的影响。
荣枯线：50.0图9 中国购物中心区域市场展望在城市发展趋势上，一线城市的领跑效应进一步突显。
一线、二线和三线及以下城市未来6个月预期指数分别较现状指数上升10.0、6.6和6.7，达76.6、69.6和71.8。
一线城市的吸附效应将继续利好一线城市的零售市场。
二线城市仍将面临大体量新增供应的压力，但现阶段业主对项目运营精细化的关注度正在不断增强，使得越来越多的项目在租户结构、租户品质、商场服务等方面得以优化，整体零售市场品质提升。