房地产公司合同管理专项内部审计报告根据公司领导要求，审计监察委员会于2014年12月份对房地产公司合同管理情况进行专项审计。现将审计情况报告如下：

一、审计的范围、内容、方式：

1、本次审计范围是2013-2014年签订的合同，重点是采购类合同，部分检查事项适当往前期延伸。

2、审计内容是合同条款是否严谨、是否存在合同拆分、标准合同使用是否规范等。

3、审计采取统计分析、查阅合同和访谈等方式进行。

二、审计依据

集团相关合同管理制度及各类标准合同范本。

三、已实施的主要审计程序

1、收集抽查合同的招投标资料、合同审批表，对合同签订的授权审批进行复核。

2、查阅抽查合同的合同条款，对合同条款的设定及执行情况进行复核。

3、对抽查合同的支付及结算情况进行统计分析。

四、合同管理基本情况

房地产公司合同台账显示住宅项目2013年签订205份合同，2014年签订113份合同（截至2014年11月21日），酒店项目2013年签订10份合同，2014年签订7份合同（截至2014年11月3日）。合同管理由XX负责，记录合同基本信息并保存原始资料，同时其也负责合同法律条款审核。合同台账由成控部、销售部和财务部分别进行登记，记录合同的支付情况等信息，但各部门并未定期进行核对。

五、本次合同审查存在问题

1、合同管理模式存在欠缺，没有形成闭环管理

查阅住宅阳台浴缸供货合同，在违约条款中存在对我司非常不利的条款，如11.2条约定“甲方无正当理由中途退货，应向乙方偿付退货部分价款的30%作为违约金，同时还需支付该批退货产品的货款”。在发生合同纠纷时，我方利益得不到保证，属于显失公平的合同条款，而我方在合同签订前相关部门并未对此

条款提出异议。此外，合同审批表没有财务资金部签批意见。

审计意见：目前房地产公司合同管理是模块化管理，从起草到合同完成验收分别由业务部门，总裁办，工程部和财务部分别完成，但存在部分部门漏签的情况，原因就是缺乏一个部门去统一归口审核和管理各业务部门审批意见。一旦某个环节出现问题则难以第一时间发现，等问题暴露后可能已经给公司带来损失或处于不利境地。如果此合同经过财务资金部审批，对于违约金条款的审核就会多一层保障。

审计建议：建议房地产公司指定合同管理统一归口管理部门或人员，相关业务部门合同管理业务对此部门或人员负责，归口部门或人员从合同拟定到最终合同履行完毕要全程跟踪，相关业务部门予以配合，最终达到闭环管理的效果。在制度建设方面，建议房地产公司逐步完善相关合同管理制度的建设，如合同归口管理制度、合同示范文本制度等，使合同管理做到有制度可依。

2、补充合同较多、可能存在拆分合同的情况

抽查供货合同（配电箱）合同，有四个补充合同，铝合金门窗制作、安装工程承包合同，有五个补充合同，经与成控部、工程部和设计部沟通，主要原因是图纸滞后、主合同部分漏项以及后期设计变更等原因导致。

抽查墙地砖加工工程承包合同，主合同金额234,200.08元，补充合同（一）金额294,768.09元，后施工方仍旧要求签订补充合同（二），成控部现已拒绝签订，明确要求进行合理估计后一次性签订合同，完工后按实结算。实际情况是施工方按陶瓷供应商的供货批次进行结算，因此屡次签订补充合同。主合同是直接委托方式，也不符合授权手册的要求，分批结算也规避了合同审批的层级。

审计意见：补充合同签订较多主要是图纸滞后影响了招标进度，部分原因是漏项以及签订合同有一定随意性。目前对于补充合同的管理没有相关细则，超出原合同多少需要重新招标也没有明确要求，分开招标也可能降低集中采购的优势，难以在价格谈判中争取更多利益。合同签订应符合责权手册的要求，不能随意改变方式。

审计建议：建议房地产公司对补充合同过多的情况予以关注，认真查找原因，尽快制定相关细则，使补充合同的签订处于受控范围内。在合同签订方式上严格按照责权手册要求办理。

3、合同签订金额远超集团批复预算造价数

查阅“2014-13”号文件签报表，内容是房地产公司成控部上报公寓墙地砖中标单位和价格，但瓷砖总量未申报。集团在确认单价后与成控部沟通，瓷砖总用量约5万平米，于是批复造价约467.5万元，成控中心领导批示意见取消预付款。后实际签订合同金额为750万元，实际瓷砖用量约5.7万平米，仿古砖约2.6万平米，合同签订额超集团批复，实际用量也较原确认用量超出3.3万平米，差异较大。

审计意见：房地产公司上报文件签报信息不完整，在与集团成控中心沟通时也没有提供准确信息供成控中心参考，这显示成控中心对于房地产公司的管控力度较弱，批复意见比较依赖房地产公司上报信息，而房地产公司对于集团的批复意见没有严格贯彻实施，也未提出不能实施的理由或意见，双方在信息沟通方面存在问题。

审计建议：建议房地产公司上报信息要完整准确，以便于成控中心做决策，对于成控中心的批复意见要坚决实施，在实际工作中难以实施的审批意见要提出充分的理由。成控中心在批复时也要注意依据书面资料，避免采用口头沟通的方式，也有利于明确双方的责任。

4、财务资金部对合同条款的执行力较弱

从抽查合同看，各合同在支付环节基本要求对方持合法发票才能办理付款手续，但财务资金部仍旧仅依据内部审批手续完成付款，事后由于各种原因发票难以及时收回。如会所消防、室外给水管及消防环管网安装（未编合同号）欠111.71万元发票、会所及公寓、别墅样板房装修工程欠40万元发票、会所餐厅装修工程欠810285.64元发票。

目前对外合同超付的情况控制较好，但少量合同的质保金没有严格按照合同要求扣除。如项目智能化系统工程已支付99.63%，而合同约定留5%质保金，房地产解释“签订补充协议后总价调整后514万，现已支付至78%”，但补充合同财务台账并没有及时登记。

审计意见：由于业务需要，财务资金部在资金支付方面未能严格按照合同要求见票付款，后期追索发票力度不够或存在一定困难，因此出现较多合同至今仍欠发票的情况，部分款项支付在2012年，至今仍没有追回发票。在合同支付台账登记方面，财务资金部要要求业务部门严格区分主合同和补充合同，防止出现超付的情况。