非主流家庭的、国际化的、中小户型的高档公寓；
❖ 公园价值利用是围绕CBD价值核心的附加体系，具体利用将在下面分述；
在本项目容积率5.7的情况下，如 何形成高档物业形象 ❖ 如何解决高容积率并不破坏项目高档物业形象的问题？
借鉴CBD案例：高容积率 如何形成高档形象 CBD内：容积率影响程度相对较弱
有一定量的外销比例，约占20%： 目前已售的住宅物业客户有一定量的外籍人士； 目前居住的非主流家庭约60-70%，用于办公的约占15-20%；
北京CBD基本情况及销售特征
北京CBD的规划范围是： 东大桥路（西）--西大望路（东）、朝阳北路（北）--通惠河（南）之间约3.99平方公 里 的区域。
高档写字楼云集： 云集了国贸、汉威、嘉里、航华大厦等高档写字楼；
结合以上的价值取向，本 项目的限制条件在于：
❖ 景观面只 能占到项 目的20% 左右；
景观视 线面
1号地块
2号地块
ห้องสมุดไป่ตู้
3号地块
4号地块
❖ 地块的高 容积率、 土地的较 小占地规 模决定了
结论
❖ 根据项目价值取向、项目的限制条件综合研究：
抓CBD的优势，是项目核心价值；
❖ CBD的物业价值建构主要通过以下因素： 购买动因：用途的多元化 经济因素：投资回报稳定性 客户构成：非主流家庭 居住流动性：高 服务的要求：私人化、商务化服务 配套要求：社会的、开放的交流 产品形象：国际化的、现代的、华贵的 ❖ 因此项目初步定位为：
CBD区域内物业立足于：由于在CBD区，区域价值大于产品价值；外环境 价值大于内环境价值。故一般都是高密度，高容积率物业，其并不直接贬损 物业的高档次；
CBD内物业建立高档形象的立足点：
CBD内居住物业形象立足点与普通住宅物业立足点不同，更不是通过横向 的单向比较，而是依托于区位形象的优势； 共享空间的稀缺性； 公共部分的高档性； 外立面的个性化； 服务的高档化、深入化； 高科技的智能化； 高档次的交流平台；
支持性专题研究： 类似区域（CBD及周边）产品定位的共性
大连CBD基本情况及销售特征
大连CBD的规划范围是： 从青泥洼商业起步，沿中山路、友好广场、中山广场、人民路、港湾广场到大连新港区。 其范围界定东沿港湾广场至勤俭街，北沿港湾广场至大连火车站，西沿大连火车站、电 子城、裕景商城至五惠路，南沿五惠路至职工街与勤俭街相汇处，占地面积约2.4平方公 里。
公园对物业价值的影响（世联研究）
世联通过对泛CBD区六个公园物业的研究，得出以下结论： ❖ 公园的价值在于景观面，景观面对物业的价值的提升约为10%； ❖ 地段是物业价值的决定因素，而公园仅为附加值； ❖ 公园不是形成高档物业的关键驱动因素； ❖ 公园对豪宅物业与普通物业的价值提升是类似的；
地块核心价值分析
CBD案例的选择原则和选择案例
❖ 项目的选择是距CBD核心区域步行为十五钟内； ❖ 选择的项目是以居住为主导的； ❖ 选择成熟的CBD区域内物业； ❖ 选择的是CBD区域内高密度、高层物业； ❖ 选择北京、上海、深圳、大连CBD区域内物业； （北京——棕榈泉国际公寓、SOHO现代城； 上海——静安枫景、嘉里中心； 深圳——名仕阁、都市名园； 大连——振屹.城市广场、曼哈顿；）
率的； ❖ 高附加值——通过服务与配套设施营造； ❖ 通过CBD区域内物业特征的研究表明：
世联CBD居住核心价值模型
CBD物业的属性取向规律
有两类方向： 第一个方向：大户型豪宅，它一般需俱备的条件是： ❖ 有良好的外部景观资源。 ❖ 有较大规模和良好的内部环境。 ❖ 内部不含办公楼，因为办公楼对大户豪宅价值有折减。 ❖ 与CBD的商务氛有一定距离。
第二个方向：中等户型服务式住宅和小户型公寓 ❖ 具备服务功能和公共交流功能。 ❖ 处在CBD氛围内或其延续范围内。 ❖ 如临主干道，则偏向办公。 ❖ 内部环境不成为其核心价值。
终稿汇报说明
❖ 中期汇报的共识： ❖ 本项目在高容积率情况下，不做大户型豪宅； ❖ 不做超高层； ❖ 完全高科技创新产品，存在高成本风险和客户认同风险； ❖ 本项目不适合发展大型集中式商业； ❖ 本次汇报考虑新的变化： ❖ 地价从原先2.5亿元，调整为1.8亿元； ❖ 容积率由原先的9，调整为7.3；1号地块从原先的12，调整为10；
国内外知名大公司云集： 有摩托罗拉、惠普、道琼斯、韩国三星等数家国内外知名大公司；
基础设施完善： 具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施；
外销公寓销售旺: 在外销公寓、内销住宅和写字楼各类物业中，以外销公寓所占比例最多，达到了45％；
投资客多： 已售的CBD住宅物业，投资客户多；
目标客户变化明显： 核心区域的住宅物业目标客户为金领、CBD边缘的住宅物业目标客户为高级白领 、泛 CBD区域的住宅物业目标客户为普通白领 ；
CBD区域内物业共同特征
❖ 物业形象——
❖ 高档的、国际化、高密度、高容积率、高附加值的公寓物业；
❖ 高档的——CBD的形象拉升、物业提供附加值拉升高档形象； ❖ 国际化——CBD的形象、客户的国际化、服务与配套设施的国际化体现的，
国际化又体现了项目的高档次； ❖ 高密度、高容积率——主要能过商务功能与小单设置来分解项目的高容积
大连CBD的四大功能区： 一是以东部海关、商检以及东港区改造为代表的临港产业园区； 二是以人民路两侧商务酒店和商务办公楼宇所形成的商务办公区； 三是以中山广场为核心所形成的金融商务区； 四是以青泥洼购物中心和正在改造的天津街商业区构成的商贸购物区；
基础设施完善： 具备完善的市政交通与通讯条件
投资客大约占20-30%： 目前已售的住宅物业的客户注重周边物业的租金、物业的升值潜力； 或由于产品稀缺性而提前购买。
2、3、4号地块容积率为5.7，未变； 1. 考虑地块的联动开发；
在新的变化条件下，我们必须对项目重新思考
关键问题是： ❖ 考虑到两块地的联动发展，对于项目存在的两大核心优势（CBD/
劳动公园），谁将成为本项目开发的主导价值； ❖ 在本项目容积率5.7的情况下，如何形成高档物业形象； ❖ 如何应对严峻的市场竞争； ❖ 发展高档物业对企业的战略价值及对企业的关键要求；