上海房价分析摘要：上海是中国的一座国际化大都市，他的GDP在中国占据着重要的一席之地，在他的GDP中房地产的占比从2000年的5.5%上升到2004年的8.36%，因此，房地产作为上海的经济支柱之一是无可厚非的。
同时作为老百姓生活中的头等大事，房价的起伏涨落也牵动着数亿人的心。
自从进入21世纪，房价是一路飙升，尤其在2005年初，上海第一季度的房屋销售价格竟上涨19.1%，上涨之快，让老百姓措手不及。
本文就什么是房价泡沫，成因及发展趋势，未来状况作了详细的描述，同时与国外大型国际化都市做了对比，设计了房价泡沫模型，对之进行分析，最后提出解决此泡沫的建议和看法。
关键词：房地产；泡沫；宏观调控；价格The research on the building price of shanghaiAbstract：Shanghai is an internationalization metropolis of China, whose GDP occupies important place in China, have of real estate in GDP the ratio rises from 5.5% in 20008 to 36% in 2004, therefore, it is no serious mistake committed real estate be the economic of Shanghai one of the pillars .Be the first-class important event in the common people life in the meantime, the rise and fall of building price also affect hundred million people's heart. Ever since that time get into 21 centuries, the building price soars all the way, particularly in the beginning of 2005, the price of the first quarter degree in Shanghai sale unexpectedly soars 19.1%, it’s so quickly, make the common people caught unprepared. This text makes a detailed description on what is building price foam, the reason and development trend, the condition will in the future. Comparing with large abroad internationalized city in the meantime, designed the building price foam model, carry on to it analysis, finally put forward the suggestion and viewpoint.Keyword: Real estate ; Foam ; Macro view control ; Price上海房地产自从1988年来，一直是保持着持续上涨的势头，呈现出对国民生产总值贡献大、投资回报快、商品房销售出现良好势头、商品房成交率高等特点，步入良性发展阶段。
随着中国加入WTO，上海申博成功，大量外资的涌入，上海的房地产发展就更是突飞猛进，根据上海的城市发展规划，2007年上海的人均GDP 要从5000美元大关达到7000美元，作为GDP的贡献大户的房地产更是有了极大的发展空间。
由于供需关系的变化，银行的加入，政府的宏观调控，房地产企业的操作，房产价格也在变化，它的未来的走势也是老百姓及国家所关心的问题，本文经过计量经济模型的建立及分析，给房价的发展趋势提供一个合理的解释和验证建议的可行性。
一、房价泡沫的概述(一)何谓泡沫？根据北京大学王子明的叙述，泡沫是指一种年经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件下决定的理论价格的非平稳性向上偏移，这种便宜的数学期望可以称作泡沫的度量。
房价泡沫就是指房价含有泡沫成分，是由于过度投机或对未来市场的过度乐观的预期形成房地产的一个虚假繁荣，房地产价格相对于理论价格的德非平衡向上偏移。
当投机性泡沫产生时，价格会一路攀升，将会引起到市场产生对价格进一步上升的预估，吸引到更多的投资者。
一旦价格泡沫被市场发现，价格就会按照向预期相反的方向发展，出现使市场价格回归到理论价格的市场力，价格可能会迅速急剧地下降，导致泡沫的破灭。
(二)房价上涨的产生。
为什么会出现房价上涨呢？其中有以下因素：1.经济因素：（1）上海的经济持续多年的上涨，支持了房地产市场的繁荣和发展，见图：图表一 1995年至2005年上海市国内生产总值（亿元）2000400060008000100001995 1996 1997 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005资料取自《上海统计年鉴》从1995年至2005年，上海的国内生产总值一直稳步上涨，直到2005年的9142.5美元，比上年增长了11.1%，上海的人均GDP 在2002年突破5000美元大关，2004年底达到55307元，超过6000美元，这样势必引起大量的民营资本海外资本的涌入，资本的增加势必推动经济的发展，人均收入增加了，对于房产的要求必定增加，因为众所周知，房子的保值性最强。
需求的大大增加造成了供求的紧张，所以价格飞涨，商品房遍地而起，价格也像竹笋一样节节高。
（2）土地价格的上涨。
由于城市化进程的加快，土地资源变得极其珍贵，尤其是在市经济中心和文化中心，价格是飞速猛涨。
在2003年，上海中心的地价已涨到1000万元/亩以上，楼板地价约为4000—6000元/平方米。
上海目前正在探索实施的土地储备制度更是造成了土地垄断的局面形成，一级土地掌控在政府手上，而二级或其他市场尚未完全建立，这样土地资源紧张，价格自然上涨，进一步引起了房价的上涨。
2.金融因素。
自从银行推行了房贷，这就给暂时还买不起房子，却苦苦等待买房的人带来了一线希望，在将来的20年或30年还清房子的贷款。
因此，贷款利率一直是与房价息息相关的。
自2002年2月21日起,中国人民银行下调了人民币存贷款利率。
个人住房商业贷款利率相应下调,5年期以内由5. 31%降为4. 77%,5年以上的由5. 58%降为5. 04%;个人住房公积金贷款利率, 5年期以内由4. 14%下调为3. 6%, 5年以上由4. 59%下调为4. 05%。
一般来讲,贷款利率下调会刺激消费者的购房需求,造成房价的上升1。
我们再来看张表格：表格二个人消费贷款与住房按揭岱款的对比资料取自：《上海统计年鉴》从表格中我们可以看出，住房贷款在个人消费中占有非常大的比重，而且是呈上涨趋势的在2004年，上海的住房贷款总额达到了2445.53亿元，而此时正好是上海房价疯长的一年，因此，房贷在上海的房价上涨过程中起着不可或缺的作用。
3.城市化进程的加快。
为推进城市化进程，政府对旧区进行改造，加大了拆迁力度，大量的拆迁带来了被动的购房需求，这样也拉动了房价的上涨。
见下表。
表格三新建商品房预售成交套数与拆迁的对比资料取自《上海统计年鉴2006》1世界经济袁志刚、樊潇彦, 2003从表格中可以看出，上海每年都有百万的动迁面积，2002年的动迁面积最大，全年拆迁达到了644.53万平方米，而拆迁户数占到了商品房交易的一半以上。
而之前每年都占到了一半以上，所以有动迁引起的房屋购买源不可忽视，4.利好消息。
自从2002年上海世博会申请成功，此举在短期内极大地刺激了房价的上扬，来自中房上海综合指数显示，2002年10月的867点上升到2004年3月的1212点, 1年半的时间上升了345点,平均升幅高达39. 9%。
而在长期内,世博会的申办成功也将为上海房地产业发展提供新的机遇。
据测算,用于世博会园区建设的直接投资将达到250亿元,由此带动基础设施建设的投资为1300~2500亿元,这必将拉动旺盛的投资需求2。
而随着市场的发展，房地产的价格泡沫运应而生，因为1.房价的持续上涨，房地产开发商觉得市场空前之大，纷纷投入这个市场，造成了土地资源的过度紧张，有人甚至恶意抬高土地资源的价格，扩大自己的收益，造成了土地价格的虚涨，土地价格自然就影响到了房屋价格，造成泡沫的形成。
2.现在大部分房屋都采取排队取号的方式进行交付，有开发商为抬高自己楼盘的价格，竟会出钱雇民工来排队，一条队伍里，竟会出现排在前面的全部都是开发商雇来排队的民工。
最后，真正买房的人排不上号，而不需买房的民工却乐呵呵的拿着排回来的号去开发商那里领工钱。
开发商乐得开心，房子的价格转眼就可以涨一圈，这样却造成了价格的虚涨，房屋空闲增多。
为将来的房产价格下跌埋下了伏笔。
3.炒房团的形成。
如同炒股，中国有支温州炒房团。
他们手里握着房子，却不急着卖出去，等着房价的节节攀升，然后将房子出手，房价被炒得天翻地覆，更有房子转手能挣十几万，反正倒霉的是最后到手的真正需要房子的人。
最后大部分房子还是控制在了不需要房子的人手中，房屋空闲增加，房价也在哄抬中猛增，泡沫因此形成。
(三)房价泡沫的危害房价增长过快，会造成房地产的虚假繁荣的景象，对于社会个体老百姓，他2世界经济施谊, 2003们背负着几十万的债务，由于债务的压力，生活质量变差，每天紧巴巴地过着日子，福利水平下降，加大了政府压力，不利于社会的稳定，同时对于亟需要房子的人也是一种煎熬，买不到自己心仪的房子，房价之高让他们畏惧；对于政府，得不停地出台新政策新措施来稳定房价，稳定人心，对于财政会是很大部分的流失；对于开发商，被虚假繁荣所骗，纷纷投入大笔资金，人为的炒作，房价越炒越高，形成了巨大的泡沫，房屋因为价格过高空臵越来越多，结果在价值规律的导向下泡沫爆炸，房地产崩盘，1990年的日本房地产市场，曼谷的房地产遭受的毁灭性打击，都是不可不看的前车之鉴。
二、上海房价的发展过程贯穿于房价变动发展过程的是价值规律，这个过程没有非经济因素的参与。
所以，上海房价的发展过程可以分为以下五个阶段：(一)房价拉起初期。
以近十年的为划分阶段，此时应该是1997-2000年，这个时候上海的经济与生产总值处于起步阶段，外商涌入，民营资本刚刚兴起，上海的发展走势看好，因此带动了房地产的兴起，各处显示出来的特征被精明的投资商察觉到，他们开始实地考察和研究，上海房地产蓄势待发。