的房屋拆迁安置协议的居民户数达到2/3以上（含2/3）的方可具体实施拆迁 若两轮征询后少数未签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人，要依法委托区政府组织启劢
行政裁决程序 多种补偿安置方式: 货币补偿、本区域就近安置和跨区域安置。
同时试行以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和 搬迁奖励。 税费优惠政策：在市的权限范围内，按照“拆一免一”原则
全面改造项目的安置房（含非住宅复建安置房）可以办理国有房地产权证，幵注明未办理 土地有偿使用手续。在交易转让安置房时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地 使用权出让金。
整治改造规费优惠政策
按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策。
城市管理和保障
将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防等管理工作纳入城市管理体系。
道路、绿地 及其他非营 利性公共服 务设施占总 用地面积 50%以上
主体 主体 企业 企业
政府 政府
土地出让 土地 方出 式让
方式 协议补交 协出议让补金交 出让金
公开出让 公开出让
出让金补交或取得收益标准 出让金补交或取得收益标准 改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性 用改途作的教，育按、新科旧研用、途设基计准、地文价化的、差卫价生补、交体土育地等出非让经金营。性用 途 改和作创教意育产、业科园研等、，设丌计符、合文划化拨、用卫地生目、录体的育，等按非综经合营办性公用用 途基 和准 创地 意价 产3业0园%等计，收丌土符地合出划让拨金用；地目录的，按综合办公用 途改基作准保地险价金30融%、计商收贸土会地展出、让旅金游；娱乐、商务办公等经营性 用 方途式的一，：按规新划旧（用毖途）基容准积地率价在的3差.5价以补内交（土含地3.5出，让下金同。）的， 按方土式地一出：让规成划交（价毖的）60容%积计率算在补3偿.5款以；内超（出含3.5的，部下分同丌）计的。， 按 方土式地事出：让规成划交（价毖的）60容%积计率算在补3偿.5款以；内超的出，3按.5原的址部用分地丌、计房。 屋方及式设事备：收规贩划评（估毖价）格容、积加率上在土3地.5出以让内成的交，价按扣原除址收用贩地价、后房 屋 的及 土设 地备 纯收益贩的评4估0价%格计、算加补上偿土款地；出超让出成3.5交的价，扣按除原收址贩用价地后、 的 房土 屋地 及纯 设收备益收的贩4评0估%价计格算、补加偿上款（；毖超）出容3.5积的率，3按.5以原内址部用分地、 房 用屋 地及 产设 生备 的收 土贩 地评 出估 让价 成格 交、 价加 扣上 除（收毖贩）价容款积后率的土3.5地以纯内收部益分的 用 40地%产计生算的补土偿地款出，让超成出交部价分扣的除土收地贩纯价收款益后丌的再土计地算纯补收偿益款的。 40%计算补偿款，超出部分的土地纯收益丌再计算补偿款。
股仹参不集体物业收益分红
货币补偿
未确定基准建面的
合法建筑部分 “拆一补一”
合法建筑外的部分，按建设成本给予货 币补偿，合法非住宅物业应等面积复建
补偿
由区政府或其会同村集体依据被拆迁房屋的面积、用途、区位等确定补偿标准 （住宅房屋基准建面内的货币补偿标准丌得低二市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低 单价）
非本村村民房屋补偿
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“三旧”改造项目实操流程
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十二、旧村改造主要程序
征求村 民改造
意向
签订框 架协议
测量、 规划方
案
80%村 民通过 表决， 每户签
约
通过政 府审批
签订安 置补偿
协议
土地转 入共同 成立的 项目公
司
拆迁、 建房、
交付
商品房 建设
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十三、旧村改造主要程序
征求村 民改造
意向
签订框 架协议
测量、 规划方
通过政 府审批
土地转 入共同 成立的 项目公
司
拆迁、 建房、
交付
商品房 建设
1、测量：委托有资质的（或政府指定的）测绘单位对土地的界址、建筑 物面积、公共配套面积等情况进行测绘。报告结果将作为规划方案、安 置补偿方案等的重要依据。
2、规划方案：规划设计方案须经由具有城市规划甲级、乙级资质的设计 单位编制。规划方案应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范 围中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主 要用途、容积率、建筑密度。绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务 设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通 出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整 的，应编制控规更改或调整专章。
番禺区三旧改造办公 番禺区政府行政办公主
室
楼 东109
萝岗区三旧改造办公 室
萝岗区水西路12号行 政综合执法大楼B栋
418
82116798
增城市三旧改造办公 室
增城市荔城街光明西路 108号
82660213
天河区城市更新改造 天河区天府路一号6号
7
办公室
楼2楼
“三旧”改造政策解析
8
六、“旧村”全面改造模式
广州市“三旧”改造政策及实操 丏题培训
讲师： 投资发展部 郭莉 2011年2月
1
1
“三旧”定义
2
“三旧”讣定
3
“三旧”相关政府职能部门
4
“三旧”改造政策解析
5
“三旧”改造流程
6
广州市三旧改造现状及案例
7
“三旧”项目谈判注意亊项
8
答记者问
9
考试时间
2
一、“三旧”改造主要政策依据
《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》 （粤府明电[2009] 16号）
对二已领房地产产权证的，原则上按产权面积予以货币补偿
•基准建筑面积：是由区政府或村集体参照村民现状住房面积，整治改造成本等因素综合确定。 •在整治改造中配建旧城更新改造安置房的，政府可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级 留成部分予以全额返还。
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八、“旧村”改造其他政策 保障措施
安置房确权和交易
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十一、“旧城”改造其他政策（暂不纳入考虑范围）
实行阳光劢迁 试行旧城更新改造亊前征询制度，开展两轮征询 第一轮：征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上（含90%）的，
方可启劢改造，幵办理地块改造前期手续； 第事轮：征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件
室
号珠江规划大厦24楼
荔湾区城市更新改造 办公室
荔湾区逢源路128号金 升大厦9楼
81810073
越秀区城市更新改造 办公室
越秀区万福路128号
海珠区城市更新改造 办公室
广州大道南999号
89088966
白云区
白云区城市更新改造 工作办公室
白云区政民路5号首层
86399839
番禺区 萝岗区 增城市 天河区
采取土地公开出让融资模式，可实行现状出让 可自行选择投资主体 可登记为国有土地 2007年6月30日前现状为建设用地且符合规划的，可以按现状确定地类
公开出让融资的，出让收入中的改造成本应先拨付给村集体经济组织 采取非公开融资改造的，需缴交的土地出让金可适当延期 除政府收储外，未来5年全面改造纯收益的60%用二村集体发展，其余收 益由市、区政府按8:2的比例分成
约
通过政 府审批
安置补 偿协议
土地转 入共同 成立的 项目公
司
拆迁、 建房、
交付
商品房 建设
框架协议的内容主要包括：
1、确立合作意向 2、支付定金 3、确定双方合作的大致条件和违约责任
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十五、旧村改造主要程序
征求村 民改造
意向
签订框 架协议
测量、 规划方
案
80%村 民通过 表决， 每户签
约
安置补 偿协议
3、安置补偿方案：
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十六、旧村改造主要程序
征求村 民改造
9
七、“旧村”改造补偿标准
补偿安置方式：复建补偿、货币补偿或两者相结合
补偿类型
条件
补偿标准 补偿方式
其他
拆迁房屋的建面＜基 准建面
“拆一补一”
丌足基准建面的部分被拆迁人以安置房 成本价贩买
复建补偿
拆迁房屋的建面＞基 准建面
“拆一补一”
超出基准建面的部分丌再安置，以被拆 迁房重置价格给予货币补偿，或折算成
方式一：按同地段1.8（毖）容积率商业基准地价的60%计 算补偿款； 方式事：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。
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十、“旧厂”改造模式
国有划拨的旧厂房处置方式、计算补偿款方式补充： 对二采用公开出让方式进行处置的，地块纳入政府收贩储备， 选择方式一计算补偿款的，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿 款，幵在补偿土地收益时抵扣； 若选择方式事的，由土地储备机构按原用途土地、房屋和设备的评估价格预支补偿 款。且旧厂房在2010年前完成拆迁的，按成交价10%追加补偿比例，若在2012年前 拆迁完成的，按成交价5%追加补偿比例。
所属区
行政村名
越秀区 杨箕、登峰、西坑、瑶台
海珠区 荔湾区 天河区
官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘
花地、茶滘、东潡、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南潡、 沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬
猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘
白亍区 三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下
黄浦区 文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗
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二、“三旧”的 定义
“三旧”是指：旧城镇、旧村庄、旧厂房。
旧城镇：主要是指区、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国 有土地的旧片区、旧房屋及重点改造城区需要“退事进三”的旧厂房、旧 仓库及危旧居民用房等。城镇住宅用地，居民 旧村庄：主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改 造，包拪布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄，列入“万村土地整 治”示范工程的村庄等。 集体用地（宅基地、 提留地、集体建设用地），村民 旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整丌再作 为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产 业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂 房用地。划拨或出让取得的工业仓储用地，企业