房地产公司合同管理专项内部审计报告根据公司领导要求，审计监察委员会于2014年12月份对房地产公司合同管理情况进行专项审计。现将审计情况报告如下：
一、审计的范围、内容、方式：
1、本次审计范围是2013-2014年签订的合同，重点是采购类合同，部分检查事项适当往前期延伸。
2、审计内容是合同条款是否严谨、是否存在合同拆分、标准合同使用是否规范等。
3、审计采取统计分析、查阅合同和访谈等方式进行。
二、审计依据
集团相关合同管理制度及各类标准合同范本。
三、已实施的主要审计程序
1、收集抽查合同的招投标资料、合同审批表，对合同签订的授权审批进行复核。
2、查阅抽查合同的合同条款，对合同条款的设定及执行情况进行复核。
3、对抽查合同的支付及结算情况进行统计分析。
四、合同管理基本情况
房地产公司合同台账显示住宅项目2013年签订205份合同，2014年签订113份合同（截至2014年11月21日），酒店项目2013年签订10份合同，2014年签订7份合同（截至2014年11月3日）。合同管理由XX负责，记录合同基本信息并保存原始资料，同时其也负责合同法律条款审核。合同台账由成控部、销售部和财务部分别进行登记，记录合同的支付情况等信息，但各部门并未定期进行核对。
五、本次合同审查存在问题
1、合同管理模式存在欠缺，没有形成闭环管理
查阅住宅阳台浴缸供货合同，在违约条款中存在对我司非常不利的条款，如11.2条约定“甲方无正当理由中途退货，应向乙方偿付退货部分价款的30%作为违约金，同时还需支付该批退货产品的货款”。在发生合同纠纷时，我方利益得不到保证，属于显失公平的合同条款，而我方在合同签订前相关部门并未对此条
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海量免费资料尽在此 内部审计制度 1.总则 1.1.为进一步完善企业内部审计工作，增加企业自我约束，完善企业内部控制 制度，优化企业业务流程，改善经营管理，提高经济效益，依据国家的有关法规和公司的基本制度制定本制度。 1.2.公司的内部审计主要负责对公司的经营管理的各方面各环节进行独立监督 和评价，以确定其是否遵循了公司的方针、政策和计划，是否符合公司规定的程序与标准，是否有效和经济地使用了资源，是否正在实现公司的目标。 1.3.公司经营管理审计委员会依照本制度和董事会的指示独立行使审计职权， 不受其它部门和个人的干涉。 1.4.经营管理审计的基本原则：独立性原则、合法性原、实事求是原则、客观 公正原则、廉洁奉公原则、保守秘密原则。 2.机构和审计人员 2.1.公司设立经营管理审计委员会，依照本制度行使审计职权，对公司董事会 负责并报告工作。 2.2.经营管理审计委员会应配备与工作相适应的专职人员。专职审计人员应具 有审计、会计、经济、工程等相关技术职称，具备与所从事的审计工作相适应的思想素质和业务能力。 2.3.经营管理审计委员会应有计划地开展审计人员岗位培训和考核，不断提高 内部审计人员的思想素质和业务能力。 2.4.审计人员忠于职守，客观公正，保守秘密，不得滥用职权，徇私舞弊。 2.5.审计人员办理审计事项，与被审部门和审计事项有利害关系时，应当回避。 3.审计机构的职责 3.1.经营管理审计委员会依照本制度对企业各部门行使审计职权。 3.2.根据公司经营目标，对各项经营计划的制度及执行情史进行审计，包括公 司工程施工计划、销售计划、人力资源计划、财务计划、项目开发计划等。 3.3.对关键业务流程和内部控制制度的合理性、健全性、有效性进行评审。3. 4.对下列财务、会计事项进行审计：
房地产内部审计工作总结 篇一：房地产行业内部审计年终总结与来年工作重心 房地产行业内部审计年终总结与来年工作重心 一、XX年内审工作总结 XX年公司在董事长的领导下，以科学发展观为指导，按政府“深化改进作风提高效率”要求，不断强化大局意识、服务意识、创新意识，进一步解放思想，促进公司审计工作创新转型，全面履行审计监督职能，围绕加强管理、提高效益、发展经济这一目标，开展了一些卓有成效的工作，总结如下： (一)狠抓内审项目落实，项目工作有序推进 XX年，公司能过各种途径，运用多种方式，积极支持、推动各区域的内审业务工作，在区各级部门、单位内审人员积极努力下，XX年内审项目此项工作和有序推进，并取得了较快地发展，至11月中旬已累计完成审计项目1870个，查出损失浪费8100万元，增加效益39880万元，提出审计建议被采纳1250条。同时集团公司下属各区域公司和内审人员积极争先创优，取得了新佳绩，同时各区域公司还充分调动审计人员积极性，科学严密按排审计项目，取得了项目数量和质量的双优。 (二)充分发挥公司职能作用，提升公司社会效益和经济效益
今年公司注重发挥内审的职能作用，用各种形式促进各区域的信息交流，提升内审理念和实务水平，从而提高内审工作效率，公司内审重点从以前的强制性审计监督到自发审查和评价单位内部的各种潜在风险，从被动地发现和评价单位存在的高风险控制区域，到主动地预防和控制高风险的出现，并建立各种风险控制机制，加上充分运用现代科学技术手段进行舞弊预测，公司内部审计还在遏制腐败方面发挥出越来越明显的作用。公司还针对全集团区域公司众多，但各区域管理水平参差不齐，内部治理结构“土洋结合”这一特点，利用这些公司现代企业治理机制较完备，内部控制制度较完善的长处，充分发挥重点企业公司的引领作用，召集各区域公司如开研讨会互动交流形式，针对本年通胀高企、信货紧缩、银根收紧宏观条件下遇到的原材料价格波动对企业成本风险的不可控因素，通过成本审计、内部指导方式寻求对策，成效比较显著，取得了较好的经济效益，并将这些经验以信息交流方式发布内审信息平台，得到了各企业内审人员的好评。(三)努力提高内审人员素质，积极组织并鼓励内审人员参加各类培训和考试 今年集团按照河北省内审协会的要求，对已取得内审资格证书的人员，组织了后续教育培训，对未取得岗位资料证书的人员，则鼓励他们积极参加市会组织的考前培训和资格考试，全年共有三十几人次参加了各类内审培训。分会同时
地产公司合同管理制度 地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。地产主要包括土地和土地资本。接下来介绍地产公司合同管理制度，希望对你有用! 第一章总则 第一条为加强××公司的合同管理工作，规范公司合同的订立、履行和管理,有效防范风险,提高工作效率和经济效益，维护公司的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定,结合本公司的实际情况,制订本管理制度。 第二条本制度所称的“合同管理”，是指对公司对外承办合同的行为进行审查、审批、监督、考核，包括对外资信调查、资质审查、商务谈判、合同签订、履行、变更、解除以及纠纷处理等全过程的管理。 第三条本制度所称“合同”是指公司及公司各部门以公司名义，与公司外各类法人、自然人、其它经济组织所进行的各类经济活动和非经济活动所签订的各种合同、协议、章程等。本制度不包括职工与公司签订的劳动合同。 第四条本办法所指的“合同承办部门”是指根据本单位职责或公司领导指派，对外承办合同事务的单位。 第五条公司各合同承办部门承办的合同统一以“银川建发集团股份有限公司”的名义签署，合同承办部门不能作为合同的主体，不得对外签订合同。
第六条公司对外的一切交易、合作行为，除及时清结且标的额在一万元以下的事务外，必须订立书面合同。合同依法成立即具有法律约束力，必须严格遵守，全面履行。订立合同，必须遵守国家的法律法规，遵循公平和诚实信用原则。 第二章合同管理机构及职责 第七条公司合同管理实行“公司领导主管、合同管理机构统管、合同承办部门分管、合同承办人员负责”的合同管理体制。 第八条法律事务部为合同统管部门，设立合同管理专员，负责公司合同管理的具体工作。 第九条法律事务部在合同管理方面的主要职责： (一)负责制定公司合同管理制度; (二)负责合同专用章的保管、加盖，使用情况的监督和检查; (三)参与重大项目的谈判、合同起草; (四)负责审查送审合同的合法性; (五)负责修改合同文本，必要时拟订合同文本; (六)负责办理重大合同的见证、公证、鉴证; (七)负责合同履行情况的检查; (八)负责解决合同纠纷、参加有关诉讼和非诉讼活动; 第十条集团公司下属各子公司及各业务职能部门应确立一名专(兼)职合同专管员，负责建立本公司合同台帐、合同资料的保管及合同情况检查和统计工作。
房地产内部审计的特点和难点 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益的需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审计的职能逐步发展为企业经营管理审计，或者称为综合审计。 房地产内部审计的特点和难点： 房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制手段和评价原则，从而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。 对于房地产内部审计难点的分析： 1、信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度 房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，使得集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象，由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。 2、房地产开发产品的特性造成短期牟利行为 房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性很强。另外，产品的一次性使项目公司的存续时间较短，项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择，使项目公司成员缺乏对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的动因。 3、管理体系不完善 管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存
房地产公司内审报告模版 xxxx置业有限公司成立于2006年,现注册资本金人民币5000万元,公司主营房地产开发经营业务。目前开发得“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处,东临xx路,西侧就是xx路。项目宗地总面积:91700平方米,约137亩,代征地块约31、77亩。项目建筑规划面积132636平方米,其中:商业面积约19469平方米,住宅面积约112757平方米,社区服务面积约350平方米,公厕面积约60平方米。 xx项目多层住宅一期共12栋楼(414套)、二期共11栋楼(356套)均已全部售罄,分别于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼(住宅320套、门面房178间),最后一批房源于2012年12月交付使用。 由于xx项目已进入工程决算收尾阶段,所以本次内审侧重在于以下几个方面:通过对楼盘得已销售及待售物业得梳理,进而对项目整体经济效益进行一次测算;通过对项目主要税种得测算,进而计算公司尚需缴纳得主要税款;其她一些需要关注得事项。 一、xx项目整体经济效益测算 1、销售收入 xx项目整个楼盘可销售面积131613、68平米(不含小区配套物业744、61平米及地下人防4344、32平米),其中:住宅107133、6平米、沿街商业14071、07平米、储藏室及地下车位10409、01平米。截止内审日,已实现销售面积共计113564、46平米,其中:住宅104729、46平米,沿街商业1575、6平米,储藏室及车库7259、39平米。尚余待售物业共计18049、22平米,待售物业主要就是小高层沿街商业门面房共计12495、47平米及部分车库储藏室,住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算,该项目预计可实现总销售额44894、05万元,详见下表。 xx项目销售完成情况及待售物业一览表 单位:万元
SS房产公司合同管理制度 第二条凡以公司名义对外发生的经济活动，均应当签订经济合同。 第三条订立经济合同必须遵守国家的法律法规，贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则。 第五条经济合同除即时清结者，一律采纳书面格式，并必须采纳统一的经济合同文本。有关修改合同的文书、图表、传真件等均为合同的组成部分。 第七条公司由法律顾咨询依照总经理的授权，全面负责合同治理工作，指导、监督有关部门的合同订立、履行等工作。（合同负责部门？） 第二章合同的订立 第八条与外界达成经济往来意向，经协商一致，应订立经济合同。 第九条订立合同前，必须了解、把握对方的经营资格、资信等情形，无经营资格或资信的单位不得与之订立经济合同。
第十条除公司法定代表人外，其他任何人必须取得法定代表人的书面授权托付方能对外订立书面经济合同。 第十一条对外订立经济合同的授权托付分固定期限托付和业务托付两种授权方式，法定代表人专门指定的重要人员采纳固定期限托付的授权方式，其他一样人员均采纳业务托付的授权方式。 第十二条授权托付事宜由公司法律顾咨询专门治理，需授权人员在办理登记手续，领取、填写授权托付书，经公司法定代表人签字并加盖公章后授权生效。 第十三条经济合同必须具备标的（指物资、劳务、工程项目等），数量和质量，价款或者酬金，履行的期限、地点、和方式，违约责任等要紧条款方可加盖公章或合同章。经济合同可订立定金、抵押等担保条款。 第十四条关于合同标的没有国家通行标准又难以用书面确切描述的，应当封存样品，有合同双方共同封存，加盖公章或合同章，分不保管。 第十五条合同标的额不满一万元应当订立而不能订立书面合同的，必须事先填写非书面合同代用单，注明本方法所规定的合同要紧条款，注明不能订立书面合同的理由，并经总经理批准同意，否则该业务不能成立。
××公司合同管理制度 第一章总则 第一条为加强××公司的合同管理工作，规范公司合同的订立、履行和管理,有效防范风险,提高工作效率和经济效益，维护公司的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定,结合本公司的实际情况,制订本管理制度。 第二条本制度所称的“合同管理”，是指对公司对外承办合同的行为进行审查、审批、监督、考核，包括对外资信调查、资质审查、商务谈判、合同签订、履行、变更、解除以及纠纷处理等全过程的管理。 第三条本制度所称“合同”是指公司及公司各部门以公司名义，与公司外各类法人、自然人、其它经济组织所进行的各类经济活动和非经济活动所签订的各种合同、协议、章程等。本制度不包括职工与公司签订的劳动合同。 第四条本办法所指的“合同承办部门”是指根据本单位职责或公司领导指派，对外承办合同事务的单位。 第五条公司各合同承办部门承办的合同统一以“银川建发集团股份有限公司”的名义签署，合同承办部门不能作为合同的主体，不得对外签订合同。 第六条公司对外的一切交易、合作行为，除及时清结且标的额在一万元以下的事务外，必须订立书面合同。合同依法成立即具有法律约束力，必须严格遵守，全面履行。订立合同，必须遵守国家的法律法规，遵循公平和诚实信用原则。
第二章合同管理机构及职责 第七条公司合同管理实行“公司领导主管、合同管理机构统管、合同承办部门分管、合同承办人员负责”的合同管理体制。 第八条法律事务部为合同统管部门，设立合同管理专员，负责公司合同管理的具体工作。 第九条法律事务部在合同管理方面的主要职责： （一）负责制定公司合同管理制度； （二）负责合同专用章的保管、加盖，使用情况的监督和检查； （三）参与重大项目的谈判、合同起草； （四）负责审查送审合同的合法性； （五）负责修改合同文本，必要时拟订合同文本； （六）负责办理重大合同的见证、公证、鉴证； （七）负责合同履行情况的检查； （八）负责解决合同纠纷、参加有关诉讼和非诉讼活动； 第十条集团公司下属各子公司及各业务职能部门应确立一名 专（兼）职合同专管员，负责建立本公司合同台帐、合同资料的保管及合同情况检查和统计工作。 第十一条集团公司法律事务部对各下属子公司合同专管员进 行工作指导和监督。 第三章合同的送审程序 第十二条公司签订各类合同必须履行送审会签手续。
房地产公司内部审计制度 大自在房地产有限公司 内部审计制度 第一章总则 第一条为了加强公司内部的审计监督，严肃财经法纪，完善内部自我约束机制，维护公司经济利益，促进公司廉政建设，保证公司经济健康飞跃发展，根据《国际内部审计准则》、《中华人民共和国审计法》，《审计署关于内部审计工作的规定》，结合公司实际情况，特制定本制度。 第二条内部审计是对公司及所属各部门、各分公司（以下统称所属单位）内部控制的健全、有效，会计及相关信息的真实、合法，资产的安全、完整，经营活动的合规性以及经营绩效等进行的检查、监督和评价，是在公司及所属单位自我监督的基础上实施的再监督。 内部审计目的是为了建立高效率的内部审计监督机制，保证政策和制度得到有效的贯彻和执行;不断完善内部控制制度;降低成本消耗;提高工作效率，保证工作质量; 及时堵塞漏洞，防止舞弊; 促进公司改善经营管理，提高经济效益，实现公司发展目标。 第三条内部审计应遵循“独立、客观、公正”的原则，保证其工作合法、合理、有效，完善公司内部约束机制，加强内部管理，提高经济效益。 第四条本制度是公司内部审计工作的基本管理制度，是公司审计部和内审人员开展工作的基本依据。审计部应根据本制度 以及国家相关的法律、法规、制度和准则的规定和要求，制定和完善各项业务规范，对公司内部审计工作实行规范化管理。 第二章机构和人员
第五条审计部在公司董事会的领导下，开展对公司所属单位的审计工作，行使内部监督职能。审计部对董事会负责，并向董事会报告工作，在董事会的指导和监督下独立开展审计工作，对公司财务管理、内控制度的建立和执行情况进行内部审计监督。 第六条审计部应配备专职审计人员从事内部审计工作，且专职工程审计和财务人员应不少于4 人。 第七条审计部负责人必须专职，由总经理提名，董事会任免。 第八条审计人员资格要求: 1、具有大专以上财务、审计、建筑工程专业学历，或取得国家认可的会计师任职资格证书、注册会计师证书、国际注册内部审计师、工程师、工程造价师，从事财务工作8年以上，从事审计工作3 年以上。 2、内部审计人员必须具备良好的政治素质，职业道德。办理审计事项，应当遵守国家法律、法规、遵守公司的各项规章制度，忠于职守，坚持原则，客观公正，实事求是，廉洁奉公，维护公司的利益，做到依法审计。 3、内部审计人员依法行使职权，受国家法律和公司规章制度保护，公司及所属单位应当配合审计人员依法履行职责，任何单位和个人不得拒绝、阻碍审计人员开展工作，更不能打击、报复、陷害审计人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任不构成犯 2 罪的，给予行政处分。 4、审计人员对其在执行职权中知悉的公司秘密和商业秘密负保密责任。 5、审计人员办理审计事项与被审计单位或者审计事项有利害关系的应当回
房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题 一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样 有个人独资开发(含外商独资)；有中外合资开发；有合作、合股开发，按比例分配利润或开发产品；有联合开发，一方出地，另一方出资，按商定比例分配开发产品；也有接受委托代建等等。从开发规模看，有小规模或较大规模或成片开发的，开发周期一般都比较长，所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性。因而会计师事务所在选派审计小组时，关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师，以利更好运用审计程序和审计方法，提高审计质量，这是降低审计风险的最基本措施。 二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况，掌握客观实际方面的经济信息资料 1、必须调阅有关档案、资料，包括经营模式的有关合同、协议；开发项目的立项申请、批文；土地使用权的有关批文或合同；总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料，弄清楚项目建设的合法性。 2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况，投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况，偿债能力如何?尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告，对照开发过程出现的新情况、新问题，通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策，并作为开发项目评价的重要依据。 3、要认清房地产企业审计复杂性，不能仅仅从会计凭证和账面记录作简单摘抄，更不应采取简单化，走过场形式，要按开发项目逐项弄清情况，分析存在问题，根据实际情况加以调整确认。 4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解。深入现场向施工单位和有关单位了解情况，弄清楚工程进度，以及能否如期建成交付使用，各方有无违约及需要赔偿等情况。
房地产公司合同管理程序 1.目的 通过对合同的订立、履行、变更和转让、解除、保管程序的规定，维护公司利益，减少法律风险。 2.适用范围 公司作为一方当事人的所有合同 3.术语和定义 3.1.合同类别 3.1.1.前期合同：项目、勘察、拆迁、规划、设计 3.1.2.工程合同 3.1.2.1.建筑、安装、装饰、市政工；室外环境设计、施工 3.1.2.2.材料采购、设备安装 3.1.2.3.监理、造价咨询 3.1.3.营销合同：企划广告发布销售租赁 3.1. 4.管理合同：办公用品采购 4.职责 4.1.工程管理部 4.1.1.经办3.1合同类别中公司授权范围内的合同 4.1.2.所有合同编号建立《合同台帐》。 4.1.3.对于经办的合同进行合同履约评估。 4.2.项目经理部 4.2.1.经办公司授权范围内的合同。 4.2.2.负责合同的履行及收集相关数据。 4.3.成本管理部 4.3.1.负责合同中经济条款的洽商及审批。 4.3.2.参与合同索赔。 4.4.其他部门 4.4.1.经办公司授权范围内的合同。
4.4.2.负责合同的履行及收集相关数据。 4.5.总办法务人员 4.5.1.负责标准合同文本的法律审核； 4.5.2.负责合同的法律审核。 5.工作程序 5.1.合同标准文本库的建立 5.1.1.业务部门组织编写标准合同文本，编写完成后与《合同标准文本审批表》 一并交工程管理部、成本管理部、总办法务人员、主管领导审核； 5.1.2.标准合同审核部门在收到标准合同文本及《合同标准文本审批表》10 个工作日内必须提出审核意见； 5.1.3.业务部门根据审核部门的审核意见对合同标准文本进行修订，修订完成 的标准合同文本经审核通过后报公司总经理批准生效； 5.1.4.如有两个以上审核部门认为此类合同不符合标准化的条件，则此类合同 的标准化工作应当中止； 5.1.5.施工总包、监理、勘察、桩基检测、有线电视、电信、用水、用电、设 计合同的行业示范版本和集团标准文本经上述审核流程通过后，也可由 公司总经理批准生效； 5.1. 6.根据合同履行情况、政府法规政策调整、案例分析等结论，合同文本应 持续改进。由业务部门及时提出，按照本条规定的程序进行修改。 5.2.合同拟稿审批授权 5.2.1.公司应根据发展需要及各职能部门实际能力以《合同管理授权书》的方 式进行合同经办及审批的授权，授权范围变更时，原授权书作废。 5.3.确定合作方 5.3.1.合作方必须按照《工程采购管理程序》的规定来选择； 5.3.2.政府行为、行业垄断的合作方可直接签订合同； 5.3.3.其他需要与指定单位签署合同的，需经过公司采购领导小组批准。 5.4.合同订立 5.4.1.合同草拟
内部审计制度 1.总则 1.1.为进一步完善企业内部审计工作,增加企业自我约束,完善企业内部控制制 度,优化企业业务流程,改善经营管理,提高经济效益,依据国家的有关法规和公司的基本制度制定本制度。 1.2.公司的内部审计主要负责对公司的经营管理的各方面各环节进行独立监督 和评价,以确定其是否遵照了公司的方针、政策和计划,是否符合公司规定的程序与标准,是否有效和经济地使用了资源,是否正在实现公司的目标。1.3.公司经营管理审计委员会依照本制度和董事会的指示独立行使审计职权,不 受其它部门和个人的干涉。 1.4.经营管理审计的基本原则：独立性原则、合法性原、实事求是原则、客观 刚正原则、廉洁奉公原则、保守秘密原则。 2.机谈判审计人员 2.1.公司设立经营管理审计委员会,依照本制度行使审计职权,对公司董事会负 责并报告工作。 2.2.经营管理审计委员会应配备与工作相适应的专职人员。专职审计人员应具 有审计、会计、经济、工程等相关技术职称,具备与所从事的审计工作相适应的思想素质和业务能力。 2.3.经营管理审计委员会应有计划地开展审计人员岗位培训和考核,不断提高内 部审计人员的思想素质和业务能力。 2.4.审计人员忠于职守,客观刚正,保守秘密,不得滥用职权,徇私舞弊。 2.5.审计人员办理审计事项,与被审部门和审计事项有利害关系时,应当回避。 3.审计机构的职责 3.1.经营管理审计委员会依照本制度对企业各部门行使审计职权。 3.2.根据公司经营目标,对各项经营计划的制度及执行情史进行审计,包括公司 工程施工计划、销售计划、人力资源计划、财务计划、项目开发计划等。 3.3.对关键业务流程和内部控制制度的合理性、健全性、有效性进行评审。3. 4.对下列财务、会计事项进行审计：
房地产企业审计方案 （一）审计重点、难点及应对策略 1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。 2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，
房地产开发企业合同协议书管理规定 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
房地产开发企业合同管理制度 第一节概述 第一条为完善集团公司内部建设，加强合同管理，提高经济效益，根据国家有关法律、法规的规定，特制定本合同管理制度。 第二条集团公司和控股公司对外签订的各类经济合同、协议均适用本合同管理制度。营运总部为公司合同签约和履行的审核、监督管理部门。 第三条委托代理人对外签订合同时，必须以维护公司合法权益和提高经济效益为宗旨，不得利用对外签订合同谋取私利，并做好合同保密工作。违反本合同管理制度的，公司将追究其责任并给予行政上或经济上的处罚；触犯国家法规的，依法追究其法律责任。 第四条合同的会签过程即是合同内容的评审程序。合同的会签部门及其会签人、审核人应当分别对合同的技术、经济、法律、文字以及决定是否签订等各方面负责。 第二节合同签订前的准备工作
第五条签订合同必须符合公司的业务范围需要和计划。合同合作供方必须是经集团公司或责任公司（部门）通过招投标或经比价后按程序批准的选择供方。 第六条凡负责对外签订合同的，必须是公司的法定代表人或持有公司法定代表人签署的授权委托书的委托代理人，委托代理人须对公司及其法定代理人负责，在授权范围内行使代理权。公司合同的代理签约人由行政（人事）总部根据总裁的指定，办理《授权委托书》。 第七条责任公司（部门）在合同签订前的准备工作应及时、充分，收集与合同标的相关的市场调查等信息，工程类招标项目合同文本起草由营运总部负责（非工程项目和责任公司比价项目由责任公司负责），控股公司合同由控股公司负责起草，合同条款必须严谨、细致、符合法律规定，合同相关条款由项目公司提出。严禁合同条款交由合同对方提供（除配套等垄断性行业）。已具有合同标准版本的项目应在标准版本的合同文本上进行起草、修订。合同责任公司在执行合同标准版本过程中的建议或碰到的问题需及时书面反馈给集团营运总部，由集团营运总部会同律师对合同标准版本进行必要的修改及完善。 第八条在签订合同前，合同经办部门必须仔细了解合同对方签约人的身份、权限，了解对方是否具有法人资格及其资信情况，同时，应查看对方的企业法人营业执照及签约人的授权书
【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。
文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 万科地产公司合同管理办法 《万科地产公司合同管理办法》在集团各部门、各一线公司以及广大员工的大力支持和积极参与下，基本完成修订稿，再次衷心感谢！ 为了最大程度地完善该项制度，现再次向集团各部门、各一线公司以及全体职员征求意见，希望大家不吝赐教多提意见和建议，我们将充分考虑您的意见和建议。 此次是该办法最后一次征求意见，截止时间为2月18日，根据大家的反馈意见作出修改后，将在2月底在集团内实施，您的意见就是我们的工作内容，千万要抓住机会噢！ 以下为拟实施的《万科地产公司合同管理办法》（最后征求意见稿）正文： 万科企业股份有限公司编号 名称万科企业股份有限公司合同管理办法版本第页共页 编制更改审核批准生效期年月日 目的：为规范集团公司及各控股公司的合同管理，规避风险，特制定本办法。 范围：本办法适用于集团公司及各控股公司。 职责： 1、集团公司法律室负责本办法的制订、修改、指导、实施和监督。 2、各控股公司总经理办公室（法律室）或相应职能部门负责本公司对本办法实施的指导和监督。
3、集团公司各部门和各控股公司以公司名义对外签订、履行合同的经办人员、审批人员、保管人员和其他责任人员负责具体实施。 万科企业股份有限公司合同管理办法 （最后征求意见稿） 目录 第一章一般规定 第二章合同的订立 第三章合同的履行 第四章合同的保管 第五章其他规定 附件： 一、合同的分类和编号 二、合同审批表 三、合同归档登记表 第一章一般规定 第一条合同是公司行为的重要表现，是公司对外发生权利义务关系的重要形式，为加强合同管理，规范办事流程，减少法律风险，使合同的订立、履行、保管有章可依，制定本办法。 第二条本办法除特别指明外，适用于： （一）万科企业股份有限公司和所有万科控股公司。 （二）公司作为一方当事人的所有合同和合同管理的各个阶段。
公司2013年度内部审计总结报告 根据总经办部署，财务部于今年3月－6月期间，对所属分公司进行了一次内部审计。现将本次审计的主××要情况汇报总结如下： 一、本次审计的主要范围 本次内部审计按照既定方案，对各分公司2013年度的资产管理状况、内部控制流程进行了了解，对分公司制度执行情况进行了查核，并重点对经营管理各环节中的管理风险、涉税风险进行了评估。 同时，我们认为，分公司财务人员的工作质量，直接关系到分公司财务工作乃至该分公司经营管理的诸多层面。为了提高公司财务人员的整体素质，我们通过对各分公司会计基础工作及作业规范的深入细致的了解，对各分公司财务人员的工作态度、工作能力、执行公司制度及流程方面进行了考评。 二、本次审计主要问题 （一）内部控制方面 1、报废品的问题：报废品与帐载库存存放在同一间库房，待报废品中有购买需求时，杂收进帐销售。但是报废品的品种、数量未得到有效控制，一定程度上混淆了库存正品的管理。 2、入库单目前无仓管人员签字确认，不利于明确经济责任。 3、库存盘点由账盘货的程序，很难有效发现库存差异。建议采取盲盘法，先盘点所有存货，再与账面库存数核对，有差异的应及时调整正确。 4、滞销品仅凭在ERP系统上的日期来判断，不能真正及时地发现滞销品。建议各分公司核对库存商品实物的出厂日期，把滞销品彻底清除干净。 5、存在款项实际已支出，但未履行ERP请款手续的情形，等于以白条抵库，造成货币资金的账实不符。虽然资金支出时经过经理的口头核准，但应严格执行ERP流程的预付请款。 6、一些外购商品采购及费用开支（金额一般在500元以内），采取先支付后报账的方式。但有不少公司动用营业款或公款直接支付，违反了资金支出流程。建议采取备用金制度，常态的小额支出在单笔限额内可以先行支付，报账后再补足备用金。 7、分公司经理的核决权限的执行，存在应报未报，批复未归档，无核决权人员随意代理核准的情况。 8、合同草拟完成后，盖合同章以及向客户发出，未经过经理审批，一般由内勤或内勤主管负责盖章。合同管理的这一漏洞，把握不当，易出现合同纠纷。建议加强合同审批环节，加强相关人员的经济法知识培训。 9、信用额度的控制，没有明确的制度和授权程序，只依赖于内勤、财务人员按照报表数据进行提报，单笔、人为进行判断。建议由总公司统一制定授信政策和客户信用等级评定标准，分公司负责确定客户信用等级报总公司备案并严格按照信用等级进行授信。
摘要：随着我国市场经济的不断深入，房地产市场逐步规范，房地产工程的建设和管理更为复杂，合同管理的作用更加重要，它是房地产企业的管理的起点和中心。本文对房地产企业合同管理进行分析，概述了房地产企业合同管理的作用和常见的问题，并提出了规范合同管理的建议。 关键词：房地产企业合同管理合同 市场中企业之间的经济往来，主要是通过合同形式进行的。合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。企业其中订立、履行、变更、解除、转让、终止是合同管理的内容；审查、监督、控制是合同管理的手段。房地产企业的经营成败和合同管理有密切关系，合同管理工作中居于房地产交易的基础的地位，是保障房地产企业经济效益的重要工具。随着房地产企业的业务的不断发展，市场的不断完善，对合同管理的要求会更加严格。 一、房地产企业合同管理的作用 1、是企业经营管理的基础 合同作为一种契约，是商品经济的法律保障形式。它规定了双方当事人之间确定、变更、终止民事权利义务关系，也就是规定了企业享有的权利和义务。根据合同的要求，企业要履行应尽的义务，对于房地产企业来说，它的日常运行活动内容十分庞杂且各具特点，要求的管理方式和内容也不同。因此合同便成为了房地产企业运行的轨道，在企业依法签订合同后，要以合同为基础的法则，围绕合同规定进行生产经营。 2、是保障公平竞争的手段 市场经济的特点是保障各个主体都能公平有序地竞争，而竞争的秩序就要依靠法律法规来规范。房地产企业合同不仅涉及到多个领域，还涉及了多个部门人员，从企业内的上级领导到各个技术人员、财务人员，再到社会各界的相关机构和人员，一个项目需要的合作对象来自多个领域，在这个过程中，难免存在着沟通不畅、相互推诿甚至徇私舞弊等不良现象，而合同则代表平等的意志，维持秩序和公平。因此为了保证房地产开发项目的顺利进行，签订具有法律约束作用的合同，对实行公开公正的管理有很大的意义。 3.规避经营风险 房地产企业的经营项目通常是工程量和资金需求量都很大、开发建设周期长的项目，从项目立项之初到竣工评估，都面临许多风险。比如在招投标阶段，供求双方存在着信息不对称，企业不能够做出最准确的判断，选择最合适的供应商；在项目开发中最重要的投资决策方面，几乎每个环节都存在着错综复杂的经济关系，使企业无法做出明确的判断。而合同管理则能够对企业的经营决策做出科学的评估和判断，对企业的活动起着控制作用，以降低经营风险，化解不利的威胁。 二、房地产企业合同管理常见的问题 1、合同内容不严谨 目前房地产企业的合同签订率较高，都注重以合同为基础的经济交易，但是合同的内容不够严谨，给一些不法行为钻了空子。一是合同条款不完善。合同中常常对双方权利义务和相关条款表述不明确，对违约责任规定得过于笼统，意思表达模糊。一旦出现违约，容易引起合同纠纷。二是合同表述不准确。由于没有采用规范的格式文本，表达上要么冗长拖沓，要么过于简略，导致拟定的合同容易发生岐义和误解，扭曲了双方的真实意愿。使企业自身承担了不必要的风险。 2. 对合同管理的认识不够 现阶段企业对合同的签订都很重视，但是签订合同之后的执行和控制方面则常常出现疏忽。比如合同管理人员仅是将合同交给相关的项目管理人员，而没有进行必要的沟通和交底，
房地产开发公司合同（协议）管理制度 一、目的 为加强房地产开发公司合同（协议）管理，规范工作流程，维护公司利益，根据企业实际情况，制定本管理办法。 二、范围 本管理办法适用于房地产开发公司。 三、职责 房地产开发公司负责签订、履行合同（协议）的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理办法。 四、方法与过程控制 包括一般规定、合同订立的管理、合同审批程序、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定。 五、一般规定 本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执行。 六、合同管理必须遵循以下原则： 1、合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护。 2、合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任。 3、事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工。 4、利益明晰原则：合同应清楚的界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算办法及付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、可控性做出明确规定。 七、合同（协议）审批流程： 1、工程施工、安装类合同（协议）
2、营销包装类合同
（一）工程施工、安装类合同 1、执行施工定额类 （1）工程部根据项目具体情况对施工定额类工程项目外包提出申请，外包工程成本费用超过十万元的必须提出书面申请，并对外包工程项目的相关技术要求（总工办）、工程成本造价（预算部）、施工方案（工程部）进行说明；外包工程成本费用在十万元以内的可口头请示。（2）经公司工程副总经理、总经理审核批准后，工程部拟定项目承发包方案，拟定外发包合同（协议），填写《外发包工程联系单》，写明：1、申请工程项目名称；2、申请工程类型；3、申请工程项目概要。 （3）总工办对工程部申请的工程项目承发包方案在《外发包工程联系单》提出相关技术质量要求。 （4）预算部对工程部申请工程项目承发包方案进行造价核算，并在《外发包工程联系单》上写明，主管预算部总经理助理审阅。 （5）财务部对工程部申请的工程项目承发包方案拟定合同（协议）在《外发包工程联系单》提出相关财务要求。 （6）工程部根据总工办提出的相关技术质量要求和预算部对项目外包工程的造价概算和财务要求，工程部与意向承包施工单位进行摸底洽谈，组织内部招标，并就投标的几家施工单位的投标情况组织预算部、总工办、主管预算部总经理助理、工程副总经理、总经理联合考核投标的施工单位，经过讨论通过确定最终承包单位。 （7）工程部根据最终确定的承包单位拟定正式合同（协议），填写《工程合同（协议）审批单》，写明：1、工程名称；2、合同类型；3、签约单位；4、合同金额及结算方式。 （8）公司法律顾问审核合同（协议）具体条款是否有不利于企业条款等，如有经过法律顾问建议，工程部重新修订；如没有，工程部开始进行合同（协议）的正式审批程序。 （9）《合同审批单》会签栏：主管预算部总经理助理→财务部部长→工程副总经理→总经理（10）经批准通过的工程外包合同，工程部按照合同内容执行。 （11）《外发包工程联系单》、拟定合同草案、《工程合同（协议）审批单》、正式合同由综合办公室存档。 2、采用市场价格类 （1）工程部根据项目具体情况对市场价格类工程项目外包提出申请，外包工程成本费用超过十万元的必须提出书面申请，并对外包工程项目的相关技术要求（总工办）、工程成本造价（预算部）、施工方案（工程部）进行说明；外包工程成本费用在十万元以内的可口头请示。（2）经公司工程副总经理、总经理审核批准后，工程部拟定项目承发包方案，工程部拟定项目承发包方案，拟定外发包合同（协议），填写《外发包工程联系单》，写明：1、申请工程项目名称；2、申请工程类型；3、申请工程项目概要。 （3）总工办对工程部申请的工程项目承发包方案在《外发包工程联系单》提出相关技术质量要求。 （4）方案及技术要求需工程副总经理审阅。 （5）工程部对外包工程进行市场调查，预算部对工程部申请工程项目承发包方案进行造价概算，并在《外发包工程联系单》上写明，主管预算部总经理助理审阅。 （6）财务部对工程部申请的工程项目承发包方案拟定合同（协议）在《外发包工程联系单》提出相关财务要求。 （7）工程部根据总工办提出的相关技术质量要求和预算部对项目外包工程的成本造价概算及财务要求，工程部与意向承包施工单位进行摸底洽谈，组织内部招标，并就投标的（2-3）家施工单位的投标情况组织预算部、总工办、主管预算部总经理助理联合考核投标的施工单位，经过讨论通过确定最终承包单位。 （8）工程副总经理审核。 （9）工程部根据最终确定的承包单位拟定正式合同（协议），填写《工程合同（协议）审批
房地产企业开展内部审计的探讨 长期以来，房地产企业由于行业的高利润，对成本管理的工作不够重视，成本管理较为薄弱。在当前地产新政的形势下，政府行为日益规范、市场竞争日益加剧，依靠土地资源进行竞争的时代已一去不复返，没有核心竞争力的企业将会逐渐被淘汰。但核心竞争力的培养也非一日之功，对绝大部分公司而言，通过控制成本来提高收益是最快捷的一种方式。因此加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必然途径，随着房地产业的发展，管理规范的房地产公司竞争力越来越强，如何快速提升内部管理、提升核心竞争力已成为房地产企业管理的重要内容，而内部审计是提升房地产企业内部管理水平的一个非常重要的手段。 一、房地产企业进行内部审计的紧迫 感和重要性 很多房地产公司近几年发展很快，投资项目及投资额度也在的不断加大，但由于公司成立时间短，存在管理混乱、制度不健全及有制度不能很好执行、领
导能力及专业水平较低但权力较大、出现错误和过失对公司造成损失也无人监督及追究应付的责任，以至于出现以牺牲公司利益为自己谋权、谋利的现象大量存在等问题，使得公司的投资回报及经济效益难以保证，因此，房地产公司建立健全审计部门，能发现公司内部控制中的薄弱环节及管理中存在的问题，并提出可行性建议，为公司挽回经济损失，同时促进企业管理水平的提高。以控制企业经营风险，提高企业经济效益。 二、房地产企业内部控制审计的主要 内容 房地产公司内部控制审计应该贯穿整个开发项目的全过程，包括土地费用审计、前期各种费用的审计、工程设计费用的审计，工程建安费用审计、设备安装工程费用审计、营销策划费用的审计、财务费用的审计、办公费用的审计、离任审计等，下面我以本人多年的造价控制及审计经验以房地产开发中投入最大，最难控制的工程建设费用审计为例，来叙述内部审计的主要内容供领导批评指正.