• 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% • 深圳花园城 • 1-2个主力店 • 伊藤洋华堂
• 核心商圈1公里 • 社区中心 邻里购物中心 • 不超过4万平米 • 次级商圈3公里 • 郊区 • 4-10万平米 • 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈20公里
• 主力店面积占比40-60% • 华润万佳 • 3以上个主力店 • 主力店面积占比70-90% • 0-2个主力店 • 上海新天地 • 北京金源茂
经济技术指标： 项目占地面积：14685㎡ 总建筑面积：146122㎡ 地上建筑面积：97638㎡ 办公楼：39128㎡（40%） 零售商场：29813㎡（30%，含地下一层：7754㎡） 服务公寓：26765㎡（27%，高档公寓和酒店式公寓） 会所面积：1913㎡（2%） 附属用房及停车场：48249㎡（610 个停车位） 标准层建筑面积：2303㎡ 建筑控制高度：90m 容积率（地上部分）：6.6
•城市的发展突出按照 居住、工作、游憩和 交通等不同功能分区 建设的规划思想
•区域建筑发展偏向功 能单一化，相互之间 缺少必要的联系 •城市中心规模巨大化， 形成城市中心区，同 时出现人口过度集中、 城市环境恶化等问题
•为应对城市规模积聚 扩张所带来的一系列 社会问题，伴随着汽 车时代的到来，城市 的发展出现了郊区化 趋势

必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态 的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其 中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
三、案例分析：
1、来福士广场 2、三里屯soho 3、东京中城 4、洛克菲勒中心 5、时代天街 6、深圳万象城
1、来福士广场—北京
位于东直门内大街和北京二环交汇处。该场所地处北京商业中心的核心区域，坐落 于北京最为繁华的十字路口之一。整个建筑设计流畅、构思精巧、表达清晰。整体 建筑被分为四大部分：零售裙楼、住宅公寓、北京雅诗阁酒店式公寓和商用写字楼。 尽享白日光照的零售裙楼以及中庭玻璃结构的“水晶莲”成为来福士广场的亮点， 伴以写字楼大厅的格纹状玻璃屋顶彰显其大气恢弘，同时也完美地兑现了关于设计 和建造达到绝佳效果的承诺。
城市综合体分析研究报告
目录：
一、城市综合体定义和发展 二、基本内容 三、案例分析 四、结论要点
一、城市综合体定义和发展
1、城市综合体的定义 2、城市综合体的历史沿革及发展 3、城市综合体的特点
1、城市综合体的定义
《中国大百科全书》： 城市综合体为多个功能不同的空间 组合而成的建筑 《美国建筑百科全书》： 城市综合体是在一个位置上，具有 单个或多个功能的一组建筑
酒店类型
酒店类 型
商务酒店
选址
城市中心 商务区 区域中心
目标客户
以公务出差的旅客为 主，包含境外游客
经营特点
代表项目
• 除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、 •香格里拉 会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设 施满足客人商务相关需求 •洲际酒店 • 设施设备通常采用较高标准
经济型酒店
商业中心附近 选址灵活
居住
居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长 途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的 生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的 聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。
酒店
酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活 动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并 增加其活力。
代表开发商
普通住宅
万科
• 投资者 商住楼 商务区域 • 中小企业主
• 既可居住又可办公；部分没有厨房功能
• 强调商务中心、餐饮功能配套
• 毛坯房为主
ＳＯＨＯ
公寓类型
公寓类 型
选址特点
目标客户
产品特点
代表开发商
• 投资者 普通公寓 商业繁华区域 • 高收入白领
• 户内各功能房间完善；一居小户型比例较大 • 精装修 • 一般设有大堂 --
甲级写字楼
商务区或区域 中心
• 有中央空调系统
• 有楼宇自控系统 • 无综合布线 • 无中央空调系统
乙级写字楼
市区
• 中档装修 • 1万平米左右 • 建筑标准陈旧
• 中小型私营企 业为主
丙级写字楼
市区
• 普通装修 • 小于1万平米
• 几乎没有服务配套
• 无楼宇自控系统 • 无综合布线
• 小型私营企业
现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体 的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志 物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环 境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史 责任。

•居住和商业功能开始 向郊区转移，城市周 边出现卫星城
•城市的中心区域随着 郊区化进程和自身环 境的恶化出现衰落
• 城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式 • 现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态
3、城市综合体的特点
1）容量巨大性 2）建筑集群性 3）功能复合性 4）交通网络化 5）人流密集性 6）环境生态性 7）物管人性化 8）布置均衡化 9）效益统一性 10）设施现代化 • “城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、 居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行 分工和相互联系 • 综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最 大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所 在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用 • 由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合， 对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应 用提出了更高的要求
能量中心
• 高档住宅区附近 • 核心商圈1公里 生活方式购物 • 自然条件优越 中心 • 次级商圈3公里 • 1-5万平米
• 主力店面积占比0-50% • 美国COCOWALK
写字楼类型
类型
顶级写字楼
选址
商务核心区域
建筑特点
• 建筑品质一流
服务配套
设施设备
租户特点
• 有商务中心、高档餐厅、 • 品牌高效中央空调系统 • 知名大型跨国公 大型会议厅、休闲设施 • 顶级装修 司 • 智能化楼宇自控系统 • 地上／地下停车位充足 • 通常为5万平米以上 • 金融机构 • 先进的数据通信 • 建筑品质优良 • 高档装修 • 通常2-5万平米 • 建筑标准有所落后 • 有商务中心、高档餐厅、 • 品牌高效中央空调系统 • 大中型各类企业、 大型会议厅、休闲设施 机构 • 智能化楼宇自控系统 • 地上／地下停车位充足 • 先进的数据通信 • 有部分商务配套 • 有地上／地下停车位
大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
必须具有交通便捷的区位优势
城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其 他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员 出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。
交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为 零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。
通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上 的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通 等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型” （Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念， 形成丰富多变的立体街道交通空间。
•“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、 餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上 进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种 相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效 率、复杂而统一的综合体. •城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多 种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体 的整体价值.
二、基本内容
1、功能构成 2、空间特点 3、城市关系
1、功能构成 商务
商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间 能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
商业
商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。 零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹 繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。

地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。
城市关系
城市综合体是发生在街区层次上的 开发现象，常为多街区综合，城市 街道也参与到城市综合体的运作中
三大选址标准
项目所在位置为城市核心区有人流 和消费基础 项目位于城市中心，是城市经济新 增长点 位于新开发区。


必须有营造园林景观的基础
市区或郊区
团体会议及会展服 务接待为主
•北京九华山庄 •五洲大酒店
旅游度假酒店 远郊或旅游风景区 景区游客接待为主； 季节性明显
• 突出个性化服务；创造放松环境 • 酒店建设强调与自然环境的结合
•三亚天域酒店
住宅类型
住宅类 型
选址特点
具备基本生活 配套的市区或 郊区
目标客户
• 大众消费者
产品特点
• 户内各功能房间完善；户型以２居以上为主 • 一般为毛坯房 • 配套以停车场及公共广场为主
提升整体档次的有
力手段