表现在人力成本相比于分布式较低。
强ERP系统来保证其高效整合。
一线城市的租金水平可以支撑集中式长租公寓业态
二线城市的物业成本高、租金水平低，可能毛利低，可 能更适合分布式公寓
以财务投资基金为主
一种是美元基金为主的长周期高风险偏好基金，一种是 战略资本介入，提前做战略布局
国外的雅诗阁和辉盛阁。国内的公寓公司多为分布式业态。
3 具有很强群体意识！
具有很强群体意识，拥有自己的“圈子”，重视朋友情谊，乐于 分享
升级：YOU＋公寓、新派 公寓、自如寓等
普通公寓
自我 超越 尊重需要
社会需要
安全需要
生理需要
符合客户个性的细节设计
变成家友， 黏性升级
超大公共空间、 归属 亲密社区氛围，
社交空间升级
交流频率升级
精装修，拎包入住
生存
数据来源：《智联招聘白领“房事”指数调研报告》
户型供应：济南租房市场主要集中在住宅里，分布比较散；户 型供应以二室和三室为主，一室比较稀缺；就南部这个区域来 看，供房536套，其中一室供应占比13%，二室供应占比52％， 三室供应在29％，四室及以上占比6％，这个比例也基本可以代 表济南市的情况了。
价物业是核心中的核心。
形成规模，需要一个漫长的过程，
前期的投入较大
月付租金方式能让分布式企业保持良好的现金流产生滚 雪球效应。
更易标准化形成品牌，集中式管理也易形成强社交感。 对管理体系要求高，且房源形态不一，不易标准化
集中式管理易形成管理效率，后期的管理成本低，尤其 涉及中介公司、装修公司、物业管理公司和IT公司，需要
中介
广州优+ 2012
集中
220间 1万平方
2200元/间
2% 2个 40多名 白领、驴 友 大业主
优客逸家 2012
分布
1500间 3万平方
800元/间
6% 4个 200多名
白领
中介
青客公寓 2011
青年汇 2011
晟曜行 2006
分布
集中式
分布式整租
10000间 20万平方
1500元/间
元，四年涨幅达76%，房租涨的让我
心惊肉跳，每月的租金都赶上还房贷
了。
——济南白领 王岩
租赁价格 租金稳定
租客 敏感点
产品户型 公共服务
居住舒服 生活便利
交通配套 工作方便
随意上涨
租赁价格
一室稀缺
参差不齐
产品户型
市场
供应
缺乏管理 公共服务
分布散碎
交通配套
长租服务式公寓
利润下行问题
分销渠道 竞争者
人才问题
理工作会议
出一个房间用于出租。
《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会 出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。“群租房”的“N+1模式”的共识成立， 未来随着各区各地方的执行政策和行业规范的出台，公寓管理市场会健康有序发展。
数据来源：《智联招聘白领“房事”指数调研报告》
从通勤时间来看： 52%的白领通勤时间在半小时以内，其中45%的白领通勤时间为10分钟-半小时，7%在10分 钟以内。 从租房关注因素来看： 73%的租客认为交通便利性是租房时首要考虑的问题；67%的租客首要考虑租金价格的高低； 34％的租客首要考虑房屋内部装修情况； 购物方便与否、小区环境、房子质量等相关配套设施被考虑的比例远远小于前两者。
YOU＋国际青年公寓 ：与P2P 理财平台（懒 投资）合作，将 YOU+ 未来获得的租金现金流 转化成固定收益项目出 售给投资人来募集资金 ，以实现YOU＋公寓的 连锁滚动开发
备注：长租公寓投资收益率低，但有长期收益，易受基金青睐
问题 房源问题
总结 1、 集中式业态，处于较大的拿房困境。多数集中式由于地点不便捷，短期无法享受足够溢价 2、 分布式业态，一线城市市区少有毛坯房供给，且房东自装房可能不适和公寓企业对房源的标准化改造。。
2100间 7万平方 3000元/
间 2% 5个 80多名
1270套 16万平方
11000元/套
3% 45个 150名
白领
白领 企业中高层 &业主
中介
大业主
小业主
公寓业态
形式 产品开发
要求
集中式公寓 包租整栋房产，统一装修，配备统一服务，租金水平和
物业成本，位置，装修档次等有关 类似于小开发商，要求对楼宇有充分的理解，开发的难
2014年9月我国应届毕业生初次就业率为77%。未来应届生租赁市场需求巨大。
从租房形式来看： 整租自由、合租省钱，这两种不同的租房方式各有利弊；而青年白领追求品质生活与独立的 空间，58%的人会选择整租，产品形式则最好是一居室或者小两居 从租金缴纳方式来看： 59％的被调查者希望按月支付租金，因为像季付、半年付等支付方式，一次性的大额租房款 的支付会让这些青年群体当月的生活捉衿见肘。
——21世纪不动产房产经纪人
一室供应 : 一室需求
1：8
Ω租赁产品参差不齐，配套、服务不完善 Ω出租住房缺乏专业管理，存在隐患 Ω租金上涨较快，承租人反应强烈 Ω租赁关系不稳定，纠纷频发 Ω缺乏专业、规范的中介服务体系
数据来源：赶集网《2013年租房市场报告》
我2010年毕业来的济南，与同事在历
山路租了一套三室的房子，当时房租
3、 与二房东竞争问题严重，二房东受到品牌公寓商和新进入者的拿房压力， 这三者的力量会在短时间共同推高拿房成本。
规模化问题 行业成熟度 问
题
重资产运营模式导致毛利率低，快速扩张难，规模化的投资效益目前较难产生。 1、低端市场部分租房者仍对价格较敏感2、现阶段的业主仍关心单月收入，而可能没有考虑整体的潜在收益。
引入风投
类 REITs模式
租金收益权证券化
目前市场比较火的青年 公寓基本进入风险投资。 例：上海蘑菇公寓2014平 安投资;2014.2A千万RMB平 安创投、IDG； 2014.12B$2500万海通开元 领投、IDG、平安跟投；
新派公寓：与赛富成立赛 富不动产基金，收购旧物业 进行公寓改造，把租金做成 理财产品并进行基金运作， 预计年化收益12%；新派公 寓仅进行轻资产管理，设计 产品进行招租运营，提供服 务收取租金，按比例返还LP 租金收益
——寓来寓美房产经纪人 一室供需：每天接待十几个客户,80%以上要求找一室户或小 两室，三天成交3套，这些人多是工作多年的单身或是小两口。 看房的人太多了，小户型的供应根本供不上；从济南整体来看， 一室的户型供应占比也就在12％左右，一室户型的供需比在1:8 到1:10，也就是说，10套小户型房子至少有80人在抢。
链家自如
成立时间
2010
分布式和集 公寓性质
中式
管理规模 78000间
管理面积 200万平方
月客均价
2000元/间 5000元/间
空置率
10—12%
线下网点 链家网点
员工数量 10000多万
服务对象 白领租客
房源来源
中介
优帕克 2002
分布
1300套 20万平方
2万/套
16% 5个 400名
企业高管
中管理，并渗透到物业行业。 开发商和公寓运营商合作共建创业公寓。
ＹＯＵ＋公寓通过与懒投资进行公寓金融化进行融资
这收益真的挺有吸引力的 比炒股稳妥多了
链条中的投资机会
金融衍生品对公寓企业的支持作用： 1、运用类REITs产品，银行并购杠杆去撬动核心地块物业。 2、运用银行、P2P等保理业务可以更好的提前收回应收款。 3、运用长租公寓预收款特性，未来可与银行开发固定收益类产品。
中国流动人口超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主；简单统计表明目前 有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，这部分市场规模超过4000亿。 从全国主要城市来看，2015年北京平均每日有9.1万人寻找整租房，平均每日有3.7万人寻找 合租房，租赁市场火爆；
万人
万人
数据来源：赶集网《2015年租房市场报告》
You+、青年汇、自如寓、魔方等
蘑菇公寓、青客等
收益主要为租金和附加服务费用，后期可通过广告等方式获取额外收益。
长租公寓，尤其是青年公寓，手握两端市场，一端是户主，另一端是租客。长时间的业余活动，若能提供良好的环境，使得公寓 与租客产生更多交互，同时对无数小业主进行资产管理，由社交活动衍生的市场空间巨大。当领军企业的房源量达到20万套，线 下用户达到百万级时，长租公寓行业将开始真正启程。 互联网对公寓企业的改造表现： 1、解决租客与房东之间的信息不对称，大大提高销售效率。 2、强大的互联网管理体系，能提 高公寓管理效率。 3、互联网思维：用流量导入现金流，未来切入社区经济。
标准化、连锁化及品牌化是未来公寓发展的三大热点，而伴随模式的逐步成熟及市场升级，其盈利 能力也具备较好的市场前景。因此大量领域龙头正在逐步进入
门外更多野蛮人
由单一的房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。 由集中包租逐渐成为房屋托管。 由单一区域经营逐渐成为多区域经营。 由传统租赁收入逐渐成为租赁消费升级和金融产品融合型收入。 分布型和集中式经营方式会融合，逐渐走向以社区为单位分布式集
地区 上海
文件 《关于加强本市住宅小 区出租房屋综合管理的 实施意见》
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进一步严格“群租”认定标准，标准规定，任一出租房间居住人数超过2人将被认定为 群租。而对于群租的出租人和转租人，惩罚幅度也提高到“1万元以上10万元以下”
涉及5种情形的住宅小区出租房将被纳入综合管理的范围：1、将单位集体宿舍设在住宅 小区内；
长租公寓行业研究报告（一）