位的环境与氛围来满足
人们的需求
港美家商业圈
缺乏整体性规划
城镇城市化进程 的不断推进
各类楼盘不断涌 现，以满足建设发 展需求
这是一种必然性
各类相关商业配 套涌现，如建材市 场、家居市场、生 活电器、民生超市、 休闲娱乐等等。。
第四部分
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定位及细化篇
港美家建材家居装饰市场做专业市场 的理由
港美家建材家居装饰市场的发展规划
短期规划：
港美家建材家居装饰市场在短期之内应该是以完成整个建材市场的招商工作为 主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻建材市场，并且为其创造良好 的经营环境和经营条件，吸引消费者前往建材市场进行消费。另一方面，建立 完善的、多地域的网站实体店。
中期规划：
港美家建材市场SWOT分析
我们项目优劣势也会有很多，我们只列觉最重要的。。。。。。。
SWOT分析得出的启示
本案在招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥； 因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅 。
相应的策略 规避劣势
解决工商税务优惠问题 解决经营权与管理权分离的问题 重新调整产品形态，使其更能符合招商要求 主动完善相关配套，引入人气 解决统一规划、统一经营、统一管理的问题
完善市场配套、组合营销策略
专业市场存在的前提和依据
产业链完整
以最低成本进入市场终端形成完成的产业链，是专业市场存在的基 本前提； 慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成 专业市场；
需求拉动 聚集效应
交通便捷
市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达 的交通网络；
各阶层市民对本定位方案的建议和看法
调研依据
《防城港市统计年鉴》（2009-2010） 专业市场管理部访谈记录
专业市场经营户调研统计数据 与政府有关部门的相关人员访谈记录
与各产业私营企业主访谈记录
各阶层市民调研数据
第二部分
发展规划篇
防城港的专业市场发展状况及规划
港美家建材家居装饰市场的发展规划
市场没装修前状况
正面效果图
港美家建材市场SWOT分析
当地的商业的优缺点会有很多，我们只谈最主要的。。。。。。。
优势
在防城港可享受优惠 政策； 目前就张防城港市而 言，专业市场仍属于 空白； 港美家BBGNH网站支 持；
劣势
地理位置较为偏远； 仓储物流用地缺乏， 配套不齐备； 楼层较高，对于经营 商铺的客户无法充分 满足要求； 配套不齐全，需要较
租售模式 产品形态
以私人房为主，租金极为不统一，高者有1500元/月，低者有800元 /月，铺面面积也相对较统一，都是在80——90平方米左右。
独立式店铺
各片区租金情况
东兴大道片区商铺面积在88 ㎡左右，租金是10—15元/ ㎡.月；
桃花湾广场片区商铺面积在130 ㎡左右，租金是20—25元/ ㎡.
周边市场分析
对周边专市场的分析主要从以下几个方面着手：
市场定位 经营模式
定位业态；
无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司
租售模式
产品形态
只租不售or只售不租or租售并举
层数、开放式or独立式
东兴大道片区
市场定位
片区呈带状沿街分布，经营户自发性组合，以大众的、价格低的建筑 建材为主，包含装饰、五金、建材、石材、水暖、化工、维修等产品； 没有统一规划，整条街经营零乱，经营户相对比较散乱，购物环境较 差； 以双铺面两层形式租用，铺面基本为88平方米左右，租金为1000— 1200元/月
机会
防城港后期的专业市
威胁
体量大，具有一定的
商业规模； 项目专业化，高品质 高档位开发；
长的时间周期完善；
周边人口密度不高；
业态定位过于分散， 不能形成集约效应； 场基本上没有，因此， 产品形态有很多硬伤， 港美家建材家居装饰 如层数、道路等问题， 市场从这个意义上来 对于招商业态定位有 很多限制； 说还是比较稀缺的； 周边有较多的集散市 未来市场潜在商机巨 场，对本案形成了相 大； 当大的竞争威胁； 商业可拓展空间大；
房地产市场状况
目前防城港房地产市场供需两旺，房地产业成为了防城港市的经济发展支 柱产业。 防城港市房地产开发累计投资76.80亿元，同比增加34.08亿元。全市计 划总投资亿元以上的房地产项目75个，同比增加25个；占全部房地产项目 的57.3%；年内累计完成投资62.58亿元，同比增加26.80亿元，增长74.9%。 2010年防城港市房地产商品房总销售累计面积为1590728.23㎡（不含上思 县）。其中港口区商品房总销售累计面积约734083㎡,东兴市商品房总销 售累计面积约698447㎡，防城区商品房总销售累计面积约158198.23㎡。
出租状况
正在启动
业态定位
陶瓷、装修、设计、家居、涂料、 灯饰、家纺、精品及商务办公一 体的建材家居综合性市场
港美家建材市场地理位置
防城港港美家建材装饰市场是由防城港市防城港港美家 建材市场投资股份有限公司投资建设的专业商业综合市 场，位于防城港市港口区东兴大道旁，是防城港市陆路 运输的必经之道，也是防城港市规划商住的中心地段。 市场背靠桃花湖，辐射周边2公里以内有海港明珠楼盘 、龙光楼盘、阳光海岸、东盟广场、港口区第四小学、 区人民政府等，预计港美家建材装饰市场待装饰面积为 7500平米，可见其周边消费市场的潜力巨大。
港美家建材市场地理位置图
港美家建材市场概况
防城港港美家建材装饰市场总占地面积为2300平方米 ，总体8层建筑面积为7538平米，建筑结构为框架结 构，每层建筑面积为940平米，底层楼高4.2米，二层 以上楼高3.6米，铺面两边高设有步梯，也设有电梯可 直达8楼。楼呈长方形设计，正面临东兴大道，临大道 总长约60米，向内延伸约有48米，共8层。门前空地 有1000平米，可作为促销活动场地或临时汽车泊位， 也可作广告宣传用地；楼后有1000平米预留作商铺或 商铺仓库用地，也可作为临时汽车泊位。
防城港市城市总体发展规划防城港市城市规划形成“一核、两湾、六组团”的组 团式城市空间结构。各组团之 间以山林、绿地、海河相隔， 构筑“山海相连，港城相依， 绿廊相间”的现代滨海城市特 色。
防城港城市规模
人口规模：总人口80万，至2015年全市总人口 为135万，市域城镇人口89万，城镇化水平达 66%；至2025年全市总人口为220万人，市域 城镇人口169万，城镇化水平达到77%。至 2025年中心城人口100万人。
港美家建材家居装饰市场招商定位原则
港美家建材家居装饰市场招商方向及 最终定位
政府强力 打造
专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；
防城港经济发展各项指标
2010年,全市实现生产总值319.54亿元，同比增长17.8%（按可比价 格计算），超过年初制定增长17％的目标，增速居全区第三位； 全部工业总产值497.66亿元，完成工作目标（478亿元）的104.1%， 增长32.2%； 全市固定资产投资376.84亿元，增长48.3%，增幅排全区第三位， 完成工作目标（356亿元）的105.9%； 全市外贸进出口总额达27.96亿美元，同比增长29.1%。
用地规模：至2015年中心城建设用地80.7平方 公里；至2025年中心城镇建设用地规模140.6 平方公里，人均建设用地140.6平方米。
固定资产投资情况
初步统计，2010年，防城港市完成全社会固定资产投资376.84亿元，增长 48.3%（同比，下同），增速位居全区第三。其中,城镇固定资产投资 349.84亿元，增长51.5%；农村投资22.91亿元，增长19.3%。在城镇投 资中，基本建设投资累计完成197.97亿元，增长46.8%；更新改造投资完 成52.88亿元，增长49.9%；房地产开发投资90.55亿元，增长76.4%。
发挥优势
抓住市场空白点，切入市场 整合周边产业优势，明确市场定位 因为防城港专业市场不多，把握机会向政府要 优惠 发挥港美家BBGNH网站平台优势
住宅市场繁荣下的商业催生与互动
建材 装饰
催 生
日用及 其他 商品
催生 催生
住宅 市场
催 生
家电 商品
家居 商品
区域专业市场的催生与互动
商业硬件环境差 商业布局不合理 更高档更有现代商业品
港美家建材家居装饰市场
招商定位及策略
港美家建材市场投资股份有限公司 二零一一年三月
第一部分
引言篇
调研对象
调研依据
定位结论
调研范围
调研对象
政府部门相关人员 各专业市场管理部门 专业市场经营户 各产业企业主 防城港各阶层市民
调研范围
城市的宏观经济状况 城市规划及发展状况 各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式 经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场 的各项需求状况 各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议
第三部分
市场篇
引论
专业市场存在的前提和依据
防城港经济发展状况
各项经济指标 防城港整体经济发展规划 固定资产投资情况 房地产市场状况
周边市场状况
没有规模的专业市场，主要分 布在东兴大道片区、桃花湾广 场片区、海关大院片区等
港美家市场状况
出租状况 经营状况 客户关注问题状况
港美家SWOT分析
避免同质竞争、抓住空白机会
月；
海关大院片区商铺面积在80 ㎡左右，租金是10—15元/ ㎡.月；
港美家建材家居装饰市场状况
工程状况
前期主体结构已经完成； 后期设计装修正在进行；
招商状况