房地产信贷风险分析及防范引言房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的一种“不确定性或信息不对称”.指经营房地产信贷业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。

从理论上讲，房地产金融市场的建设应该与房地产业和房地产金融的发展同步，加上政府的宏观调控，房地产金融风险在一定范围内是可控的。

但当前我国的情况却是，房地产信贷投向不合理、房地产信贷的外部环境不完善等问题，种种情况阻碍了房地产信贷的健康发展，也造成了大量的金融风险。

尤其是房地产融资渠道过于单一，单纯依靠银行房地产贷款，使得大量的信用风险和市场风险聚集在银行，这给房地产金融业甚至整个金融体系的稳定健康发展带来了很大隐患。

因此，分析我国房地产信贷风险的表现的原因，积极寻求房地产信贷风险防范和控制的方法对策，建立起适应我国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系以及借鉴发达国家金融风险管理的经验和我国理论界、金融界和房地产业人士的理论和观点，研究适合我国国情的房地产融资方式，具有较高的理论价值和现实意义。

一、我国房地产企业信贷风险现状(一)目前我国房地产企业信贷风险的种类1、财务风险财务风险是指公司因筹措资金而产生的风险，即公司可能丧失偿债能力的风险，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，以银行借贷融资为主，自有资本金占项目总投资的比例普遍在30%以下，部分企业甚至在20%左右。

由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

2、经营风险经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。

房地产贷款的经营风险主要存在于非住宅房地产贷款之中。

由于房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资相比而更具有不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。

如果在开发过程中出现由于决策失误或资金链中断而停工，就会造成“烂尾楼”和“半拉子工程”,套牢开发资金。

同时房地产的流动性较差，在投资完成之前基本不具备变现能力，改造和变更设计用途难度较大，处置起来非常困难，资金回收的可能性小，所以房地产项目停工后往往一摆就是儿年甚至上十年。

除此之外，目前越来越多的“圈地”、“炒地皮”以及施工企业被迫垫资现象更加剧了房地产金融的经营风险，因而房地产业经营风险远远高于其他行业。

我国房地产开发资金高度依赖于商业银行，房地产业的良好发展前景也使得商业银行不可能放弃对房地产业的信贷投入，这种相互依存的关系使商业银行房地产贷款的总量必然伴随房地产业的发展而迅速增加，导致房地产贷款的经营风险越来越大。

据统计，我国广东省部分金融机构房地产开发贷款新增额已占超过各项贷款新增额的70%以上。

这种增长过快的趋势如不加以适当控制，一旦引发风险，后果将不可预料。

事实上，我国己经发生了由于房地产不良贷款占比过高而导致银行支付危机的情况。

2010年海南发展银行的倒闭就是一个典型的案例，2009年建设银行广东恩平支行由于房地产开发贷款不良贷款比例过高而导致不能有效兑付，出现挤兑风险，建设银行总行拨了50亿元，才解决了支付危机。

历史和现实都表明，经营风险是当前我国房地产金融面临的最大风险。

3、欺诈风险欺诈风险是指在目前房地产市场信息不充分、监督管理欠严密的情况下，开发商的开发行为与销售行为不规范甚至为其经济利益恶意欺诈银行及担保方的风险。

开发商的欺诈风险也是目前房地产金融机构和担保方面临的最大的风险，它可能带来的损失也是最大的。

以2009年为例，四家国有银行房地产开发商贷款质量差异明显，其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持7%左右。

四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间。

在房地产开发贷款上，央行发布了《关于规范住房金融业务的通知》(简称195号文)，规范了房地产开发企业向商业银行贷款的条件，形成地产商、银行共担风险的安排。

然而，大多数情况下，房地产开发企业由于受到利益动机的驱使，加上一些银行为了争夺客户，采取各种变通措施，使得房地产开发贷款存在许多违规之处，比如：以流动资金贷款来顶替开发贷款;高估地产项目价值，以尽争取尽可能多的开发贷款：提前启动银行按揭贷款程序：利用建筑施工企业垫资的方式降低自有资金投入;开发商“走穴”银行信贷资金，一种是资金用途转移，二种是银行信贷资金被用于房地产滚动开发，三种是从甲地转移到乙地经营。

由此可见，房地产开发贷款风险之大不言而喻。

4、市场风险市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资进而给房地产贷款带来的风险。

我国房地产金融的市场风险也主要存在于非住宅房地产金融之中。

由于房地产业发展具有明显的周期性，与宏观经济周期密切相关，其波动周期且略超前于经济周期的波动，这种波动周期的超前性导致房地产投资风险难以预测。

在经济高涨时期，房地产投资收益明显较高，居民支付能力的提高加大了对改善居住条件的需求，需求的扩大带来房价的看涨，从而出现房地产开发商由于对市场的乐观预期和高额利润而大量开发房地产，商业银行为争夺市场而将信贷资金大量投向房地产业的现象。

一旦国家房地产业景气指数下降，市场供给过剩或需求不足，致使房价大跌，巨额的本金和利息损失使房地产企业出现经营困难甚至破产倒闭，继而导致银行大量坏帐产生。

而且房地产业的不景气也会使得抵押物难以变现，更加增大了商业银行不良资产的清收难度。

(二)商业银行制度和经营行为风险目前我国房地产贷款发展迅速，已成为商业银行的一个新的增长点。

但也存在着一些不容忽视的问题，商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性、不科学、不规范等问题，给这项新的业务的可持续发展带来了潜在的隐患与现实风险。

从商业银行自身的角度来看，存在的问题突出表现在以下几方面：1、银行内部管理滞后各行大多采用经办行内部审批这种效率较高的审批体制。

在这种体制下，房地产贷款的调查、审批、发放、贷后管理均在支行内部进行，支行行长集审、贷权力于一身，缺乏有效的制约，易出现道德风险和决策风险。

再者，银行贷后管理薄弱。

由于客户繁多，贷后管理在实际操作中只能采用电话方式，银行很难及时追踪借款人经济状况的变化，无法对个人住房信贷的各种风险因素进行跟踪监督和控制。

往往是一笔业务不能按期还本付息时，信贷人员才上门催收，贷后管理演变成了不良贷款的催收。

2、银行出现违规放贷现象一些银行为了争夺客户，采取各种变通措施，降低房贷门槛，甚至违规操作。

有的变相对“四证”不齐全的项目发放开发贷款;有的以流动资金贷款替代房地产开发贷款;有的放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，擅自延长还款期限;有的以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，有的继续向项目资本金达不到项目总投资30%的开发项目发放住房开发贷款。

3、银行进行抵押贷款时存在隐患有的房产所有人串通第三者，先通过合法的形式将房产租给第三者，在向银行进行抵押贷款，从而导致银行即使实现抵押权，在房产所有人与第三者约定的租期内也不能受偿。

有时房地产开发商以未结清建设工程款的房产进行抵押，或串通建筑公司出具未结清建设工程款的虚假证明。

在这种情况下，拖欠工程款的“优先受偿权”将“优先”于抵押的“优先受偿权”,从而导致房产抵押风险。

还有一种情况是抵押率偏高。

现在银行支持的房地产项目，贷款与土地房屋抵押率一般设定为80%,有些银行迫于市场竞争的压力，为争夺市场份额，自行提高抵押率。

4、房地产开发和个人住房信贷严重依赖银行贷款商业银行为房地产融资及服务所提供的金融工具过于单一，致使房地产开发和个人住房信贷严重依赖银行贷款。

“中国房地产企业70%的资金来自银行”的说法在房地产也根本不成立，在房地产开发过程中，以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”,申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下，房企信贷资金又何止七成?再加上个人房贷按揭，相信整个行业的负债率将远远超过70%,这给银行信贷带来了巨大风险，一旦开发后续工作无法按预期进行，或者开发商的资金链出现断裂，以往所贷出的资金将立即处于高风险的状态中，房地产业的风险就会转化为银行的风险。

虽然这些贷款都有房子作抵押，但银行要的是还本付息，不是要房子，最终手里拿到一大堆房子对银行来说也意味着失败。

5、银行信贷资金挪用现象依然存在一种是资金用途转移。

一些开发商营业执照的经营范围，往往还包括建筑材料、物资经营等项目，银行实际操作中很难把关。

他们有的还通过关联建筑企业转移挪用房地产开发资金;二种是银行信贷资金被用于房地产滚动开发。

有的房产开发项目房产销售已接近尾声，而银行贷款却分文未还，售房款被开发商贷款挪用于新的开发项目;三种是从甲地转移到乙地经营。

一些房地产开发商尽管是在本地注册及融资的，但项目与资金的使用却一直在外，使银行鞭长莫及，无法实施有效的管理。

这些银行信贷资金挪用现象，造成基层行一些项目贷款不能按期收回，从而加大了商业银行房地产开发贷款的经营风险。

二、我国商业银行信贷风险的成因(一)商业银行信贷风险管理缺乏独立性目前，普遍实现了股权结构的多元化，各商业银行银行也已基本按现代企业制度要求建立起较为完善的公司治理架构和运行机制。

大部分商业银行实行的是董事会领导下的行长负责制。

行长负责全行全面业务发展及管理工作，而信贷风险管理则是作为行长行政管理的内容之一，由行长领导下的某一职能部门承担。

对风险管理重视一点的银行，会成立单独的风险管理部门负责全行信贷业务的风险控制;而大多银行则是将风险管理列入信贷管理部门中，由该部门的一名或几名员工兼任，银行风险管理缺乏独立性。

即使是成立有单独风险管理部门对信贷风险进行管理与监控的银行，其风险管理工作实际上也难以确保正常开展。

这是因为，风险管理部门负责人一般由行长任命，员工则由风险管理部门的负责人提名，行长任命。

换言之，负责风险管理工作的所有人员，其人事关系均由行长决定，从而造成这些人员在履行风险管理职责时只对行长负责，唯行长命令是从，在风险管理方面丧失了独立性，行长负责制与风险管理独立性的要求存在矛盾和偏差。

(二)商业银行信贷风险管理发展水平严重滞后高居不下的不良贷款数额和令人堪忧的信贷资产质量，己经日渐成为我国商业银行可持续发展道路上的绊脚石。

我国商业银行信贷风险管理主要表现为以下几点问题：1.信贷风险测量方法简单在信贷市场风险测量方面，由于我国利率和汇率长期以来管制严格，商业银行没有面临较大的利率和汇率风险，因此，信贷市场风险测量水平仍相当落后。

对利率风险和汇率风险的监管多采用重新定价缺口和累计头寸法等最为常见和最简单的方法。