案例一

未经共有人同意擅自售房

过错方应承担房屋差价损失

【案情】

2016年1月10日，张某作为卖方与钱某作为买方签订了《房屋买卖合同》，约定张某以936000元的价格将房屋出售给钱某，并约定于2016年2月初办理托管贷款手续。当日，钱某向张某支付了购房定金20000元。后张某表示该房屋系与其丈夫李某共有，售房未经其李某同意，且因小孩就学需要不愿再卖房，并愿意双倍返还定金40000元。钱某遂诉至法院，请求解除双方之间的房屋买卖合同并请求判令张某返还定金20000元、赔偿房屋差价损失332000元、评估费12100元。本院经审理后认为，本案房屋买卖合同合法有效，张某未经房屋共有人同意擅自卖房，事后亦未取得房屋共有人追认，导致合同无法继续履行，具有重大过错；钱某应知房屋为张某和李某共有，仅与张某签约，亦存在一定过错，由此产生的房屋差价损失主要由张某承担70%，钱某自担30%。最终法院判决张某返还钱某定金20000元，并赔偿损失210000元。

【点评】

二手房买卖中，房屋为数人共有，购房人仅同房屋共有人中的一人签订房屋买卖合同发生纠纷的，不应以出卖人无权处分为由认

定合同无效，在没有《合同法》第五十二条规定无效情形和可变更、可撤销事由情况下，应认定合同有效。但是，因其他共有人事后拒绝出售该房屋，合同无法继续履行，购房人坚持要求继续履行的，法院不予支持，购房人可以向出卖人主张解除合同、返还价款和赔偿损失等违约责任。房屋差价损失系因合同解除所引起，属于间接损失，应作为赔偿范围，应根据当事人约定、比照最相类似市场成交价或参考评估机构确定市场价确定差价损失，并根据当事人过错程度分担，一般出卖人应承担主要损失。

案例二

以房抵债协议系实践性合同

未经过户登记尚未成立

【案情】

2015年12月16日，A公司与王某签订协议书一份，约定因A公司尚未付清王某材料款，现王某欲购买A公司承建的一套建筑面积为143.63平方米，总价1740000元的商品房，购房款部分由材料款折抵，部分支付现金，款项付清后办理过户手续。因王某仅供应了1574558.2元的货物，尚欠165441.8元，未履行全部付款义务。A公司诉至法院，要求王某支付余款165441.8元。庭审中，A公司以买卖合同为由主张王某返还A公司多支付的货款。本院经审理后认为，A公司与王某之间签订的协议书系原债权债务履行期届满后，以房产

抵偿货款的协议，该协议系以物抵债协议，应为实践性合同，现涉案房屋并未履行物权转移手续，即双方仅有合意，并未实际履行物权转移，作为买受人的A公司支付货款的债务并未消灭，抵债目的未实现，故A公司主张王某返还多支付的165441.8元的诉讼请求本院暂不予支持。

【点评】

债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，性质上属于实践性合同，其成立必须以物权的转移为法律要件，尚未办理物权转移手续的，以房抵债协议尚未成立，不产生消灭原债权债务关系的效果。债权人要求履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，其诉讼请求无法得到支持，双方当事人应按照原有法律关系履行相应的义务。

案例三

怠于“更名”遇限购

出卖人应承担违约责任

【案情】

2016年3月27日，张某与李某签订了房屋买卖合同，约定张某将其尚未办理权属证书的商品房1套以190万元的价格卖给李某，双方约定履行方式为更名，即先由张某与开发商注销商品房买卖合同后，再由李某另行与开发商签订商品房买卖合同。双方约定李某应于

2016年3月27日支付定金5万元，张某则承诺于2016年4月15日前向开发商申请办理更名并取得同意。现李某已按约支付5万元定金，张某却以无法办理更名为由怠于履行合同约定义务，期间曾多次提出要求加价。后苏州市人民政府于2016年10月发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，李某属于限购对象，原告已无法与开发商签订新的房屋买卖合同，不能购买涉案房屋，本案房屋买卖合同存在事实上的履行不能。故李某诉至法院，要求解除张某与李某之间签订的《房屋买卖协议》，并由张某向李某支付违约金38万元。本院经审理后认为，因张某怠于履行合同约定义务，致因限购导致本案房屋买卖合同事实上不能继续履行，另外考虑到涉案房屋目前价格上涨幅度，李某主张张某支付38万元违约金并未过于高于其损失，故对于李某要求解除与张某之间的房屋买卖合同并要求张某支付违

约金38万元的诉讼请求，本院依法予以支持。

【点评】

因涉案房屋尚未办理权属证书，双方约定的更名条款并不存在逃税、避税等违反国家法律、行政法规的情形，且《房屋买卖协议》并未存在《合同法》规定的无效情形和可撤销、可变更事由，故本院对该协议的效力依法予以确认。双方应按约履行合同义务。但因出卖人怠于履行配合更名手续的义务，致遇到购房政策调整，事实上无法继续履行合同。买受人可以主张解除合同并要求出卖人赔偿相应的损失。

案例四

禁止中介人员利用职务之便

从事炒房的行为

【案情】

王某系某房地产中介公司负责人，2016年2月4日王某与李某签订了房屋买卖合同，约定李某将其家庭户拆迁安置所得的三套房屋以118万元的总价转让给王某，王某可将该房屋指定过户给第三人。后李某以出售房屋时未经其他共有人同意为由不配合办理过户。王某诉至法院，要求法院判令解除双方签订的房屋买卖居间合同，李某返还定金4万元并赔偿房屋差价损失80万元。李某辩称：王某向其购房后，又将房屋出售给他人，王某的行为属炒房行为，炒房合同应认定为无效，故请求法庭依法驳回原告的诉请。本院经审理后认为，王某系房产中介公司的负责人，其与李某签订买房合同后再转手出售，签订房屋买卖合同并非王某的真实意思，买卖合同并未成立。该案最后在法院支持下，双方达成和解。

【点评】

部分房屋中介及从业人员利用自身掌握的房源信息优势及熟

悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，然后准备加价转卖并过户给第三人从中牟利，实际由第三人支付价款。因购房并非中介的真实意思表示，应否定其效力，认定此类中介买房合同不成立，以打击各种扰乱正常房地产秩序的炒房行为。