• 土地增值税征收规定
根据《成都市地方税务局、成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告》（2011年
第1号），我市核定征收率具体为： 1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%； 2、非普通住宅核定征收率为6%； 3、商用房核定征收率为7%。
• 土地增值税清算政策
土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法 律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，
开发间接费用
工程管理咨询（代甲方））
监理费
造价咨询费 工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
建设工程施工许可证
• 建筑施工环节
此环节需报送信息
重点报送会计核算数、付款数、 发票数、决算数。
开发成本、费用二级科目
重要合同管理
重点关注业务发生的真实性、 合理性，取得凭证的合法、 有效性。
日常信息、决算信息
税务机关要求报送的其他资料
• 预售销售环节
此环节需报送信息
采集商品房预售许可证、房源 明细登记表等。
拆迁相关信息 有关土地成本的相关凭证 税务机关要求报送的其他资料
包括：涉及土地征用及拆迁补 偿的相关证明资料
• 立项开办环节
此环节需报送信息
“用地规划许可证”及附“用 地红线图”确认项目土地边界； “工程规划许可证”确认分 期；”施工许可证“确认竣工 时间。
项目立项批准文件
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
基础设施费
园林环境工程费
给水系统费
开发建设阶段
基础设施费
采暖系统费 （1）管道系统；（2）热交换站：热交换站土建、设备、 安装及装修费 指房屋开发过程中，根据规定，产权及收益权不属于开 发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的 公共配套设施支出 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公 共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐 园、自行车棚 在开发区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归 于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如 建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、 球场等设施
本之和，加计20%扣除。 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。 因国家建设、城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土 地增值税。
新国八条
二、土地增值税前期管理分析
• 土地增值税前期管理相关规定
《土地增值税清算管理规程》第二章中有如下规定:
第六条：主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管
“三通一平”费
临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建 造费用；临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设 计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及 包括规划、设计、项目 拆除费用；临时用水：接通红线外施工用临时给排水设 计的设计、建造、管线铺设、改造、拆迁费用；场地平 可行性研究和水文地质、 整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除、绿 勘察、测绘、“三通一平 ”等支出。 化迁移费用；
• 土地增值税清算政策
清算时点，即清算单位在达到清算条件后，应进行土地增值税清算的时点。审核 清算时点，需重点考虑两方面因素： 第一，准确界定清算单位，以国家有关部门审批项目；
第二，准确把握清算条件，明确应清算和可清算的不同标准。
• 土地增值税优惠政策
从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成
房源信息登记
销售合同登记、房款收取结算登记
“销售收入确认”以房地产销 售合同或不动产销售发票确认 清算收入。
房地产销售合同、不动产销售发票
每月、季报送销售明细表
• 竣工验收环节
此环节需报送信息
判断竣工时间，确定清算条件 和成本截止时间。
工程综合验收报告
工程竣工验收备案表
结合房屋面积实测报告书、项 目初始产权登记等资料，审核 上述资料所记载的公共配套设 施的性质、面积与企业申报的 内容是否相符。
建筑安装工程费
指独立地下室工程（含人防工程）、含半地下、地下 车库；非独立地下室计入主体结构部分
以出包方式支付给承 包单位的建筑安装工程费， 主要包括混凝土框架（含独立柱基和条基等基础）砌 以自营方式发生的建筑安 体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高 装工程费。 补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保 温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙 饰面（涂料、面砖、石材、线条）公共部位（楼梯间、 大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、地上 独立车库。 包含采光顶棚、擦窗机
开发费用（管理、财务、销售）
取得土地使用权阶段
土地征用及拆迁补偿费 土地成本
政府地价
支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土 地变更用途和超面积补交的地价、按国家统一规定取得 土地使用权过程中相关税费，如契税。
取得土地使纳的土地使用金、耕地占用税、土地 使用权初始登记费等。
建设方临时设施费
规划设计费
指建设方承担的临时设施费，包括：临时围墙、临 时办公室、临时场地占用、临时场地租赁费 与规划设计相关的费用，包括：方案设计、施工图 设计、设计顾问费、项目咨询费。
开发建设阶段
建筑安装工程费
基础工程 独立地下室 包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础 围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水
新国八条
一、土地增值税基本政策概述
《土地增值税暂行条例》
（国务院令第138号）
《土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字〔1995〕6号） 《关于土地增值税若干问题的通知》 （财税〔2006〕21号） 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（国税发〔2006〕187号） 《土地增值税清算管理规程》 （国税发〔2009〕91号）
包括规划、设计、项目 可行性研究和水文地质、 勘察、测绘、“三通一平” 等支出。
报批报建费
包括：科研费、图纸审查费、人防报建费、环境评估 费和环境检测费、白蚁防治费。
招标及失标费
包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、 施工等的招标及失标费；评标专家费、公证费。
开发建设阶段
前期工程费用 前期工程费
税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项 目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情 况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 第七条：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税 人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同 项目合理归集有关收入、成本、费用。
基础设施费
公共配套设施费
公共配套设施费
不能有偿转让的开 发小区内公共配套设施的 支出。
不可经营设施
可经营设施
开发建设阶段
开发间接费用
工程管理顾问费 支付给工程管理单位的费用（代甲方） 直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、 劳动保护费、周转房摊销 造价监理、质量监理、安全监理等 等。 支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用、招标代 理费用、过程审计费用
通住房价格标准不足20%（含20%）的为2%；超过普通住房价格标准20%以上的为 2.5%。 4、商用房预征率为2.5%。
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确 定转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期 清算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清
算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658
号）土地增值税清算是纳税人应尽义务；对不履行清算义务的纳税人，要依据相关规定 的要求严肃处理；严控核定征收。
房屋面积实测明细表
税务机关要求报送的其他资料
新国八条
三、土地增值税与企业会计制度异同比较
财务会计处理
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费费 开发间接费用
开发费用（管理、财务、营销）
土地增值税清算
取得土地使用权支付价款、 土地征用及拆迁补偿费
前期工程费 基础设施费、公共配套设施费 建筑安装工程费 开发间接费
拆迁补偿费