成功开发居住地产的关键因素： 成功经营起高品质的国际高尔夫球会。
经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假 为经营核心。
销售核心式——高尔夫球会
开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫
项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩） ，目前已建成27洞球场。1994 年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多 个。2019年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。
深圳宝安桃源居
教育产业——大学城
典型案例：珠海唐家湾大学城
项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约 20km 项目规模：占地 16km 2，规划引进 10所大学，计划到 2019年珠海
在校大学生可达 8-10万人。
发展现状：目前已有 9所大学投入使用，其中中山大学已招生 3届。前几年中山大学附近开发 的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客户主要是会 员。和记黄埔在高尔夫旁开发的高尔夫公寓亦销售良好，客户主要为香港人。已 销售的物业均与高尔夫及度假概念有关，与大学无关，打大学概念的项目都滞销。
具有很强感召力。 2、所设清华附校通道完整，设有幼儿园、小学、中学、大学预科班。 3、与居住地产建立唯一价值关联，1户2个学位名额。
盈利模式
与居住地产的价值关联
销售核心型
1、少数人专有的，并体现身份尊贵感 2、利益直接关联且密不可分
经营核心型
1、带来交通上的方便 2、提供日常生活健康休闲设施 3、聚集人气，完善商业配套
对地产的作用
可超前于区域发展 直接创造需求
滞后于区域发展 有市场需求后
才体现附加价值
主题地产发展模式——销售核心式
国内高尔夫球会主要集中在广东、北京、上海、海南、福建，其他省分 布较少。分布特征主要为经济发达城市和滨海城市、旅游城市。
销售核心式——高尔夫球会
成功开发居住地产的典型案例：深圳观澜高尔夫
项目简介：规划用地面积10km2 ，目前已建成5个标准球场，计划再建5个标 准场。2019年正式开始高尔夫球会经营，目前有会员3500个左右。 平均每年投资3个多亿。2019年开始开发观澜豪园，一期和二期 开发的别墅和洋房在楼花阶段销售率就达70％ ，封顶后达到100 ％。
世联地产 主题地产发展模式研究
仅供与贵司交流。
2020/4/3
主题地产按其盈利模式可分为两种
主题地产
销售核心式 经营核心式
高尔夫球会 教育产业 主题公园 度假村
盈利模式
存在形式
销售核心式主题地产能为居住地产创造住地产
身份需求 独一无二
前提条件：
高尔夫必须经营起来， 并享有跨区域的品牌 度
销售艰难： 销售20%左右，而且大部分为非市场行为。
关键原因： 在未成功经营高尔夫以前销售居住地产，销售情况不 理想是意料中的。
高尔夫开发关键因素
发 展 可 能 性 的 判 断 因 素
城市条件 项目条件 开发者条件
关键因素 中心城市 海滨城市 外籍人士活动频繁（一般外资利用额 25亿美元以上） 丘陵坡地 自然景观（山、海） 土地规模1000 亩以上 地价一般10 万/亩以内 首期投资额至少 2.5～3亿 风险承受能力 专业能力（建设、管理、经营） 社会资源
失败的的关键因素： 未建立起高品质的高尔夫球会。
经验借鉴：非正规经营，以低价无限制吸收会员，无法建立品质感。
销售核心式——高尔夫球会
国科国际高尔夫 项目简介： 位于德州齐河县，黄河经济开发区，距济南市中心车 程40分钟，总占地 7200亩。一期占地 3300亩，规划有 高尔夫球场1300亩，占地 500亩的国际酒店和建身娱 乐城，高尔夫别墅 1500亩。首期开发 215栋（420亩） 别墅。
主题地产
销售核心式 经营核心式
高尔夫球会 教育产业 主题公园 度假村
销售核心式——高尔夫球会
国内高尔夫分布
4037 35 30
2521
20
15 14
10 5
99 54333322221111111
0
东 京 海南 建 东宁 西津 苏 南 江川 北西 江 北 徽西 疆 南南
广 北 上海 福 山辽 广天 江 云 浙四 湖陕 龙 河 安江 新 湖河 黑
需求教育
需求房地产
教育产业
客户
居住地产
前提条件：
教育必须是城市中端 客户所稀缺的
利益需求 直接关联
销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。
经营核心式主题地产只能为居住房地产提供附加价值，而不能创造对居住 地产的需求
1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益； 2、经营核心式主题地产能为居住地产带来：
开发高尔夫进入门槛高，市场风险大。
主题地产发展模式——销售核心式
3、主题地产
销售核心式 经营核心式
高尔夫球会 教育产业 主题公园 度假村
销售核心式——教育产业 教育产业按其招生性质可分为两类
分类 高等教育（大学城）
基础教育
教育层次 专科、本科、研究生、成教 幼儿园、小学、初中、高中
典型案例
珠海唐家湾大学城 上海松江大学城
—— 提升区域形象； —— 完善区域基本居住条件； —— 形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势； 3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现；
经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来 后才得以体现。
两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值关联
1992年 2019年 2019年
2019年
2019年
2000年 发展轴
唐家湾开发 区规划，大 学园区规划
翠湖高尔 夫建成
国际方程式 赛车场、珍 珠乐园建成
大力建设基 建设施，改 善投资环境
中山大学和 高科技产业
开始建设
中山大学招生 周边几个居住 项目销售停滞
教育产业——基础教育
典型案例：深圳市宝安区桃源居社区
项目区位：距离深圳市区30多km，距离宝安区中心15分钟车程，属于陌生区域 项目规模：总占地2000亩，总建面180万m2，其中教育区16.2万m2 销售情况：2019～2000年没有引入清华附校，年销售量1.3万m2
2019年捐资过亿引入清华附校， 至今年销售量15万m2 关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校