May 2010 37
一、正确认识城市商圈发展与建设国际大都市的关系根据国内外学者的理论，“商圈”是指具有一定辐射范围的商业集聚地。

它起源于德国地理学家克里斯泰勒，在1893年他第一个提出了城市发展中的“中心地理论”，认为不同等级的城市作为集散商品，服务周边居
民的“中心地”，具有不同辐射范围，而其所辐射的范围则构成该“中心地”的“市场区”。

在1971年，日本的室井铁卫出版的《日本的商圈》一书，讨论了日本的“中心地”和“市场区”城市商圈发展在规划过程中与商业房地产开发关系十分密切。

因为作为商业承载体，我国城市商圈在发展过程中，有一些地区已经出现大型商业设施发展过快、商业项目建设较为盲目、商业同质化、商业结构与布局失衡等现象，任其无序竞争势必成为制约城市商业持续发展。

为此，笔者就如何正确处理城市商圈发展与商业开发的关系，谈些肤浅看法，
供有关领导和专家们在研究决策时参考。

城市商圈发展与
商业房地产开发关系的问题，开始用“商圈”这一名词。

后来随着城市经济的发展，在建成的大都市中出现了知名度高的国际级商圈，如东京的“银座”“、新宿大街”；
纽约的“第五大街”；伦敦的“牛津街”；巴黎的“香榭丽舍”等。

我国1978年改革开放以来，随着经济的发展，城市规模有了很大拓展，城市商圈也随之迅速发展。

正如上海财大现代市场营销研究中心主任晁钢令教授论述的，商圈对一个城市
发展的推动作用是不言而喻的。

因为在一个城市中，不同层次和类型的范围，也是城市及周边居民生活便利的必要保证。

城市居民是一种分工极、专业化程度很高的社会群体，所以他们的各种生活需要主要依赖于商业服务，才能得到满足。

就以上海为例，依据市民的不同需求，已经形成不同层次和各类的商圈。

按层次分，市级商圈有南京东路、淮海中路、四
川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园旅游商城等十个；区级商圈有老西门、打浦桥、虹桥、曹家渡、大柏树等十三个；社区商圈有古北国际社区商业中心、大宁国际商业广场、金杨
社区商业中心、大兴街大型社区商业中心、春申万科社区商业中心等十一个。

按类型分；有小范围辐射半径为特征的“社区型商圈”；有百货店、专业店高度集聚的“市中心”和“副中心”圈；有大型商业单体集聚、购物中的各种地标性商圈；有经营传统商品的中国民族特色商圈等。

实践证明，圈是随着城市的发展而发展，从而商圈成为城市发展的风向标，城市
也因商圈发展而兴旺，从而使商圈成为城市发展的推进器。

二、正确把握城市商圈建设
与商业房地产开发的五个关系上海城市商圈建设与商业房地产开发总体上是正常的、健康的，在城考虑其所处的区域功能特征及变化趋势，因为区域功能特征决定了商圈基本市场群体的性质。

这样才能使商业项目具有针对性，以便合理布局，确保商圈的经营效益。

（二）在商圈的规模、结构上，必须充分考虑周边的文化环境。

因为
城
市商圈往往是一个城市经济与社会发展的象征，也是一个城市文化的象。

所以在规划时，除了看商业街区的长度、宽度、营业总面积和商业业态外，还必须考虑周边的文化环境。

这样，才能使商业房地产项目具有地标性，既满足了各方面的需求，又避免商业集聚过度、资源过剩，更重要的还能反映出这个商圈的地标性和文化特征。

（三）在商圈的安全、服务上，必
须充分考虑环境支持条件和配套是否完善。

因为商圈是城市客流集聚度很高的区域，除了商业设施的高度集聚外，涉及到客流集散、安全、舒适、方便的各种配套措施必须完善。

这样
市的发展中发挥了积极作用，为促进上海城市的繁荣、繁华作出了贡献。

但是在回顾总结上海城市商圈发展的进程中，一些地区也出现了大型商业设施发展过快、盲目建设的问题。

以
松江区为例，如东明国际广场、地中海广场有将近10万平米面积，至今已
经空置在那里很多年了；又如上海国际礼品城，实际上就是批发市场，一期工程只卖了五分之一到五分之二，现二、三期工程无法进行开发；再如上海国际食品城名字很大，但里面也
全都是空置，松江金天地休闲购物中心，外表比较好看，里面根本经营不起来等。

据专家分析主要原因，一是定位没有按照周边地区的需求和特点来建设；二是违反了科学的开发流程，
片面认为造出来总是有人进场的；三是仅采用产权商品模式比较单
一。

为此，建议在城市商圈建设与商业房地产开发时应正确把握五个关系。

（一）在商圈的定位上，必须充分
市场纵横才能使商业房地产项目具有前瞻性，留有足够的公共空间，能让人们始终保持良好的购物心情。

（四）在商圈的建设布局上，必须充分考虑商业生态平衡，实现商圈向生态发展。

因为商圈内各个行业业态是一个平等的关系，尤其是一个商业街区内的百货店、专卖店、超市，它
们是一个不可分割的整体部分，而城市商圈生态是指各个商圈相互依存、竞争、制约而形成的一种类似于生物系统。

商业街区各种企业是商圈的主体，他们的规模和结构对商圈有着举
足轻重的影响，所以商业房地产项目开发一定要注重商业的生态平衡性，这样才能使商圈向生态型发展。

（五）在商圈的运作上，必须考虑产业间的和谐互动发展。

因为作为城市商业集聚地的商圈，自然会随着城市形态的变化与发展而兴衰存亡。

所以在商圈运作上不仅需要和谐互动，比如商业与商务的互动，商业发展跟会展业的互动，商业跟住宅的互动，跟旅游业的互动，跟文化的互动等。

而且还需要不断实施新发展，比如世博会召开需要形成世博会场的集聚，
可能会形成一个新商圈。

还有上海总体经济发展也需要建立现代商圈去适应等。

这样才能使商业房地产项目具有创新性，切忌一哄而上。

一定要进行科学分析，在运作上体现出新创意、
新渠道、新管理，促进上海现代商圈的新发展。

总之，城市商圈发展和商业房地产开发，是城市建设规划的重点，作为一个市场化的投资产品，也应该以立法形式来推动，使商业网点规划进入标准化、规范化、法制化的轨道，
、渐进地向一个布局合理、业态丰富、功能完善的现代生态型商圈的目标推进。