第三节 城市综合体发展历程
期间建成的综合体有：上海的新天地、北京的燕莎和华贸中心、深圳的帝 王大厦、广州的天河城等。
（3）规模阶段 2008 年北京奥运会后，我国加速城市化。一、二线城市将发展城市综合体 列为城市发展重点，例如杭州甚至规划在 10 年内建设 100 个城市建筑综 合体项目。
城市的扩张，使得我国城市单中心发展模式受到冲击，进而转向多极发展， 为城市综合体提供了发展机遇和政策条件。 这一时期，以华润、万达、中粮为代表的国内企业开始涉足城市综合体， 项目规模大幅提升，选址更加灵活。
3）1997 年M·Breheny 给出了紧凑城市理论的概念，将其定义为：促进城 市新发展；保护农地和限制在乡村地区大规模开发；功能混合的用地布局 及更高的城市密度；公共交通优先，在交通枢纽处集中开发。
第二节 城市综合体理论 2.土地混合使用理论
第二节 城市综合体理论 土地混合使用理论
第二节 城市综合体理论 土地混合使用理论：
１、国外城市综合体发展历程
18世纪工业革命以后，欧洲最早的商业拱廊将购物、餐饮、娱乐等不同功 能混合，成为现代建筑综合体的雏形；
1940年，美国纽约洛克菲勒中心成为建筑综合体的典范；
二战以后，郊区购物中心陆续出现，如 1956年出现第一个封闭型购物中 心Southdale Center，位于明尼阿波利斯郊区；
城市综合体
三维空间开发
多功能空间组合
立体交通体系
提高土地利用率
产生机会收益 满足高效率
降低投资风险 满足多种需求
改善区域交通体系
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2、社会发展水准提高的结果 从城市总体指标上看，当城市人口、城市GDP总量、以及地方政府财力满足 一定条件的情况下，城市才能容纳一个大型的城市综合体。根据各国城市 综合体开发经验，人均GDP4000美元是基本发展阶段，5000美元是逐步集群 阶段，6000美元是有意识的整合阶段，1万美元是急速发展阶段，到这个阶 段，城市综合体成为城市内重要开发模式。
4、统一规划，避免零星开发的浪费。它形成的高密度社区比低密度社区投 资节约20一4O%
5、为公众提供多样化的生活方式。成为城市发展的催化剂。
第四节 城市综合体的价值和意义
6、提高城市土地的利用率。城市综合体功在有限的土地资源上同时开发不 同物业，通过各业态综合布局，提高土地资源的利用率，增加城市单位空 间容量，促进城市土地集约化发展。
第一节 城市综合体的缘起
2）美国规划协会（APA）认为，土地的混合使用是理性发展政策的重要组 成；
3）欧洲城镇规划师议会（ECTP）指出“混合使用的原则应该被提倡，尤其 是在城市中心，它可以有助于带来更多的多样性，并增强城市活力；
4）1997 年M·Breheny 给出了紧凑城市理论的概念，将其定义为：促进城 市新发展；保护农地和限制在乡村地区大规模开发；功能混合的用地布局 及更高的城市密度；公共交通优先，在交通枢纽处集中开发。
7、促进城市产业升级。通过城市综合体的建设，培育高品质产业载体，打 造城市功能平台，提升城市商业、旅游和服务等功能，增强城市辐射带动 能力，为经济转型升级，提供功能平台和产业载体支撑。
8、改变原有城市格局。随着建设规模不断扩大，在城市副中心区以及新城 区也会催化城市综合体的形成，相邻城市综合体以各自不同的规模、功能 及市场需求相互补充，进而形成形成新的城市中心区。
（2）初期阶段 进入 21 世纪后，我国高速城市化，城市建设土地经受着严峻的压力，这 促使土地资源转向集约化、复合化发展方向； 市民从生存需求转向对生活品质的追求，迫使商业休闲业态向高效便捷、 多元的方向转变； 资本追求低成本，高土地利用效，高回报，使其更倾向于将商务、商业、 餐饮、娱乐等功能整合在高容积率、高密度的空间内。 三者共同作用下，我国城市综合体项目选址在核心区域、和城市副中心地 段，开发规模激增，面积达20~50 万 m2，经营模式以商务、购物等消费行 为主导。
三.城市综合体的出现 在上述经济、规划原则的指导下，综合体开始出现。综合体设计着眼点不 再是建筑单体，而是从建筑群体社区乃至整个城市出发.以取得综合的社会、 环境和经济利益。
第一节 城市综合体的缘起
四.城市综合体的定义 《美国建筑百科全书》则称“建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多 个功能的一组建筑”； 《中国大百科全书》将建筑综合体定义为“多个功能不同的空间组合而成 的建筑”。
第三节 城市综合体发展历程
（4）扩张阶段 为经济增速不低于8%，国家提出扩大内需政策，推动城市综合体急速扩张； 各地以扩大内需拉动经济为首要目标，并借此提高其城市化水平。因而， 城市综合体项目被地方政府高度重视。 地产公司积极参与各地新城建设，在国内形掀起开发浪潮，项目布局已从 单极点向多极联动转变。
其结果是： 城市中产阶级纷纷迁到环境较好的郊区，“反城市化”现象发生； 中心区居民减少，部分变成了贫民窟，犯罪率激增； 城郊之间往返交通形成了交通拥挤； 城市郊区的发展，催生了城市干道两旁超级市场； 这些促使市中心逐渐衰落，甚至“死亡”。
第一节 城市综合体的缘起
2.理论反思 为了改变城市中心的衰败，吸引中产阶级重返市中心，使市中心重新繁荣 起来，五十年代以来，针对“功能不相容”的分区法，简.雅各布斯在《美 国大城市的生与死》中建议，城市功能应是错综的(intricate)，并且提出 了功能混合与社会多样化理论。其涵义是： 1）功能多样混合，满足人们的多种需要； 2）不同功能吸引不同的人，为人们提供各自的活动空间与环境；
3.新规划原则形成 1）1976 年，美国城市土地协会（The UrbanLand Institute）发表专著 《混合使用—新的土地使用方法》中就提出了“混合使用”的理论：复合 3 种或3种以上的主要功能，混合使用的几种基本功能之间相互扶持；高密 度、高强度的土地利用，对各功能子系统进行有机组合，达到对土地紧凑 的利用，同时在形态和功能上保持完整性；公共交通发达，交通枢纽完善， 交通类型综合；
城市综合体规划建筑设计要点讲解
第一章 城市综合体的缘起与发展历程
第一章 城市综合体的缘起与发展历程
第一节 城市综合体的缘起
为什么有城市综合体？是如何形成的？
一、城市综合体兴起的内在经济动力
1、资本收益最大化的结果 为提高单一功能建筑的收益，城市开发需配套其他功能的建筑。如，早期， 洛克菲勒中心以办公为主，但出租率不高（60%），为此，建设旅店和商业， 果然提高了办公楼出租率（90%）。这种混合多功能发展促进了城市的繁荣， 城市土地功能的混合利用成为有益经验而被广泛传播。
第三节 城市综合体发展历程
4、我国城市综合体阶段
第三节 城市综合体发展历程
５、我国城市综合体发展阶段
第三节 城市综合体发展历程
6、我国城市综合体发展经济基础
依据欧美发达国家经验，当年人均 GDP 低于1万美元时，并不适宜大规模 发展城市综合体项目。
我国综合体进入规模阶段时，年人均 GDP 仅约 4000 美元，考虑到城市化 分布不均等情况，我国大多数中心城市均已达到该标准，已做好迎接综合 体项目大发展的准备。
第一节 城市综合体的缘起
二、城市综合体是城市规划实践和思变的结果。 1.背景 二战以后，欧美开始大规模重建，许多城市规划受到了分区规划思想 的影响： 1）现代规划的“功能主义原则”、 2）《雅典宪章》“功能分区”。
由此，城市按功能在空间上划分为：居住、工作、娱乐和交通。城市 中心区变成工作区、郊区变成居住区。
上世纪七八十年代以来城市综合体开始在西方国家大量兴起，包括世界第 一个城市综合体——法国巴黎的拉德芳斯，以及日本东京六本木、加拿大 伦多的伊顿中心；
第三节 城市综合体发展历程
2、我国城市综合体发展历程
上世纪 80 年代，城市综合体正式进入我国，至今30余年，经历 4个阶段： （1）孕育阶段 1980年代以来，我国开始相继建成一批城市综合体。这一阶段仅有北京、 上海的少数几个项目问世，且项目规模较小，多处在城市核心地段或商业 中心区。最早的是“双峰并世”的深圳国贸中心、和北京国贸中心。
5、马丘比丘宪章 1977 年宣布，起草组织同样为国际现代建筑协会。 马丘比丘宪章提出城市空间不应彼此割裂，不能够违背人类行为的自发性 和互溶性，城市应以提供多样性且时空连续的空间种类。这也可以看做是 现代城市综合体理论的雏形，并成功预言了全球建筑与规划领域的发展趋 势。
第二节 城市综合体发展历程
9、提升城市形象。城市综合体超大规模的建筑体量和现代化的建筑风格有 利于提升城市形象，起到城市名片的作用。同时，城市综合体增强城市创 新能力，促进城市竞争力的形成。
第四节 城市综合体的价值和意义
1０、城市综合体发展的意义
居住、产业、商务、文化、就业等一体化，形成集约优势 提升区域形象与城市功能的重要载体 增加税收、扩大就业、拉动内需的重要抓手 优化商务环境、优化人居环境的重要着力点
从发展动力看，除宏观政策导向、地方政府扶持外，人们追求更高生活品 质的影响，均促成传统经营模式向现代商业多元、复合化发展的转变，也 推动综合体发展。
第四节 城市综合体的价值与意义
第四节 城市综合体的价值与意义
第四节 城市综合体的价值与意义
城市综合体解决了人的聚集问题，取得了较好的社会与经济效益。
1、提升了城市吸引力。把大批中产阶级从郊区吸引到城市中心，提高了城 市吸引力区，使他们对居住的社区和城市产生安全感和自豪感，濒临“死 亡”的城市中心区起死回生，恢复了繁荣。
2、有效地解决交通问题。立体化交通步行环境减少了人们对汽车的依赖， 节约了能源，减少了污染。
3、聚集城市大多数的功能。1969年，纽约有76%的文化设施、25%的公寓和 52%的就业都集中在曼哈顿中。
第二节 城市综合体理论
城市综合体理论
3、雅典宪章 1933 年面世，起草组织为国际现代建筑协会（CIAM， International Congresses of Modern Architecture）。雅典宪章首次建 设性的将城市功能分为居住、工作、游憩、交通 4 个方面，并依此提出了 近现代城市规划的经典城市规划理论——功能城市。这种功能纯粹化的城 市设计指导思想的必然产物便是功能单调的建筑物与明确分割的城市功能 分区。 4、1958 年 Team10 在国际现代建筑协会的发言认为，城市或建筑不能够 靠单一的功能去适应城市生活，应该重新回归到对功能多样性、空间复杂 性建筑的探索中。其理论要点并非构建包容性的功能，而是包容性的环境， 借助环境自身的可能去激发其本该蕴含的行为。