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钦州，新兴的海滨之城
现代重化工业基地
区域性物流中心
宜居生态滨海城市
钦州城市发展规划
• “一带、两轴、外环”的开发
“一带”，指钦江两岸商务旅游经济带。“两轴”，指以河西区的钦州湾大道—人民 路为主轴，打造市级商业中心区，建设金湾片传统商业步行街区、钦州湾广场大型新 兴商业区和钦北区行政、文化、商业中心区；以河东新区的中心绿轴为主轴，打造市 级行政、文化、信息、休闲娱乐和商贸核心区。“外环”，指围绕环城路、金海湾大 街开发建设专业批发市场、高等及职业教育基地和先进制造业基地。
中地· 滨江国际 悉尼阳光 中海丽湾明珠 江滨豪园 时代广场 泰禾· 盛世名门 世纪广场 皇庭· 御珑湾
泰和· 盛世名门
物业类型：住宅 商住楼 商铺 公寓 总建筑面积：415240㎡ 楼盘价格：4000元/㎡ 开盘时间：今年5月首发 项目简介： 市中心稀有大盘，导入北美建筑精髓元素，打造钦州首席以南加州建筑风格为主题 高品质大盘，约2.5万平米南加州风情园林景观，勘称一座城市中央公园；规划300多 米长的钦州首创南加州风情商业街；项目将凭借优越的整体规划、得天独厚的地段位 置，倾心筑造一座城市中央贵族南加州风情城邦。
•
“江、海、湖、山、岛”的建设
“江、海、湖、山、岛”是钦州城市精品建设的总体思路和布局，“江”就是以钦江及 其两岸为基础，打造“一江两岸”精品景观线路；“海”就是开发建设滨海新城，开 展茅尾海综合整治，开发建设三娘湾休闲度假区，提升钦州滨海城市的品质； “湖” 就是开发白石湖平山岛片区；营造湖景高层次商务区；“山”就是做好林湖公园、钦 廉林场、八寨沟等开发建设；“岛”就是平山岛和七十二泾开发。
资料来源：钦州市政府网
钦州发展格局分析：
1、区域发展规划明确
主城区，以行政、商贸、科教文化、居住和都市型工业为主要职能。高起点规划建 设河东区，美化改造河西区，形成“一江两区”的城市格局。实施“一带、两轴、外环” 的开发策略。“一带”，指钦江两岸商务旅游经济带。“两轴”，指以河西区的钦州湾 大道—人民路为主轴，打造市级商业中心区，建设金湾片传统商业步行街区、钦州湾广 场大型新兴商业区和钦北区行政、文化、商业中心区；以河东新区的中心绿轴为主轴， 打造市级行政、文化、信息、休闲娱乐和商贸核心区。“外环”，指围绕环城路、金海 湾大街开发建设专业批发市场、高等及职业教育基地和先进制造业基地。
产品分析
新古典主义建筑，超值产品户型设计， 集商业、公寓、住宅于一体，中央亲水园林，全配套生活
项目如何定位？
项目SWOT分析
S(优势)
1、中央地段优势 2、建筑设计先进
W(劣势)
1、老区周边老旧、环境复杂 2、老区规划落后 3、开发商知名度不高
3、业态丰富（住宅、商业、商务）
4、户型实用、空间增值 5、市政配套齐全 6、开发商实力雄厚
O(机会)
1、北部湾发展带来的投资购房热 2、市场产品同质化 3、老城区改善性住房需求
T(威胁)
1、新区项目林立，发展潜力巨大 2、新政给楼市带来的影响
存在问题：
1、片区老旧对项目的影响？ 2、开发商第一次介入地产行业，行业知名度不高，如何与对手竞争？ 3、如何在市场产品同质化的形势下，突出自身个性与优势，形成差异化？ 4、新政影响下，如何完成产品的快速销售？
中地· 滨江国际 悉尼阳光 中海丽湾明珠 江滨豪园 时代广场 泰禾· 盛世名门 世纪广场 皇庭· 御珑湾
悉尼阳光
物业类型：住宅 商住楼 商铺 楼盘价格：3850元/㎡ 开盘时间：2010-05-08 项目亮点：规划设计的最大特点归纳为“纯粹居住、 人车分流、围合而居、动静相宜”， 改变过去多 数项目的过于丰富的自我空间结构而带来较小的 环境宽容度，给未来邻里街区造成融合的困难。 本小区规划合理、户型实用、外观时尚，将建设 成为一个高尚纯居住社区。
集团知名度。
3、强调都市综合体带来的全新生活方 式和生活体验。 4、着重抓住刚性需求客户。
4、新政影响下，如何完成产品的快速
销售？
如何提练才能综合体现？
定位原点：
1、前景：老城区的旧城改造，寸土寸金，未来升值无限 2、整体素质：项目拥有品质全生活的配置（风格、园林、建筑、户 型、 学校、市政配套） 3、产品层面：住宅、公寓、商业一应俱全。
正坤世纪广场
物业类型：住宅 商住楼 公寓 总建筑面积：41599.33㎡ 楼盘价格：3600元/㎡
开盘时间：2008-11-04
交房日期：2010-02-28 项目亮点： 现代建筑风格、创新灵动户型备受关注，以宽屏 江景公寓打造钦州高尚人居住宅。
定位：“城市白领生活蓝本”，成就钦州城市居 住的理想生活！
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宏观竞争分析
钦州湾广场商业区
本案
河东新 区
老街商业区
钦州港生 活区 发展新区
老区成熟繁华，新区欣欣向荣
微观竞争分析
中地· 滨江国际 悉尼阳光 中海丽湾明珠 江滨豪园 时代广场 世纪广场 皇庭· 御珑湾
泰禾· 盛世名门
竞品分析
区域内在售项目：正坤世纪广场、金辉· 时代广场 区域内预售项目：泰禾· 盛世名门 区域外项目：悉尼阳光、皇庭· 御珑湾、中地· 滨江国际等
中地· 滨江国际 悉尼阳光 中海丽湾明珠 江滨豪园 时代广场 泰禾· 盛世名门 世纪广场 皇庭· 御珑湾
江滨豪园
物业类型：住宅 商住楼 商铺 公寓 总建筑面积：26000㎡ 楼盘价格：5000元/㎡ 定位：城中央，首席揽江大宅 江滨豪园是一个具有浓郁地中海风情园林的高尚社区， 建筑风格简洁时尚明快。错落式布局、全板式框剪结构、 户户朝南、户型南北通透；5米高情景式架空层、超大空间、 超宽楼间距；重金打造的地中海立体园林景观与江滨公园 园林景观遥相呼应融为一体，让人感觉家就在公园里，尽 享闹中取静的诗意生活。
主要竞争对手
主要竞争对手分析
优势：区域内项目风格有较强的现代感、城市感，交通便利、配套齐全、有较 强的都市氛围，区域外项目国际感较强、强调大城概念、力求自成一城。
劣势：区域项目内实用率低、规模小缺乏社区感， 现代风格建筑居住尊贵感 不强。区域外项目生活配套不齐全，需要较长的时期才能形成居住氛围。
项目差异化小结：
中地· 滨江国际 悉尼阳光 中海丽湾明珠 江滨豪园 时代广场 泰禾· 盛世名门 世纪广场 皇庭· 御珑湾
中地·滨江国际
物业类型：住宅 商住楼 总建筑面积：1680000㎡ 楼盘价格：3900元/㎡ 项目介绍： 168万M²的超级大盘，将广场、商业街、道路、 教育医疗、多元文体活动、多形态建筑结合融汇 成一体，形成一个可全面满足居住和生活所需的 国际级社区，创造邻里愉悦交往和谐沟通的社区 氛围。自此，钦州宣告进入“造城”时代，钦州 的居住价值重新定义，抢占大钦州的城市未来和 居住未来先机！
中地· 滨江国际 悉尼阳光 中海丽湾明珠 江滨豪园 时代广场 泰禾· 盛世名门 世纪广场 皇庭· 御珑湾
综合分析：
正坤世纪广场 金辉时代广场
非主要竞争对手
规模、规划、建筑都无法与项目抗衡
本案
区域内竞争对手
区域外竞争对手
泰禾· 盛世名门 中海· 丽湾明珠
江滨豪园
皇庭· 御珑湾
中地· 滨江国际
悉尼阳光
资料来源：钦州市“十一五”规划纲要第七章
2、河西旧城改造初见成效
SHOPPINGMALL、商业步行街、带电梯豪宅……旧城改造项目的实施，使这些充满着 时代气息的词语和新生事物被钦州市民所熟悉。300多家厂商500多个品牌同时“现身” 钦城，更是出乎市民们的意料，而这一切，正是旧城改造带来的变化和成果。
政策带来的利好
交通： 钦州市建规委结合全市“三业行动”，将美食一条街从子材西大街中段 迁移到永福西大街西站路段，恢复子材西大街交通畅通、居住舒心的本 来面貌 绿化： 按照“一路一树、一路一景、一路一花”的要求，实施城市干道“增花 添彩”专项工程，重点抓好金海湾大街、北部湾大道、南珠大街、永福 大街、扬帆大道、蓬莱大道、钦州湾大道、子材大街、钦港大道、果鹰 大道等一批城市道路的林阴大道绿化建设。大力建设一批街头绿园。按 照“500米见绿地、千步进花园”的理念，大力推进城区街头绿园建设
存在问题：
1、片区老旧对项目的影响？ 2、开发商第一次介入地产行业，行业 知名度不高，如何与对手竞争？ 3、如何在市场产品同质化的形势下， 突出自身个性与优势，形成差异化？
解决问题：
1、城区的老旧是劣势，也是机遇，正 是如此，项目给老区带来的面貌和生活 的改变才更突显。 2、集产品优势，以都市综合体概念树 立项目市场形象，以项目的成功，带动
风险：
宏观调控带来的风险
4月中旬以来新政频出，在五一期间，钦州楼市表现为“量跌价平”特 征，项目开盘成交量下滑，市场价格保持平稳水平，项目开盘已经缺乏 足够的“提价”支撑动力。
地产发展规律带来的风险 09年地产进入高速公路，涨幅超过07年高峰期，非理性涨幅致使今年下 半年地产将可能会进入低潮期。
小结：
定位制胜
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目 录：
城市创意
城市发展格局分析 · 城市发展规划带来的机遇与风险
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竞品分析 · 产品分析 · 项目定位
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中地· 滨江国际 悉尼阳光 中海丽湾明珠 江滨豪园 时代广场 泰禾· 盛世名门 世纪广场 皇庭· 御珑湾
金辉· 时代广场
物业类型：住宅 商铺 总建筑面积：30706㎡ 楼盘价格：3600元/㎡ 简介：楼盘位于钦州湾大道中段,整栋 建筑为 18+1层高层建筑,其中1、2层为商铺，18、19 层为楼中楼，地下一层为停车场，地面也设 有临时生态停车场，三层高有两个公共空中 花园。 小结：单栋建筑，体量较小