关于印发贯彻落实《浙江省物业管理条例》及甬政发〔2005〕131号文实施意见的通知各县（市）、区建设局、物业管理主管部门：为认真贯彻《浙江省物业管理条例》、宁波市政府《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》（甬政发〔2005〕131号），特制订《贯彻落实〈浙江省物业管理条例〉及甬政发〔2005〕131号文的实施意见》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○六年十一月六日贯彻落实《浙江省物业管理条例》及甬政发〔2005〕131号文的实施意见根据《浙江省物业管理条例》（以下简称《省条例》）、宁波市政府《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》（甬政发〔2005〕131号，以下简称《若干意见》）的规定，现就进一步做好我市物业管理工作提出如下意见：一、明确管理职责，建立完善“市、区、街道”三级管理体制各县（市）、区物业管理主管部门按照“条块结合，以块为主”的原则，在属地政府的支持下，落实《若干意见》中明确的对各相关部门职责要求，对照辖区物业管理实际，对业主反映较集中的投诉问题明确相关责任部门和基本操作程序。

各县（市）、区物业管理部门应按《若干意见》和《省条例》要求与属地街道衔接，明确“主管部门以规范物业企业服务行为为主，属地街道（乡、镇人民政府）以调解业主投诉为主”的工作原则，充分发挥社区居委会的基层组织力量，在以社区居委会为主导的前提下，形成社区居委会、业主委员会、物业管理企业合力，共同实施小区的日常管理工作。

二、加强对业主委员会的指导，规范业主委员会的运作各县（市）、区物业管理主管部门应有专人负责业主大会和业主委员会的筹建、指导、协调工作，引导业主充分发挥自治作用。

当辖区内新建住宅小区（大楼、别墅区，下同）交付时，各县（市）、区物业管理主管部门应当在公示栏公示成立业主大会、业主委员会的相关事项，如有半数以上的业主要求成立业主委员会的，各县（市）、区物业管理主管部门应当在住宅小区交付后半年内会同属地街道（乡、镇人民政府）指导业主启动首届业主大会、业主委员会的筹备工作；住宅小区交付后满两年且尚未成立业主委员会的，各县（市）、区物业管理主管部门应当于第3年的第一个季度内，会同属地街道（镇乡人民政府）在小区的醒目位置用不少于7天的时间书面告知全体业主成立业主委员会的相关事项，如三分之一以上的业主书面要求成立的，各县（市）、区物业管理主管部门应当在公示期结束后的3个月内会同属地街道（乡、镇人民政府）指导业主成立业主委员会。

对业主委员会作出超越职权、违反法律、法规的决定，各县（市）、区物业管理主管部门应当依法进行纠正或撤销；在目前缺乏有效监督的情况下，要按照《若干意见》中“业主委员会不得自立帐户，自行经营”的规定，会同属地街道制止个别业主委员会利用房屋共用部位或物业管理经营用房自行经营、自立帐户、自行处置的行为。

三、规范物业管理市场竞争机制，逐步完善物业管理退出机制（一）规范物业管理市场竞争机制。

重点是抓好前期物业管理招投标工作：1、招标公告必须刊登在当地主要媒体上并同日在我委建设网上发布，招标公告日为工作日，招标公告期为5天，标书制作不少于20天。

2、招标对象应明确按建设部《物业管理企业资质管理办法》相对应的限制条件，严格控制对投标条件的增减。

3、投标单位以子公司名义参加竞标的，其总公司的资质等级不适用于子公司；以总公司名义竞标的，其今后的服务管理行为可以由其分公司承担，但不能总包给子公司实施。

4、前期物业管理招投标结束后10个工作日内，招标单位（开发建设单位）、中标单位应当签订前期物业管理委托协议，合同签订时双方应当按招标书、投标书的内容范围作出具体约定，任何一方不得超越招投标书范围提出要求，并在合同签订后的3个工作日内由招标人报物业所在地物业管理主管部门备案，各级房地产管理部门在核发商品房预售许可证时应当查验前期物业管理委托协议和物业管理主管部门出具的前期物业管理备案证明。

5、为提高我市物业管理项目服务水平和档次，凡我市物业管理项目获得全国物业管理示范称号的物业管理企业，自获奖之日起2年（以获奖发文之日起计算，下同）内，允许一个项目经开发建设单位推荐，按相应资质要求经属地物业主管部门报我委备案后由该企业直接实施前期物业管理；在我市的物业管理招投标中，2年内有管理项目曾获得县（市）、区级（宁波大市范围内）物业管理优秀称号的企业可增加业绩分1分，2年内有管理项目曾获得宁波市物业管理优秀称号的企业可增加业绩分2.5分，2年内有管理项目曾获得宁波市物业管理示范称号的企业可增加业绩3分，2年内有管理项目曾获得浙江省物业管理示范称号的企业可增加业绩分4分，2年内有管理项目曾获得全国物业管理示范称号的企业可增加业绩分5分。

一个投标单位的业绩分以获得的最高称号作记分依据，不累加。

凡获全国物业管理示范称号的投标单位，已按上述规定直接承接前期物业管理的，在其他项目招投标中不再享受5分业绩分。

（二）逐步完善物业管理退出机制。

为保证业主的正常生活秩序，各县（市）、区物业主管部门要进一步制定、建立相应的退出机制和具体的监管措施。

物业管理企业在退出管理之前要履行下列程序：1、事先告示。

物业管理企业在退出前3个月以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15天以上。

同时，物业管理企业应将退出时间、理由报送县（市）、区物业主管部门和属地街道、社区居委会备案。

2、财务审计。

在接到物业管理企业的退出告示后7日内，业主委员会或属地街道应根据大多数业主的要求，确定是否进行审计，财务审计须聘请专业审计机构实施，审计费用由日常维护费或公共部位经营收入中列支，业主委员会或街道应当向业主公布审计结果。

3、组织选聘。

财务审计结束后7日内业主委员会应当在辖区物业管理主管部门和属地街道指导下重新选聘物业管理企业，实施公开招投标的，评委由业主委员会确定。

4、财产交割。

在退出前，物业管理企业应在物业主管部门、属地街道的监督下向业主委员会移交物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费帐册、竣工图纸等物业管理必需的常规资料并将预收的费用退还给业主或在业主委员会监督下，移交给新选聘的物业管理企业。

5、适当缓冲。

考虑到财务审计和重新选聘的复杂性，当公布的退出期到期时而重新选聘工作尚未结束时，欲退出的物业管理企业应当留给业主适当的缓冲期，最长为3个月，当逾期后仍未有物业管理企业接管的，辖区物业管理主管部门应当及时告知属地街道、居委会、业主委员会。

四、规范物业管理用房配置，落实各项维修经费各县（市）、区物业管理主管部门应当参加物业项目的规划设计、扩初会审及项目的验收，按规定认真落实各项配套的物业用房和经费，其中物业管理公告日在2006年10月1日以前的项目按原规定执行，2006年10月1日以后的项目按下述规定执行；对分期开发的物业项目，后几期物业用房和经费尚未同所在地物业管理主管部门书面明确的，亦按下述规定执行：（一）物业用房的配置1、物业管理办公用房按建筑工程规划许可证载明的地上总建筑面积3‰的比例配置，且至少配置50平方米以上。

住宅小区项目的物业管理办公项目应配置在地上专用的办公性质用房或住宅性质用房内，配置在住宅内的应有独立的出入口，不得与其它住宅相通；商务、办公楼项目的物业管理办公用房应配置在地上办公性质用房内；物业区域内有会所的，其会所性质用房不得抵作物业管理用房。

2、物业管理经营用房按建筑工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例配置，且至少配置30平方米以上。

作为物业经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，其中住宅小区、别墅区的物业经营用房应配置在沿街或沿路适于经营的位置；高层住宅、商住楼的物业经营用房应配置在一层店面（包括一、二层相连的店面），若物业经营用房总建筑面积超过一层店面总建筑面积20％时，其超过部分可配置在二层；开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，可以在邻近地段购置商业用房或以邻近地段商业用房市场平均价向辖区物业管理主管部门缴纳物业经营用房购置款，在辖区物业管理主管部门监管下由物业管理企业异地购买并在产权中注明该房屋为物业经营用房。

3、因依法调整规划实测的地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业管理用房；确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需求。

4、开发建设单位应当在规划设计时向辖区物业管理主管部门征求关于物业管理用房的面积、位置等方面的意见，并在批准的建设工程规划设计方案上载明，由开发建设单位报辖区物业管理主管部门备案；物业交付前开发建设单位应将物业管理用房移交给辖区物业管理主管部门，再由辖区物业管理主管部门移交给承接前期物业管理的物业管理企业；物业管理用房一经确定，原则上不予改变，特殊情况确需改变的，需经辖区物业管理主管部门和规划管理部门书面确认。

（二）首次业主大会会议的筹备经费缴交。

凡2006年10月1日以后交付的项目，开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例（最低不少于1万元），向辖区主管部门交纳首次业主大会会议的筹备经费；首次业主大会会议召开后，筹备经费尚有剩余的，由业主委员会决定用于业委会运作方面的其他需要。

（三）房屋保修费的缴交。

开发建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修费（为便于计算，多层房屋按地上建筑面积18元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积22元/平方米，高层房屋按地上建筑面积26元/平方米计收）。

物业保修费的使用管理按省、市相关规定执行。

（四）初期物业管理费缴交。

开发建设单位应按开发项目建设总投资2‰的比例向辖区物业管理主管部门交纳初期物业管理费（为便于计算，多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米计收），其中的30%应在招投标开始前交纳，其余70%在交付验收前交纳。

辖区物业管理主管部门应在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业管理企业，嗣后在房屋交付后按规定分批划拨。

（五）绿化管理费的缴交。

开发建设单位应在竣工验收前按绿化总造价10% 的比例（每平方米绿地造价不低于100元），向辖区物业管理主管部门交纳绿化管理费。

绿化管理费用于绿化种植一年（树木二年）后的日常管理，其20%在绿化种植一年后，由辖区物业管理主管部门划拨给物业管理企业；其余部分经业主大会审议同意后，由辖区物业管理主管部门逐年划拨给物业管理企业。

开发建设单位应负责绿化种植一年（树木二年）内的绿化养护责任，物业管理企业应协助做好绿化管理工作；在绿化种植满一年（树木二年）后开发建设单位应与物业管理企业共同查验绿化养护情况，查验合格后由物业管理企业承担管理养护责任。