2019-2025年中国长租公寓行业市场细分策略制定与实施研究报告可落地执行的实战解决方案让每个人都能成为战略专家管理专家行业专家……报告目录第一章企业市场细分策略概述 (11)第一节研究报告简介 (11)第二节研究原则与方法 (12)一、研究原则 (12)二、研究方法 (13)第三节研究企业市场细分策略的重要性及意义 (14)一、重要性 (14)（一）市场细分有利于发现市场机会 (14)（二）市场细分有利于掌握目标市场的特点 (14)（三）市场细分有利于制定市场营销组合策略 (15)（四）市场细分有利于提高企业的竞争能力 (15)（五）有利于充分利用自身有限的资源 (15)二、研究意义 (16)第二章市场调研：2018-2019年中国长租公寓行业市场深度调研 (17)第一节长租公寓概述 (17)一、长租公寓的客源及特征 (17)二、长租公寓的租客核心需求 (18)三、长租公寓分类 (18)（一）按经营背景分类 (18)（二）按经营模式分类 (19)四、长租公寓盈利模式 (19)（一）盈利来源 (20)（二）盈利周期 (20)第二节我国长租公寓行业发展概况 (21)一、利好政策助推长租公寓的快速兴起 (21)二、传统租赁模式难以满足新兴需求 (22)三、不同背景的运营商快速成长 (22)（一）开发商背景的运营商 (23)（二）中介背景的运营商 (24)（三）专业的公寓运营商 (24)（四）酒店背景的运营商 (24)四、多类型长租公寓的经营模式 (24)（一）轻资产与重资产的经营模式 (25)（二）集中式与分散式的经营模式 (25)五、三种长租公寓发展对比 (26)六、长租公寓市场仍处于探索阶段 (29)第三节2018-2019年中国长租公寓行业发展情况分析 (29)一、2018年长租公寓发展分析 (29)（一）政策：鼓励租赁发展支持与监管并重 (30)（二）市场：土地供应提速租金稳中有涨 (30)二、2018年长租公寓企业：把握热点需求探索核心盈利模式 (35)（一）布局城市：一线和强二线城市是企业布局重点 (35)（二）产品线：覆盖全生命周期 (36)（三）盈利模式：轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求 (36)1、轻资产模式及扩大盈利建议 (36)2、中资产模式及扩大盈利建议 (37)3、重资产模式及扩大盈利建议 (38)三、互联网+长租公寓行业格局与发展分析 (39)四、50家房企长租公寓资产证券化获批超千亿元 (43)第四节2018-2019年中国长租公寓行业存在的问题分析 (44)一、2018年长租公寓爆仓“阵亡”情况 (45)二、目前长租公寓供给端存在的挑战 (46)三、目前长租公寓需求端存在的问题 (46)四、融资监管存隐患品质规范待出台 (47)五、租金贷模式仍盛行 (49)六、“加杠杆”争抢市场份额 (51)七、盈利未至口碑下滑 (52)八、难以突破盈利瓶颈 (53)九、融资难题仍未突破 (56)十、真房源抢夺战 (56)十一、长租公寓良性业态亟待构建 (57)第五节2018-2019年我国长租公寓行业竞争情况分析 (59)一、多主体逐鹿长租公寓市场 (59)二、长租公寓行业竞争白热化面临洗牌 (60)三、长租公寓投资集中度日渐提高 (61)四、企业扎堆长租公寓资本支配行业生态 (63)五、2019年资本退潮长租公寓重新洗牌 (66)六、2019年长租公寓座次大调整 (69)七、长租公寓未来竞争形势 (70)（一）回归本源长租公寓的蓝海与希冀 (70)（二）先要挺过“今天” (71)（三）苦练内功坚定看好未来 (72)第六节2018-2019年房地产企业参与长租公寓情况分析 (72)一、房企“围猎”长租公寓 (72)二、布局长租公寓对于房企的重要意义 (73)（一）房屋租赁行业政策导向 (73)（二）房屋租赁行业市场趋势 (74)（三）顺应行业发展，实现转型跨越 (75)三、房地产企业参与长租公寓运营的生意逻辑 (75)（一）长租公寓及其常见的生意模式 (76)（二）房地产企业投资长租公寓的生意逻辑 (77)（三）房地产企业投资长租公寓需要面对的问题 (77)第七节2019年我国长租公寓行业企业动态分析 (78)一、龙湖30亿元专项债“落袋” (78)二、万科加紧租赁债券融资 (79)三、2019年窝趣签约村集体项目，打造高品质社区 (81)四、2019年蛋壳公寓获5亿美元C轮融资 (81)五、2019年魔方D轮获得CDPQ 1.5亿美元融资 (81)六、2019年佳兆业30亿长租公寓ABS获批 (81)七、2019年海尔领跑租赁行业智慧定制 (82)八、2019年绿地重磅发布四大公寓品牌 (82)九、2019年朗诗将剥离长租公寓业务 (83)第八节企业案例分析：自如 (83)一、脱胎于链家 (83)二、快速发展 (84)三、金融创新与规范 (85)四、甲醛事件 (86)五、管理难题 (87)六、房屋租赁行业机构化 (88)七、强化租房市场监管 (89)第九节企业案例分析：协信家 (90)一、长租公寓白热化房企系趁机入局 (91)二、协信“高打”策略入市即占据高地 (91)三、协信家：具有“地产+基金+酒管”三位一体基因 (92)四、轻重并举，投资合作模式灵活经营长短租配置合理 (93)五、长租市场将诞生千亿龙头运营资本能力是门槛 (93)第十节2019-2025年长租公寓行业发展影响因素及环境分析 (94)一、影响长租公寓市场的三大因素 (94)（一）人口流动 (94)（二）房价高昂 (94)（三）政策支持 (94)二、六大驱动力助长租公寓迎来历史性发展机遇 (94)（一）房价居高不下，居住矛盾突出 (94)（二）中央及地方政府大力支持 (96)（三）长租公寓契合市场需求 (97)（四）长租公寓是盘活存量资产的有效路径之一 (97)（五）房地产进入存量时代，房企转型需求推动 (98)（六）大量资本流入，助推长租公寓市场升温 (98)三．未来发展助力 (99)第十一节2019-2025年我国长租公寓行业发展前景预测 (99)一、未来中国市场租房规模 (99)二、中国长租公寓市场挑战与机遇并存 (100)三、长租公寓市场巨大、空间广阔 (101)四、行业将形成一个完整的生态圈 (102)第十二节2019-2025年我国长租公寓行业发展趋势预测 (102)一、未来长租公寓发展整体展望 (102)二、未来长租公寓发展新趋势 (103)三、机构化、专业化、金融化 (105)四、长租公寓经营更加专业化 (106)五、品牌化社群化是大趋势 (106)六、租住满足社群需求 (107)七、长租公寓未来应拼品牌与特色 (107)八、资产证券化将成长租公寓业重要融资渠道 (109)第十三节我国长租公寓行业发展的若干思考与建议 (110)一、我国长租公寓发展现存的问题 (110)（一）“有营收无盈利”，盈利点难突破 (110)（二）融资途径窄，行业发展受限 (110)（三）规模化程度不高，品牌溢价有限 (111)（四）服务水平差异大，行业标准有待建立 (111)（五）专业人才匮乏 (111)（六）政策约束 (111)二、国外长租公寓经验借鉴 (111)（一）形成产业规模，积极探索融资渠道 (111)（二）重服务轻管理，提高精细化管理 (111)三、长租公寓行业发展相关对策建议 (112)（一）降低运营成本，打造规模形成品牌溢价 (112)（二）拓展更多金融渠道，建立投资机构退出机制 (112)（三）各地方规范条例同一，建立行业标准 (112)（四）培养公寓行业专业人才 (112)1、完善法律法规和行业标准 (112)2、建立公共数据信息平台助力行业监管 (113)3、建立行业信用评价体系实现优胜劣汰 (113)四、长租公寓经营发展策略 (113)第十四节从金融视角看长租公寓发展现状与未来 (114)一、长租公寓的商业模式和金融发展的逻辑 (114)二、金融推动的四阶段发展模型 (116)三、国际经验启示与借鉴 (118)四、反思、再创新、再出发 (119)第十五节我国长租公寓企业发展的国际经验借鉴 (120)一、美国租赁市场成熟，为企业快速发展提供了土壤 (120)二、美国长租公寓的长租法宝 (121)三、EQR成功的四大法宝 (123)四、日本税收政策决定租赁企业多以托管分散为主 (124)五、大东建托四大法宝 (124)五、中国住房租赁企业当前亟待形成独特发展路径 (125)第三章企业市场细分策略的作用与策略 (127)第一节市场细分原理 (127)一、市场细分的概念 (128)二、市场细分基本原理 (128)三、市场细分的重要意义 (129)第二节市场细分的标准和原则 (130)一、消费者市场细分的标准 (130)二、市场细分的原则 (131)第三节客户价值、市场细分与客户关系管理的关系 (132)一、客户关系管理 (132)二、客户价值与市场细分 (132)三、客户价值、市场细分与客户关系管理的关系 (133)（一）客户价值是客户细分的必要依据 (133)（二）市场细分是CRM的主要方式和手段 (133)四、基于客户价值的客户关系管理逻辑 (133)第四节企业利用市场细分找出市场机会策略 (134)一、找出不同群体之间的差异性和每个群体的共性 (134)二、找到企业自己的目标市场 (135)三、把握好市场机会与企业实力的平衡点 (136)第五节市场细分的发展趋势 (137)一、关系营销下的消费者市场细分越来越多 (137)二、在市场细分中进行风险控制越来越重要 (137)三、市场细分进入到微细分阶段 (137)四、构建合作思维，企业间合作协同开拓市场 (137)第四章企业市场细分策略规划制定原则及依据 (139)第一节企业市场细分策略规划的制定原则 (139)一、科学性 (139)二、实践性 (139)三、前瞻性 (139)四、创新性 (139)五、全面性 (140)六、动态性 (140)第二节企业市场细分策略规划的制定依据 (140)一、国家产业政策 (140)二、行业发展规律 (140)三、企业资源与能力 (141)四、可预期的战略目标 (141)第三节影响市场细分策略的主要因素 (141)一、影响市场细分策略的主要因素 (141)二、诱发企业市场细分策略失败的因素 (142)三、企业市场细分策略规划需规避的误区 (143)第五章企业制定市场细分策略的内容、方法步骤、流程 (145)第一节公司制定市场细分策略规划要点与准备工作 (145)一、公司制定市场细分策略规划要点 (145)二、规划企业市场细分策略前的准备工作 (145)第二节公司制定市场细分策略规划的主要内容 (146)一、公司制定市场细分策略规划的主要内容 (146)二、正确制定企业市场细分策略的步骤 (147)三、企业市场细分策略规划包含的不同内容 (148)第三节构建市场细分策略研究体系 (148)一、研究体系构建与实施的内涵 (149)二、整合内外部资源做好顶层设计 (149)三、构建闭环的战略研究体系 (150)四、及时跟踪分析研判内外部形势 (150)（一）外部分析就是寻找机会与威胁 (150)（二）内部分析就是发现优势与劣势 (151)第四节科学制定市场细分策略规划 (151)一、掌握科学的决策方法和程序 (151)二、遵循科学原则，建立竞争优势 (152)三、提高决策者素质 (152)四、全面了解企业环境 (153)五、科学制定市场细分策略 (153)六、降低风险 (153)第五节制定市场细分策略需注意事项 (154)一、企业市场细分策略制定需注意的要点 (154)二、制定市场细分策略目标注意事项 (154)三、制定市场细分策略规划的注意点 (155)四、制定市场细分策略规划容易犯的错误 (156)五、不同阶段企业市场细分策略的规划 (157)六、制定企业市场细分策略要考虑的不同方面 (157)第六章2019-2025年中国长租公寓企业市场细分策略探讨与建议 (159)第一节两种实用的细分方法-评价模型和双目标细分 (159)一、评价模型 (159)二、双目标市场细分 (160)第二节长租公寓行业企业市场细分战略构想 (161)一、消费者分析 (161)二、价格敏感性分析 (162)三、产品组合策略选择 (162)四、品牌策略的选择 (163)第三节长租公寓行业市场细分理论下营销策略的搭建 (163)一、实施“差异性”营销策略，提高市场营销效率 (163)二、实施“营销组合”策略，分散市场经营风险 (164)三、实施“集中性”营销策略，提高市场营销的专业化 (164)第四节基于极度细分市场的网格化营销策略研究 (164)一、网格化营销的优点 (165)二、网格化营销实施的步骤 (165)（一）划分网格 (165)（二）组织架构的优化 (166)（三）匹配营销策略和资源 (166)（四）业绩评价体系的建立 (167)（五）支撑保障措施的优化 (167)第五节细分市场与战略群组策略 (167)一、细分市场：理解顾客需求特点 (168)二、战略群组：企业战略的相似性 (169)三、战略群组与移动壁垒 (170)第七章2019-2025年中国长租公寓企业全方位推进“市场细分策略”及实施路径探讨 (172)第一节构建市场细分策略推进体系：稳准推进公司市场细分策略实施 (172)一、结合实际、精心制定工作实施方案 (172)二、加强组织领导、建立动态督导督办机制 (172)三、营造全员全链条参与环境 (172)第二节产业结构层面 (173)一、认识规律特征指导产业发展 (173)二、夯实产业基础促进产业健康 (173)三、优化产业结构，加强技术创新 (173)四、完善企业供应价值链 (174)五、积极促进长租公寓企业的集约化建设 (174)六、走新型工业化道路，打造产业绿色竞争力 (174)七、提升产业战略竞争力 (174)第三节市场运营层面 (175)一、必须把做强做优放在更加突出的地位 (175)二、大力实施精品名牌战略，推进市场竞争 (175)三、以客户为导向，满足客户需求 (175)四、创新经营模式 (176)五、价值创新开拓战略蓝海 (176)六、紧跟市场发展 (177)七、实施“走出去”战略 (177)八、坚持“五化”发展举措 (177)第四节技术创新层面 (178)一、实施技术创新战略 (178)二、大力增强科技创新能力 (179)三、明确技术创新工作目标 (179)四、构建高效的技术创新管理体系 (179)第五节产品开发与竞争层面 (180)一、积极进行产品开发 (180)二、产品式样竞争策略 (180)三、产品大类竞争策略 (181)四、产品使用价值竞争策略 (182)第六节营销推广层面 (182)一、坚持营销的正确定位策略 (182)二、注重实施营销中的品牌策略 (183)三、选择实施多元化营销手段的策略 (184)四、基于消费观念和文化导向的营销 (185)第七节客户服务层面 (186)一、服务将成为核心 (186)二、以顾客满意为核心 (186)三、提高企业服务水平 (186)四、与用户建立战略合作关系 (187)五、“服务竞争”最有效的竞争策略 (187)第八节企业管理层面 (187)一、建立完善的企业管理体系 (187)二、深化现代企业制度改革，打造全新形象 (188)三、积极探索信息化网络化时代的管理模式 (188)四、大力提高企业集团管控的能力 (189)五、提高人员素质，提高管理水平 (189)六、加强资金管理，提高企业融资能力 (189)七、开放式创新与组织学习 (190)八、强化安全法制化建设 (190)九、大力提升国际化经营管理水平 (190)第九节企业文化建设层面 (191)一、企业文化的层次 (191)二、树立企业价值观 (191)三、倡导创新文化，提高企业竞争能力 (192)四、培育品牌文化，提高服装企业的品牌竞争力 (192)五、建设企业文化促进企业实现可持续发展 (192)第十节人力资源管理方面 (193)一、确立市场细分策略人才队伍建设目标 (194)二、大力实施人才战略，推进机制创新 (194)二、强化从业人员素质，加强产业人才竞争力 (195)三、企业可持续发展的人力资源管理 (195)第十一节供应链管理层面 (195)第十二节小结 (196)第八章构建长租公寓企业实施市场细分策略“管理、保障、调整”等动态机制的措施 (197)第一节构建市场细分策略管理体系：增强公司战略管理能力 (197)一、有效的战略管理组织 (197)二、充分透明的战略制定与分解过程及动态的调整 (197)三．战略落地要构建有效的执行保障体系 (198)第二节构建市场细分策略保障体系：增强实施保障能力 (198)一、注重战略风险防控 (198)二、加大业绩考核力度 (199)三、优化战略研究组织架构 (199)四、构建开放式研究网络 (199)五、加快信息、成果共享与成果转化 (199)六、加强战略研究队伍建设 (200)第三节构建市场细分策略动态调整机制：完善市场细分策略的主要措施 (200)一、完善市场细分策略 (200)二、完善企业市场细分策略的有效措施 (201)三、企业市场细分策略创新调整的重要性 (201)第四节持续变革是市场细分策略的精髓 (202)第九章盛世华研总结 (203)第一节企业失败的原因及提高胜率的策略 (203)一、企业失败的原因 (203)二、提高胜率的策略 (204)第二节盛世华研独创五大决策研究体系 (205)一、基于“产业”的研究与决策体系 (205)二、基于“周期”的研究与决策体系 (205)三、基于“人性”的研究与决策体系 (205)四、基于“变化”的研究与决策体系 (206)五、基于“趋势”的研究与决策体系 (206)六、小结 (206)第三节致读者：商业自是有胜算 (207)第一章企业市场细分策略概述我国企业所面临的国际国内市场竞争日益激烈，企业要想在激烈的市场竞争当中获得主动权、长久地保持不败的地位，而实现这一目标最根本的是如何使企业找准其目标市场及客户，进而全面、有效、尽心尽力地提供优质的产品与服务，满足市场和客户的需要。