房地产估价方法房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。
改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场处于土地垄断供给的市场化阶段。
目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。
这些都给房地产估价行业带来很大的压力。
所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。
中国房地产似乎一直处于稀缺的买方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但是仍然难以满足不断增加的需求。
原因一方面是由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发张，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，再房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。
目前投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。
房地产的概念在许多文献中，将房地产定义为房地产与地产的合称或总称。
这种说法是不够准确的，因为并非所有的地产都与房地产有关，从而可以成为房地产，如耕地。
确切地说，房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑物附着物、相关林地等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
房地产的特性房地产作为房屋建筑物，具有不可移动性、耐用性、异质性、高价性、供给的有限性和投资与消费的双重性。
房地产的估价程序房地产的估价程序有以下几步：⑴明确估计基本事项；⑵拟定估价项目的工作方案；⑶收集估价所需资料;⑷实地勘察估计对象；⑸进行最佳利用分析；⑹选定估价方法并进行估算；⑺选定估价结果；⑻撰写估价报告；⑼估价资料归纳。
房地产评估方法房地产评估方法包括：市场法、收益法、成本法。
市场法：市场法是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的一直价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是一种技术成熟、最贴切实际的估价方法。
市场法的优点是有很强的现实性，适用范围快，简单明了，易于采用。
但运用市场法也有一定的前提条件，具体来说，有以下3个条件：⑴要有足够数量的、成长的房地产交易比较案例；⑵交易实例与估价对象具有替代性，市场供给方面存在充分竞争；⑶收集的交易资料要可靠。
市场法操作步骤：⑴搜集交易实例；⑵选取比准实例；⑶建立价格比较修正的基础；⑷交易情况修正；⑸房地产状况修正；⑹综合求取比准价格。
但运用市场法也是存在着问题的。
由于现金放低长市场仍然存在不规范、不成熟，市场环境变化大；市场信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得；信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正；估价经验不足，使得所选案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响。
针对上述问题，首先政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道；面对信息不对称的弥补。
其次，房地产评估机构应采取积极措施，对可比实例进行充分检测，设立专门的信息资料部门，培养估价人员较强的专业知识水平和极强的敬业精神。
收益法简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。
具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。
直接资本化法是预测估价对象未来某－年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。
收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年、地价＝地租/利息率，并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现—购买年是利息率的倒数。
收益法的适用的估价对象是收益性房地产。
包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
不适用于无收益的项目，行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。
收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。
因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。
收益法的操作步骤：①确定未来收益期限；②求取未来净收益；③求取报酬率；④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。
运用直接资本化法估价一般分为一下3个步骤：①求取未来某一年的某种收益；②求取资本化率或收益乘数；③选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。
成本法成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。
成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。
因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。
但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。
优点:价值易于区别项目构成,测算有依据。
成本法适用的适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，均特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目。
不适用的对象:建筑物过于老旧的房地产。
成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和建筑物折旧都有较大的难度，尤其是测算那些建筑物过于老旧的房地产的重新购建价格和折旧。
如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时采用成本法估价就无多大意义了。
这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法根据开发完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得利润来估价。
因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。
成本法估价需要具备的条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产。
如果不是在长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。
实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。
当求大于供时，房地产价格可能大大高于房地产开发建设成本；当供大于求时，房地产价格可能大大低于房地产开发建设成本。
因此，房地产开发建设成本高，并不一定意味着房地产价格就高；房地产开发建设成本低，也不一定说明房地产价格就低。
正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。
从一个房地产开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个房地产开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题，甚至从整个房地产开发行业来看，短期内也有赚钱与赔钱的问题。
运用成本法估价一般分为以下4个步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新购建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。
对于不同的房地产，应注意其各自范围的不同，选取适当的评估方法。
在求取房地产的市场价值时，市场法是最适合的方法，因为在市场法中，所参考的对象的价值即为市场价值。
收益法与成本法虽然也能得出待估房地产的现行价值，但其准确性要相对弱一些。
总的来说，在对房地产进行评估时，应尽量各步骤的准确性，以反映带动房地产的准确价值。