《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致

产生纠纷的处理

一、一般原则

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房司法解释》”）第十四条规定，商品房面积误差纠纷处理的一般原则为：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

二、两种情形

1、双方对面积差异有约定，按照约定处理。

此种情形相对简单，但是当《商品房买卖合同》中范本条款与选

择性条款不一致时，选择性条款是由当事人双方签约时选择的，更能体现双方的真实意思表示，因此，应当优先选择使用选择性条款。

2、双方对面积差异没有约定，依现行法律规定处理。

根据《商品房销售管理办法》第十九条规定，

“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

同时，《商品房销售管理办法》第二十条规定，

“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不

退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。”

三、提示

当房屋实际面积小于合同约定面积时，如果买受人同意继续履行合同，处理方式区分为以下两种情况：

1、面积误差比在3%以内（含3%）部分：出卖人返还买受人此部分房价款+利息；

2、面积误差比超过3%部分：出卖人双倍返还买受人此部分房价款。提示注意：此部分房价款返还方式为双倍返还。

四、相关案例

A与B公司签订《商品房买卖合同》，约定：A向B公司购买商品房一套，该商品房套内建筑面积为100平方米。按套内面积计算该

商品房单价为每平方米5万元，总金额为500万元。合同签订后，A 向B公司支付了500万元房款。此后房管局核发的产权证上载明：该房屋的套内建筑面积为96平方米。双方对交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理方式没有约定。现应如何处理该纠纷？

由于双方对面积差异处理方式没有约定，因此应依现行法律规定处理。

首先，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定的面积误差比计算公式计算可得：

96－100

本案例中，面积误差比=────────×１００％= -4%

100

属于面积误差绝对值超出3%的情况。

1、A可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。

2、如果A同意继续履行合同，则根据《商品房司法解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条规定，

对于面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款（100㎡×3%×50000元/㎡=15万元）及利息，A可主张由B公司返还；对于面积误差比绝对值超过3%部分的房价款（100㎡1%×50000元/㎡=5万元），A可主张B公司双倍返还（即10万元）。