2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告1. 背景分析万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于1988 年11月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
截止到2009年3月31日，公司第一大股东为华润股份有限公司，控股14.73%。
公司主营业务为：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。
截至2009年3月31日，公司总股本109.95亿股，第一季度公司实现营业收入8,164.32百万元，同比增长27.56%；归属于母公司所有者净利润768.76百万元，同比增长7.05%；实现基本每股收益0.07元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
目前房地产业发展形势：①进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；②预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；③低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。
能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。
2. 关注审计报告的措辞从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。
这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件：①会计报表的编制符合《企业会计准则》和国家其他财务会计法规的规定。
②会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。
③会计处理方法遵循了一致性原则。
④注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。
⑤不存在影响会计报表的重要的未确定事项。
⑥不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。
此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。
同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。
3. 资产负债表分析a水平分析法：编制单位：深圳万科A股单位：元会计年度2010/12/31 2009/12/31 增（减）% 货币资金37,816,932,911.84 23,001,923,830.80 64.41% 交易性金融资产0 740,470.77 -100.00% 应收账款1,594,024,561.07 713,191,906.14 123.51% 预付款项17,838,003,464.71 8,736,319,500.73 104.18% 其他应收款14,938,313,217.77 7,785,809,435.41 91.87% 存货133,333,458,045.93 90,085,294,305.52 48.01% 流动资产合计205,520,732,201.32 130,323,279,449.37 57.70% 可供出售金融资产404,763,600.00 163,629,472.66 147.37% 长期股权投资4,493,751,631.16 3,565,383,001.51 26.04% 投资性房地产129,176,195.26 228,143,157.99 -43.38% 固定资产1,219,581,927.47 1,355,977,020.48 -10.06% 在建工程764,282,140.58 593,208,234.13 28.84% 无形资产373,951,887.29 81,966,325.94 356.23% 长期待摊费用32,161,415.85 31,318,689.65 2.69% 递延所得税资产1,643,158,028.39 1,265,649,477.66 29.83% 其他非流动资产1,055,992,714.51 0 #DIV/0! 非流动资产合计10,116,819,540.51 7,285,275,380.02 38.87% 资产总计215,637,551,741.83 137,608,554,829.39 56.70% 短期借款1,478,000,000.00 1,188,256,111.11 24.38% 交易性金融负债15,054,493.43 0 #DIV/0! 应付票据0 30,000,000.00 -100.00% 应付账款16,923,777,818.98 16,300,047,905.75 3.83%分析评价：1．该公司总资产本期215,637,551,741.83元，增长幅度为56.70%说明该公司本年资产规模变化很大。
进一步分析可以发现：（1）流动资产的变化主要体现在预付账款增长幅度是104.18%；货币资金增加了302,363.79元，增加幅度为64.41%；（2）本期资产的变化主要体现在非流动资产，其中影响最大的是无形资产，增长幅度为356.23%，使总资产增加了56.70%。
2．该公司权益总额本期增长幅度为56.70%，说明本期权益变化较大。
进一步分析可以发现：（1）负债本期增长幅度为74.68%，对权益总额的影响为56.70%；股东权益本期增长幅度为20.21%，使权益总额增加了4.79%，两者合计使权益总额增长幅度为56.70%。
（2）本期股东权益的变化对权益总额的影响稍大于负债对权益的影响，其中对股东权益影响最大的科目是未分配利润，使权益总额增加了52.93%。
而其中外币报表折算差额较期初有所增长，增长幅度为40.98%。
（3）流动负债的增长是负债增长的主要方面，其中预收账款项目的增长最为突出，增长幅度为134.46%。
5.66%递延所得税资产1,643,158,028.39 1,265,649,477.66 0.76% 0.92% 其他非流动资产1,055,992,714.51 0 0.49% 0.00% 非流动资产合计10,116,819,540.51 7,285,275,380.02 4.69% 5.29% 资产总计215,637,551,741.83 137,608,554,829.39 100% 100% 负债及股东权益流动负债：短期借款1,478,000,000.00 1,188,256,111.11 0.69% 0.86% 交易性金融负债15,054,493.43 0 0.01% 0.00% 应付票据0 30,000,000.00 0.00% 0.02% 应付账款16,923,777,818.98 16,300,047,905.75 7.85% 11.85% 预收款项74,405,197,318.78 31,734,801,163.76 34.50% 23.06% 应付职工薪酬1,415,758,826.87 806,504,472.20 0.66% 0.59% 应交税费3,165,476,401.56 1,176,877,640.28 1.47% 0.86% 应付利息127,806,502.79 122,643,721.10 0.06% 0.09% 其他应付款16,814,029,349.10 9,258,734,468.30 7.80% 6.73% 一年内到期的非流动15,305,690,786.98 7,440,414,366.78 7.10% 5.41% 负债流动负债合计129,650,791,498.49 68,058,279,849.28 60.12% 49.46% 非流动负债：0.00% 0.00% 长期借款24,790,499,290.50 17,502,798,297.11 11.50% 12.72% 应付债券5,821,144,507.03 5,793,735,805.14 2.70% 4.21% 预计负债41,107,323.15 34,355,814.95 0.02% 0.02% 递延所得税负债738,993,358.99 802,464,465.02 0.34% 0.58% 其他非流动负债8,816,121.26 8,408,143.82 0.00% 0.01% 非流动负债合计31,400,560,600.93 24,141,762,526.04 14.56% 17.54%负债合计161,051,352,099.42 92,200,042,375.32 74.69% 67.00% 股东权益：0.00% 0.00% 实收资本（或股本）10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 5.10% 7.99% 资本公积8,789,344,008.84 8,557,716,583.44 4.08% 6.22% 盈余公积10,587,706,328.79 8,737,841,436.85 4.91% 6.35% 未分配利润13,470,284,310.05 8,808,398,744.05 6.25% 6.40% 少数股东权益10,353,522,851.30 8,032,624,392.93 4.80% 5.84% 外币报表折算价差390,131,925.43 276,721,078.80 0.18% 0.20%归属母公司所有者权44,232,676,791.11 37,375,888,061.14 20.51% 27.16% 益（或股东权益）所有者权益（或股东54,586,199,642.41 45,408,512,454.07 25.31% 33.00% 权益）合计分析评价：资产结构分析：（1）从静态方面分析，该公司本期流动资产比重为95.31%，非流动资产比重高达14.56%，根据该公司的资产结构认为该公司资产弹性较好，有利于企业灵活调度资金，风险较小。
（2）从动态方面分析，本期该公司非流动资产比重下降了0.6 %，非流动负债比重下降-3.02 %，结合各资产项目结构变动情况来看，除存货的比重下降了3.63%，预付款项比重上升了1.62%。