武汉-汉阳独栋办公参考案例
卡尔生活馆 建筑--内庭景观Townhouse
内庭景观Townhouse构建了一个置身于景观之中的室内空间，它们分布在卡尔的前庭、中庭和后院之间，不同的空 间拥有不一样的景致。
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卡尔生活馆 产品
德式别墅风格。 功能分区明确、干湿分明，动静分区。 面宽：8.4M 进深：7.2M 反正通透。 赠送大面积采光地下室。 赠送大面积私家花园。
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卡尔生活馆
景观--四个花园的景观尺度Townhouse
卡尔生活馆突破了前庭后院式的花园排布模式，创造性的设计了全景嵌入式花园，私家花园形态的创新不仅仅创 造了4个花园和8个采光面，同时使室外花园庭院与室内空间获得了空前的融合。建筑形态由地上3层降至2层，竖 向交通的缩短大大提高了居住的舒适性和便利性，也减少了建筑内垂直交通面积。
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光谷金融港 功能定位
建设全国性金融后台中心为目标、可满足呼叫 中心、电话营销中心、培训中心、研发中心、 清算中心、票据中心、数据中心、档案中心、 灾备中心等后台办公以及现代服务业发展的空 间需求。同时，还将引进独栋式办公楼、软件 研发与外包，企业研发中心等。
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借鉴之处
独特的产品设计理念，准确的客户锁定。
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卡尔生活馆 基础经济数据指标：
所在区域：大兴 亦庄 楼盘地址：亦庄经济技术开发区 占地面积：98000平方米 建筑面积：64100平方米 容 积 率：0.62 绿 化 率：50% 建筑年代：2001-01-01 楼层状况：282套 物 业 费：2.60元/平米·月 车位信息：地下车位200元/月 物业公司：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司 开 发 商：北京亿城房地产开发有限公司 定位：亦庄水岸Townhouse
问卷访谈分析总结
5、贵企业在本区域周边的地块办公物业能接受的租金价格？ 结论： 100-200元人民币/平方米 •100-200元人民币/平方米为被访者普遍接受的价格水平，最高预计值为220元/平方米，最低值为80元/平方米。 6、贵企业希望在本区域周边的地块办公物业配套是？ 企业认为本区域最适宜开发的物业类型依次为：餐饮、娱乐、休闲、酒店、购物 • 可以看到，企业普遍认为本区域适宜的物业配套为以餐饮和休闲娱乐设施 7、贵企业对本区域办公类物业有何建议？ 结论： 被访企业对本项目的建议总结： 区域环境改善 1. 区域环境改造对改变汉阳区域传统工业区的形象及开发高价值地产非常重要； 2. 完善区域的基础设施配套建设，为商业地产开发创造有利环境，以吸引企业入驻。 区域物业开发策略 1. 区域的商业商务氛围需要一定时间培养，因此应先行引入主导产业企业及新增的居民，逐渐培养商业商务氛围； 2. 先开发居住物业作为亮点，商务办公物业宜错后开发，以便在区域的商务氛围相对成熟时入市； 3. 与周边区域协调配合，避免区域功能单一，区域功能定位要突出重点商业价值
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访谈需求
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问卷访谈背景说明
1. 访谈目的： • 了解企业在本项目所在区域租购意向及需求关注点 • 了解其开发需求偏好，以期从需求的角度为物业市场.产品定位及物业配比提供依据。 2. 被访者：企业相关负责人，预计该企业对区域租赁或购买，有一定的实力和意向 3. 访谈方式：电话访谈结合面访 4. 访谈成果总结：共完成有效访谈十份，关于本次问卷访谈的分析结论 主要有以下几点： • 区域发展前景乐观，但需要一定时间陪养商务商业氛围，提升土地价值； • 整体物业开发宜走中高档路线，并与周边核心功能区域协作开发，错位竞争； • 优惠政策，吸引实力企业和投资机构； • 加大力度治理区域环境，完善基础设施配套。
案例研究
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参考案例
光谷金融港
北京卡尔生活馆
云水谣
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基本经济数据指标 光谷金融港
地址 ：东湖高新区光谷大道77号 建筑面积 ：1600000平方米 占地面积 ：1067200平方米 物业类别：普通住宅,写字楼 装修：毛坯 建筑类型：板楼 开盘时间：2010年6月 入住时间：2010年10月 容积率 ：1.66 绿化率 ：45% 建筑密度 21.9% 停车位 8350 总户数 150 起价：5000元/平方米 均价：5500元/平方米 物业费：1.5-8元/月/平方米 物业公司：武汉丽岛物业管理有限公司 户型面积： 800-2000平方米 付款方式：银行按揭贷款,一次性付款 开发商：武汉光谷金融港发展有限公司 投资商：武汉光谷金融港发展有限公司
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光谷金融港 简介
光谷金融港以金融后台服务和创意基地产业为核心，致力于打造集产业、服务和文化于一体的多主题区域形 态，构建完整的产业价值链。而金融后台服务以其高技术含量、高增值服务、高素质人才，低消耗、低排放、 低污染的“三高三低”模式，更是成为光谷金融港探寻集约型城市化发展道路的首选。
税收补贴
人才奖励 供电、通讯、保障
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光谷金融港 主要客源
集团企业、大型贸易公司 金融机构 中型企业 私企老板
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光谷金融港 主要客源
集团企业、大型贸易公司 金融机构 中型企业 私企老板
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光谷金融港 成功要素
定制式产品 客户锁定准确 政府的大力支持
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卡尔生活馆 建筑--超面宽、浅进深Tonhouse超面宽、浅进深Townhouse 卡尔代表的二代Townhouse产品将面宽拓展至8.4米以上，最宽达到了14.4米，而7.2米的浅进深，采光较好；而 辅助空间（如楼梯间、卫生间）均实现了直接采光；实现了真正的“视野开阔、空气流通顺畅的阳光Townhouse” 生活。 卡尔生活馆仅南向的私家花园面积就达到了50－90平方米，超面宽带来了超大的私家花园。
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卡尔生活馆 周边配套：
幼儿园：北京21世纪双语幼儿园、美格双语幼儿园、 大地双语幼儿园 中小学：开发区实验学校、北京国际管理专修学院、北 京市国际艺术学校 大学：北京工业大学 综合商场：华冠生活购物广场 医院：亦庄医院、同仁医院、肿瘤医院 邮局：亦庄邮政储蓄所 银行：中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国 建设银行、中国交通银行、北京银行、上海浦东发展银 行、中信实业银行、中国光大银行 其他：亦庄体育中心 交通： 公交：732路、723路、927路、927路区间、小4路、 小35路、小11路 地铁：亦庄线
附件五： 附件五：武汉独栋办公市场专题研究
市场回顾
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项目周边街铺分析
序 号 1 2 3
现有项目 光谷金融 港 武汉医药 产业园 东合中心
未来项目 光谷总部 国际 华中电子 商务产业 园
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2 1 1 2
现有项目 未来项目
3
项目周边街铺分析
现有项目 序 号 1 2 3 项目 光谷金融港 武汉医药产 业园 东合中心 区域 东湖高新区光谷 大道77号 东湖开发区庙山 小区汤逊湖畔 汉阳区武汉经济 技术开发区车城 南街30号 容积 率 1.66 --2.18 占地面积 （㎡） 1067200 400000 109009.44 落成时间 （年） 2010年10月 2001年12月 2007年10月
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光谷金融港 区位及交通
区位：光谷金融港位于武汉东湖高新区，港紧邻武汉城市中环线，在行政区划方面完全融入城市之中。它毗邻城 市三环线快速道路，京珠、沪蓉高速也近在咫尺，地理位置优越。充分共享城市人力资源、市政基础设施。 交通：718、758、757、909 等多条公交运行，随着园区的建设，更多的线路即将开通，交通较为便利。
问卷访谈分析总结
1、在了解本区域后，贵企业对本项目区域的租住和购买兴趣指数评分（5分制） 5分非常有兴趣；4分比较有兴趣；3分一般兴趣；2分暂时没兴趣；1分没兴趣 结论：开发商对天碱区域的投资价值表示高度认可。 • 七位被访者给出了4分以上的答案，显示出被访企业对本区域的浓厚兴趣 2、贵企业对此类区域预期的办公内面是多少平方米？ 结论：200-50万平方米 • 200-500平方米是开发商认为比较合理的开发规模 3、贵企业对此类区域预期的办公楼形式是怎样的？ 结论：独栋或整层形式 • 企业认为本区域最适宜开发的物业类型大部分选择了：独栋、整层 • 可以看到，企业普遍认为本区域适宜的物业类型为以独栋 4、贵企业在本区域周边的地块办公物业能接受的购买价格？ 结论： 13,000-2,000元人民币/平方米 •1 3,000-2,000元人民币/平方米为被访者普遍接受的价格水平，最高预计值为2,000元/平方米，最低值为10,000 元/平方米。
建筑面积（㎡） 1600000 --260000
未来供应项目 序 号 1 2 项目 光谷总部国际 华中电子商务 产业园 区域 洪山光谷大道 与南湖大道交 汇处 江城大道与芳 草二路交汇处 容积率 2.80 1.56 占地面积 建筑面积（㎡） （㎡） 89944 48000 213244 140000
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光谷金融港 规划
整个规划用地1600亩，规划建筑面积160万平 方米，容积率1.66，将分成综合后台服务区、研 发培训服务区和配套服务区等多个功能区域。 整个项目在东湖开发区管委会的领导下，统一规 划、统一建设、统一招商、统一管理。 整个项目建成后，将能满足8-10家金融机构设 立综合性后台中心、30家专业后台中心和100家 现代高科技研发企业和配套服务外包企业的办公 需求，新增10余万中等就业岗位。 光谷金融港规划有倒班公寓和青年公寓，一期倒 班公寓已建成，总面积9000平方米左右，共计 300余套，套内面积约为22平方米。 装修完毕后将优惠租赁给入园企业使用，后期规 划有10万平方米青年公寓。
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