• 从管理手段上升到经济要素 现代物流业可以改变传统国民经济的运行模式、更能充分发挥各地市（县/ 区）在区域经济中的比较优势
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物流园区进行时
• <<全国物流园区规划>>出台近二年，效果甚微，中国物流 园区继续发“疯” • 一批“非正规军”正大举进入这一领域，各路资本“横冲 直撞” • 物流园区实际运营现状：园区建设与区域整合两张皮，与 物流园区本源不一致
全国物流园区存在的问题
存在贪多求大,盲目发展的情况 • 一是物流园区规划面积从10万平米到100平方公里不等,(初步估计全国 1000亩以上的物流园区超1000家) • 是各城市都建物流园，有的城市多达60个 • 三是需求分析不切实际，大而不当。 • 四是同质化、低水平投资 • 五是商贸物流园占比过高，商贸设施占比过高 • 六是以物流园区名义拿地建商业设施，卖商铺回笼资金 • 七是配套项目变成主要项目 • ..............
——提高资源的整合效应 ——促进运输的协同效应 ——挖掘运输的扩张潜力 ——提升企业的发展空间 ——推进物流的规模发展 ——支撑城市的产业发展
中国的物流园向何处去？
“概念开发”落幕 “价值运营”登场
• 拿地、开发、建设对很多园区来说并不算太难，但园区的招商能力及 后期运营能力，才是开发商能力的真正考验（如何实现快速招商，稳 定运营，避免“冷场、空城”的局面）； • 物流园区不仅要为价值创造者提供平台，而物流园区本身也要成为价 值创造者； • 国内物流园区前期规划、设计普遍缺位（开发商、专业做物流园区规 划设计的公司不多） • 物流园区需要开发出针对性的功能、定制个性化的服务产品，因为物 流园区的载体功能是以城市的产业需求、经济发展能力和资源限制为 条件的。
要充分调研论证（规划建设之前要慎重）
• 一是做好经济和产业结构分析 重点是做好当地城市产业结构分析、了解当地城市主导产业的构成，以及支 撑主导产业的重点企业分布 • 二是要做好区位与交通分析 • 三是做好市场调研分析 -----分析当地物流需求特点； -----分析周边主要产业（工业）园区； -----分析周边物流园区及其入驻企业； -----分析潜在客户需求； 如不同类型园区市场需求分析，要具体分析当地物流需求是什么？ • 如果是生产服务型物流园区，那么主要生产企业是谁？主要产品是什么？ • 如果是商贸服务型物流园区，那么主要需求企业（消费者）是谁？需求的种 类以及需求量是多少？ • 如果是货运枢纽型物流园区，那么本地的相关物流集散设施和渠道是区成功的要素有哪些
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物流园区功能设置大多似曾相识
• 从园区介绍、招商宣传的内容看规划的草率 • 抄袭法（照搬照抄，简单拷贝和模仿）
• 填充法 （摊大饼）
（举例说明）
物流园区规划的关键
• 了解“适场量”（即通过物流园区来处理的货物量） • 物流园区不能只看统计数据上的货运量和物流的流量，关 键是这些货物为什么要进到物流园区来处理运作
中国物流园区产生的背景不同于国际通常情况 国际式背景-----物流业发展到一定程度与水平，是整合的需要 中国式背景-----物流业发展初期，希望通过物流园区的建设来推动 物流业的发展，通过高水平的物流服务来带动中国 低水平产业的升级
物流园区的地位与作用(加速集聚、整合 )
物流园区的地位 ——物流网络的重要节点 ——物流企业的聚集依托 ——物流服务的活动场所 ——物流创新的运作平台 ——物流信息的承载实体 物流园区的作用
• 一批政府性开发的物流园区，引用了开发区模式，只是简单地把各功能区 块和入园企业进行物理整合。 • 广大物流园区普遍面临运营的压力，特别是三四线城市的物流园区 • “通创物流咨询”十五年的操作实践体会：物流园区成功开发的关键是如 何通过后期的经营收入自行实现投入产出的资金平衡，后期的收入如何 能满足建设前期的资金需求
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还物流园区以本源（为什么物流园区）
• 物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需 求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共 性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的 物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的 物流功能集聚区。
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报告内容
• 中国物流园区发展现状 • 物流园区多层级赢利模式分析 • 物流园区招商与运营模式创新(公共服务体系构建)
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中国给予现代物流以特别的使命
• 物流业——物流产业（国家战略） 中国物流业作为国民经济的战略产业，在 <<十一五规划>>时期就确立了 物流产业地位 。<<十二五规划>> 又提出要继续“ 大力发展现代物流 业” ，物流业是被放在金融业、信息业、商贸业之前要大力发展的生产 性服务业 • 物流是经济的“睛雨表” 物流在国际上被称之为与能源、金融并行的三大基础产业，是实体经济的 晴雨表。许多产业（行业）的发展有许多问题实际上是物流问题，产业之 争的背后就是物流之争
目前中国物流园区运营中的主要问题
——资源投入与效益产出不协调、持续效益与发展不理想 当地政府：土地用完了，税没了(每亩不足1万元) 开发商：钱投了，利润没了
——后果：政企关系恶化，企业利益与政府政绩矛盾激化 • 事件分析：广西南宁“玉柴物流基地”建成二年后被强行拆除
——物流园区规划运营缺乏科学性 • 重征地，轻规划 （圈地—物流地产） • 重建设，轻运营 （房地产模式） • 重设施（有形产品），轻服务（无形产品） • 重功能设置（类同性），轻功能组合（积木式的拼凑，不注重服务体 系构建） • 重客户引进，轻互相服务协同(入园企业老死不相往来) • 重信息交易，轻信息互联、协同
中国物流园区急需改变发展运营模式
• 目前物流园区问题太普遍，破解的方法太一般，在投入产出压力和地方政 府的双重推手之下，遍地开花的物流园区（物流地产）正演变成一副行业 喜忧参半的现实图景。
• 一批地产商以“物流”为概念圈地、卖楼，陷招商困局、运营困难，主要 原因是很多物流园一味追逐流行时髦概念，定位类同无差异。