可以规范化运作物 流园区，即使入驻 方与建设方重叠也 不会导致不正当竞 争
在物流园区运作中 的利润分配易出现 分歧，并且物流园 区管理企业易受到 开发主体的干扰
具备物流园区管理 能力较强的企业
建设-租 赁模式
租赁方可以以较少 的租赁资金获得固 定设施使用，降低 经营风险
建设方存在设施及 装备闲置的风险
调研对象：
• 从园区可服务的企业类型看，分析的客户将会涵盖以 下三类企业： • 区内制造企业 • 商贸流通企业 • 物流企业。 • 重点了解哈尔滨地区商贸、制造、加工、仓储、分拨、 配送、保税业务流程，目前的运营模式与运作特点 等，从而为园区的战略定位和业务模式设计提供依据。
• • • • • • • • • •
5、管理模式选择
类型 涵义 特点 适用条件
优点
缺点
政府主 导模式
由政府进行物流园区的主要 投资和建成后的经营管理
有充足的资金来 源及相关政策支 持
易造成政府承担 风险过大
在本地区物流需 求量较大，区域 优势明显等情况 下采用
租赁-开 发-经营 模式
政府将土地或现有设施设备 以租赁或出让的形式给企业 或企业联合体，而后由主导 企业或者企业联合进行物流 园区的开发建设，再由主导 企业或者企业联合体进行物 流园区的管理组织
（1） 制造业 重工企业 调研对象包括：哈飞、东安发动机厂 （2） 轻工日用企业 调研对象包括：飞龙 、哈医药、完达山、可口可乐、康 师傅、上好佳 (3)商贸业 批发市场 调研对象包括：蔬菜市场、禧龙陶瓷市场、钢材市场、旧 机动车交易市场 商场 调研对象包括：家乐福、沃尔玛、秋林、黑天鹅、正阳家 电、三联、华联、中央红连锁、哈一百
一般可以获得政 府优惠政策扶植 支持
主导企业进行开 发建设与经营管 理时独担风险
主导企业资金雄 厚；其经济区域 内的物流量较 大；竞争企业相 对不足或互补特 征明显；政府扶 植支持的优惠政 策较为充裕。
类型
涵义
特点
适用条件
优点
缺点
建设-经 营转让 模式
政府或主导企业进行物流园区 的物流相关基础设施的投资建 设，然后委托给一个或多个物 流设施管理能力较强的企业， 由其在框架下进行经营管理， 并以一定比例提成的操作方式 物流地产商进行物流园区的道 路、仓库和其他物流基础设施 及基础性装备的建设和投资， 然后以租赁经营的方式进行物 流园区相关设施的经营和管理
•
1、物流园区涵义
• 在中国的物流术语国家标准（GB/T18354－ 2006）中，物流园区是为了实现物流设施集约化和 物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局 合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的 物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。 • 物流园区是基础设施的一种，它有别于企业自 用型的物流中心，是具有经济开发性质的物流功能 区域，与科技园区、工业园区有相似之处。 • 物流园区=场所+设施+服务
交 通 学 院

全市总体货运发生量
步骤 1 哈尔滨货 运总量及增量预测
总运输量中，需要在哈 尔滨仓储的部分

根据目前的仓储比例外
步骤 2 哈尔滨仓储总量及增量预测
推 增加仓储量中，物流园区 可能吸引到部分

龙运园区的仓储货量， 及吸引半径

步骤 3 物流适站货量估计
适站货中，物流中心希
• 2004年12月，国务院审议通过了《国家高速公 路网规划》。为适应新时期公路交通发展的要 求，加快与国家高速公路网相协调，与铁路、 港口等其他运输方式紧密衔接，布局合理、运 转高效的国家公路运输枢纽的建设，交通部在 《全国公路主枢纽布局规划》的基础上，制定 《国家公路运输枢纽布局规划》。布局方案： 国家公路运输枢纽总数为179个，其中12个为 组合枢纽，共计196个城市。原45个公路主枢 纽已全部纳入布局规划方案。
物流园区的规划与设计
目录
一、物流园区概述 1、物流园区涵义 2、物流园区分类 3、物流园区特点 二、物流园区规划 1、位置选择 2、功能定位 3、业务量预测 4、布局规划 5、管理模式
一、物流园区概述
• 在世界物流业的发展过程中，在德国、 日本等不少国家出现了物流园区这一形态 或叫业态，叫法不一，或称物流园区，或 称物流团地，或物流基地。
交 通 港 站 与 枢 纽
3、业务量预测
• 根据统计数据，利用SPSS统计软件，采用 Linear（线性模型）、Quadratic（二次多项 式模型）、Cubic（三次多项式模型）、 Compound（复合模型）、Growth（增长模型）、 Exponential（对数模型）、Logistic（逻辑 模型）进行拟合，选取相关性最大的三个结果 取平均值，预测结果为哈尔滨市货运主枢纽货 物业务量2011年为430万吨。
二、物流园区规划
• • • • • • 内容： 1、位置选择黑龙江龙运物流园区规划
• 龙运物流园位于哈尔滨市动力区朝阳镇内，哈 尔滨哈南编组站南侧2.8Km处，西临京哈高速 公路，交通条件优越，有利于货物集散和运输 组织。 • 该项目由龙运物流园区有限责任公司投资，园 区一期规划面积50.15万平方米，二期规划面 积110万平方米。负责沿北京至哈尔滨公路 （G102）至关内方向货流的组织，开展全方位 的综合物流服务业务。
功能定位：
• (1)以区域分拨和城市配送为主的分拨配送型 园区模式是园区近期建设与经营的核心模式； • (2)以批发市场和仓储超市为主的交易型模式 是园区的防御型模式； • (3)以国际分拨和陆港保税为基础的国际采购 分拨模式是园区的战略性模式。
功能区域划分：
• 依据园区的市场定位，园区可划分为:配载区、配送区、 贸易区、工业区、综合区和生活区. • 交易区:由中俄国际采购中心、大型仓储超市和批发市 场群构成。交易区主要客户群为对中俄双方有进出口 贸易的企业，大型专业化的仓储型超市及以汽车、摩 托车和配件为代表的区域性批发市场为主。一期重点 发展配载区、配送区、综合服务区和信息系统。 • 配送区:主要客户群为向黑龙江省分销的外地制造业及 黑龙江的省内连锁零售业.

望吸引到的部分
步骤 4 物流园区货量估计
4、园区布局规划
• • • • （1）功能区规划 （2）平面布局规划 （3）交通导向规划 （4）面积确定
• 考虑因素：商品类别与数量；产品业务流程；设施的 关联性。
交易区面积： 40万平方米
工业区面积： 40万平方米
交易市场
仓储型 超市
中俄贸易区
生活 区及 预留 区
物流设施集约化
物流运作共同化
天津物流园示意图
2、物流园区分类
• (1)国际物流园。其业务一般以跨两个及其以上海关管 辖区域为服务范围，其作业涉及到海关报关清关、进 出口商品检验检疫、海关监管、保税等环节。如上海 外高桥保税物流园、青岛保税物流园。 • (2) 区域物流园。主要是以城市群或经济区为服务范 围，将分散的货物集中成批量货物或将集中运到的大 批量货物分成批量较小的货物，以实现零散货物运输 需求与干线规模运输需求的有效衔接。 • (3) 城市物流园。其功能主要是为本座城市及其周边县 区为服务范围，该类作业主要包括按众多用户要求完 成配货、送货等主要业务，一般以汽车运输为主。
有物流地产商存在
综合模 式
物流园区的开发建设与经营主 体的多方融合，政府联合众多 投资者进行物流园区的开发建 设，物流园区的经营管理机构 也由多方主体共同组成
按照《公司法》对 各项工作进行规范 的管理。这样风险 共担、收益共享， 符合市场竞争的需 要。
政府的作用削弱
有多元化投资主体 存在
物流园区的定义：物流园区是为了实现物流设施集约化和 物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化 的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与 众多物流业者在地域上的物理集结地。 物流园区的分类：(1)货运服务型(2) 生产服务型(3) 商贸服务 型(4) 综合服务型 物流园区的特点： (1)现代化(2)多功能(3)社会化(4)大规 模(5)经营场所 物流园区选址原则：1）经济合理性原则；2）与地区及城 市总体规划相一致；3）位于城市边缘地带，靠近货物转运 枢纽，一般 在城市道路网的外环线附近；4）靠近交通主 干道出入口，对外交通便捷；5）利用现有的基础设施，周 围有足够的发展空间。
2、功能定位
战略定位的关键 在于依据市场供 需关系确定合理 的功能规划区 域，圈定目标客 户群 任何规划必须根据市场 实际进行动态调整，因 此园区建设经营应在总 体战略规划的基础上锁 定目标客户，按照市场 经营及开发原则锁定目 标客户，根据客户的实 际要求进行定制性开发 建设，分期滚动发展， 而不应一次性图大图 全，造成闲置和浪费
2、物流园区分类
(1)货运服务型
2、物流园区分类
(2) 生产服务型
2、物流园区分类
(3) 商贸服务型
南翔万商芜湖国际商贸物流园区 南翔万商国际商贸物流园区
(4) 综合服务型
2、物流园区分类
(4) 综合服务型
3、物流园区的特点
• • (1)现代化 物流园区不同于传统的仓储区、货运站、货运码 头，它拥有先进的物流设施设备，拥有先进的管理信 息系统，拥有训练有素的物流操作人员，拥有先进科 学的运作管理模式。 (2)多功能 • 物流园区不是仅具有仓储功能的仓储区和运输功 能的货运场，它是具有以物流与供应链管理为核心 的，仓储、运输、配送、装卸搬运、流通加工、信息 处理、分销服务、金融、后勤等各种功能于一体的物 流业务集中地。
注：*为组合枢纽
1、物流园区的选址
• • • • 物流园区选址原则： （1）经济合理性原则； （2）与地区及城市总体规划相一致； （3）位于城市边缘地带，靠近货物转运枢纽， 一般 在城市道路网的外环线附近； • （4）靠近交通主干道出入口，对外交通便捷； • （5）利用现有的基础设施，周围有足够的发展 空间。