园区总体的市场定位和功能划分 并明确相互的配合与服务关系 提出价格建议，并从现金流角度测算项目可行性
超前的设计理念 成功的市场推广和租售 可持续性发展的公司战略
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园区定位策划分析研究工具介绍
产业定位模型1——竞争力—适应度矩阵
高
矩阵模型简介 本分析矩阵以波士顿矩阵为基础，结合本项 目的特点和需求，将两大指标调整为产业竞 争力指标和产业适应度指标。 产业竞争力：评判产业自身的发展趋势，包 括产业生命周期、产业发展阶段以及产业技 术水平等方面展开综合评判； 产业适应度：评判产业与区域的吻合程度， 包括与区域要素供给、发展需求、发展导向 等的吻合程度。
本项目运营模式建议（开发进度次序,市场推广， 拓展服务）
本项目向政府争取的政策建议（结合已有的重庆 产业优惠政策）
5
整合关键驱动因素和竞争战略 点，求得符合市场需要的，同 时又具有竞争优势的点作为我 们的产业定位 按照产业定位进行地块划分和 功能策划
确定本园区的总体发展定位， 确立不同的服务功能，明确综 合配套与产业发展的依存关系 和协调策略 对综合配套地块进行划分和功 能策划
开发公司 组织战略
提供开发公司战略咨询 服务，包括组织机制、 服务环境、资金流运 作和发展战略建议
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园区定位策划研究思路
定位与策划阶段
产业发展 潜在细分市 场分析，并 确定不同目 标市场的关 键驱动因素 竞争市场分 析，并确定 不同本项目 的竞争战略 点 办公 物业 市场 研究
项目实施阶段
综合配套
商业 物业 市场 研究 住宅 物业 市场 研究 园区 概念性 设计 提供园区的地块、交通、 景观、物业形态等概念 性设计建议，并提交 设计图纸
产 业 竞 争 力 平均
辅助产业
重点产业
不支持引入
低 低 平均
辅助产业
产业适应度
高
1
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产业定位模型2——AFA评判模型 模型简介 评判目的 指标简介
指标一：行业发展成长性（A1）
维度一 产业吸引力（Attraction）
评判产业本身所具备的品质 三项指标
高
85
• 作为重点招商引进和 发展的产业方向
• 不导入产业
• 综合评分在80分以下
• 不适合在本区域发展， 不作为招商方向
产 业 吸 引 力 低
•
80
• 辅助发展产业
70 • 综合评分在80-85分 • 作为招商引进的方向， 但暂时不作为重点 0
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项目理解及服务内容
服务内容
1. 区域环境分析 这部分的内容是为了通过从项目所在的大的区域环境及物 业市场环境出发，研究分析本项目未来发展的初步方向。 －全国工业地产市场现状与趋势 －华中区域工业地产市场现状与趋势（重庆为主） 主要园区分布与特点 项目所在区域产业分布与特点 －本项目特殊的开发运作模式对项目带来的特殊机遇分析 －目标选址区域产业环境分析 －目标区域投资可行性综合评判（SWOT分析） －本项目最终选址区域建议 －本项目初步的定位方向建议 苏州工业园 广州知识城 天津生态城 中新南京生态科技岛 －本项目可借鉴的关键成功因素分析 3. 项目市场定位 这部分内容根据目标客户的选址特征，从不同的关键需求 因素上分析这类企业实际的需求状况，从而找到最终明确 的市场细分定位。 －结合项目市场定位分析可能的发展模式 －结合项目特征确定项目发展模式 －在项目发展模式的基础上分析项目的目标客户群体 －根据初步筛选的目标客户群体与项目自身条件进行匹配 －明确本项目最终的定位及其针对的目标客户 －提出项目的总体市场定位及项目概念建议 －园区总体开发规模以及物业配比初步建议 （此建议仅从 开发经验分析推算）
指标一：与区域功能定位的吻合（a1） 指标二：与区域产业规划的吻合（a2） 指标三：与区域综合政策的吻合（a3）
赋予指标权重，进行分级评分
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产业定位模型2——AFA评判模型 AFA模型评判绘就的产业选择战略图
• 重点发展产业
• 综合评分在85分以上
指标二：行业发展关联性（A2） 指标三：行业的房地产经济性（A3） 指标一：可依托的产业基础（F1）
维度二 发展可行性（Feasibility）
评判产业本地发展的可行性 四项指标
指标二：区域竞争差异性（F2）
指标三：人才招募度（F3） 指标四：基础设施匹配度（F4）
维度三 评判产业与区域发展政策吻合度 政策适应度（Adaptability） 三项指标
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2. 项目可借鉴的成功案例介绍
将重点对国内外有借鉴意义的同类项目进行分析，提出可 借鉴的因素，使项目的具体实施运作更具参照性和操作性。 －可借鉴的同类项目介绍 江西赣州香港工业园务内容
服务内容
4. 项目的开发运营模式
根据不同功能地块和项目的特点，提出该项目可能的市场 运作模式，通过对各种模式的优劣势分析，最终提出项目 最优的开发运营模式建议。 － 制定本项目整体运营策略