房地产信贷的风险分析和防范对策研究中文摘要房地产信贷是当今世界最为活跃的传统业务之一，大力发展房地产信贷业务能够改善人们的生活质量，也能够缓解新一批就业者面临的买房压力。
随着全球银行业竞争加剧，各大银行开始把信贷业务作为业务和利润的稳定增长点，带动房地产业的发展。
商品房的价格稳定攀升，大量的社会资金成为购房投资的一部分。
住房商品化产生的问题也随之而来。
由于房价持续上涨，一些问题变得更加显著，增加了人们的担心。
房地产业在住房商品化的过程当中，并未完全打开房地产的融资渠道，房地产对银行资金的依赖程度过高。
本文将论述近年来的房地产行业状况，金融业与房地产业之间的影响，银行在房地产贷款方面的风险类别及风险分析，以及产生的原因，影响因素，从而找寻改善的方法，对一些可控风险提出防范措施。
关键词：房地产泡沫；资金依赖；融资渠道Real estate credit risk analysis and prevention countermeasuresAbstractReal estate credit is one of the most active of the traditional business in today's world, vigorously develop the real estate credit business can improve people's quality of life, also can alleviate the pressure of the a new batch of workers faced to buy a house.As the global banking industry competition, Banks began to put the credit business as a business of steady growth and profits, giving impetus to the development of the real estate mercial housing price stability, a lot of social capital to become part of the housing investment.The problem of housing commercialization is followed. As house prices continue to rise, some problems become more pronounced, increased the fears.The real estate industry in the process of housing commercialization, has not fully open real estate financing channels, high degree of dependence on Banks' capital of real estate.In recent years the real estate industry status, will be discussed between the financial sector and real estate industry, the influence of Banks in the field of real estate loan risk classification and risk analysis, as well as the causes, influence factors, so as to find ways to improve, to some controllable risk prevent measures are put forward.Key words: property;reliance of funding;financing channels目录1 导论 0（一）选题背景及意义 0（二）国内外研究综述 (1)1、国外研究综述 (1)2、国内研究综述 (1)2 房地产信贷风险 (2)（一）房地产现状概述 (2)（二）信贷风险 (5)1、风险概述 (5)2、风险的种类 (5)（三）产生风险的原因 (6)1、信息不对称引发潜在的危机 (6)2、房地产企业过于依赖银行的资金投入 (7)3、监管不够，违规经营现象时有发生 (8)4、房地产泡沫带动泡沫，面临破裂的危险 (8)5、“先租后抵”导致银行难以处理房产 (10)6、抵押物的处置不当 (10)7、评估机构不规范 (11)3 防范对策 (11)（一）拓宽房地产企业融资渠道 (11)（二）改革目前的房贷评估系统 (11)（三）建立健全的个人信用评级体系 (12)（四）银行应当考虑拥有自己的房产评估师 (12)（五）加强抵押物价值管理，做好抵押登记 (12)参考文献 (13)1 导论（一）选题背景及意义近年来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房建设投资扩张趋势明显，住房消费的需求也日益增加，房地产市场呈现出前所未见的繁荣，进而带动了商业银行房地产信贷业务的发展。
虽然政府尝试使用了各种调控措施来控制房地产业的迅速膨胀，但是我国的房价仍然在攀升，且十分稳定。
此时，一些问题也开始显现，例如一些经济适用房供不应求，高档商品房的空置率却居高不下。
在2007年至2008年，美国新世纪金融抵押贷款公司和雷曼兄弟公司先后破产，对全球都产生了巨大冲击，华尔街金融风暴随之而来。
华尔街上五大投资银行相继倒塌，其震撼性和破坏性给金融市场带来了巨大冲击，随后，金融危机爆发。
美国个人住房次级抵押债券市场在这场危机中起了关键作用。
这充分证明了个人住房抵押市场在一个国家的经济发展中处于非常重要的地位，这次风暴，也使得中国的人们产生危机感，同时也不得不对个人住房贷款蓬勃发展的现状引起重视。
房地产业在国民经济中有着不可替代的地位，从而房地产信贷的迅速增长会对其产生显著作用。
特别是近年来，我国房地产业过于迅猛的发展速度令人担忧，以及房地产信贷中所暴露出的问题和面临的风险日益突出。
而后国家出台了一系列对房地产业的调控措施，其中要求商业银行加强自我建设，尤其是要重视提高其风险防范的能力，这样才能更好地应对市场形势的变化和宏观政策的调整。
另外，外资银行也导致商业银行运营竞争力的增大。
到2014年，我国房地产贷款占了银行贷款总量的五分之一，房价如果下跌，势必会对商业银行信贷资产的安全产生不良影响。
风险防范体系的科学构建十分重要。
（二）国内外研究综述1、国外研究综述2001年，Paul Hilbers,QinLei and Lisbeth Zachol提出自己的观点，认为金融部门的危机和宏观经济的失衡是由资产价格的失衡导致的。
这一理论在房地产市场的发展中适用。
出自于《房地产市场的发展和金融业的稳健》一书。
2004年，Davis和HaibinZhu发现房地产价格和商业银行信贷规模之间并不是相互影响，房地产价格的上涨会导致房地产信贷的扩张，商业银行信贷规模的扩张却不一定引起房地产价格的上升。
2008年，Kennen patton 在《美国房地产金融的发展和现状》一文中，提出房地产资金的融资渠道单一，光靠保险公司或者政府是无法从根源解决问题的，而资本市场本身的透明，公开，以及操作的规范性起到了很重要的作用，能够降低或者规避风险。
2008 年美国次贷危机的爆发引起了全世界的重视，由于其对世界经济产生的不良影响，人们开始深入研究其原因、性质、影响等等，并开始重视金融创新背后潜藏的风险。
2、国内研究综述90年代时，林毅夫等曾在《中国的奇迹：发展战略与经济改革》中指出，国有银行缺乏独立性，银行面临信用风险，其中很大一部分原因来自于此。
魏金萍曾在《我国房地产个人信贷风险防范研究》一书中提出，我国的房地产信用风险的防范，必须从宏观和微观两方面着手，政府应从多方面提供支持，发挥主导作用，而银行要加强自我建设，重视创新，构建科学的风险防范体系，提高风险防范的能力。
2011年，高华运用KMV模型对我国房地产上市公司进行了实证分析，他提出KMV模型比较适合我国的房地产市场，并通过线性回归模型分析，对我国商业银行对房地产企业的贷款量是否适当得出了自己的结论。
2014年底，经济学者温克坚提出，虽然市场交易不够活跃，楼市存量巨大，房地产行业存在“僵尸经济”的特征，但是历史趋势最终会胜出，近几年经济体自身的演变和创新，提高了效率，各种流动的鲜活因素在促进中国经济模式的转移，市场内在机制的经济行为带来好的影响，因此不必过分担忧。
2 房地产信贷风险（一）房地产现状概述近年来，随着城市化进程脚步的加快，房地产业发展迅速并成为我国国民经济的支柱产业。
房地产个人贷款以一种增速增长。
高增长的现象反映出宽松的货币政策。
房地产过热也一直为人们所关注。
从90年代末期金融业支持房地产业开始，房价在波动中，总体仍呈现增长趋势。
但此时的房地产业也被认为已经产生了泡沫经济，房地产信贷的风险增加。
为此，政府采取了一系列措施来调控房地产业的发展，想要降低风险。
2008年发生了席卷全球的金融危机，我国的出口受到了严重影响，因此为了使得经济保持稳步增长，银行采取了宽松的货币政策来刺激经济。
然而这样的政策在09年造成了房价的反弹，紧缩的货币政策又开始实施。
2011年我国的房地产业缓慢发展，出台了“国八条”，对住房贷款的发放做了更加严格的规定。
银行信贷逐渐被收紧。
这在一定程度上压制了炒房的热情，控制了商品房的空置率。
（来源：知乎）从上图中可以看出商品房的走势，先是逐步攀升，随后近年来趋于稳定。
相关人士预计已销售可能已经占到了总需求的将近一半，而新开工的商品住宅已经占到了总需求的50%-60%。
在2015年初的统计数据中，随着销售面积和金额有所下降，房地产库存也随之上升。
国家统计局公布的数据如下：其中土地成交额大降三成。
（然而这只是暂时的，后期又逐渐回暖）（来源：中商情报网）2015年1-6月份，全国房地产开发投资共43955亿元，同比名义增长4.6%。
（不扣除价格因素）其中，住宅投资增长2.8%，占房地产开发投资比重的67.1%。
人们对住宅的需求日益增长。
商品房销售面积同比增长3.9%，处于稳步抬升的状态，但空置率不容忽视。
楼市的好转离不开国家宽松的货币政策的支持，开放二胎也对房地产业的发展起了一定的促进作用。
（二）信贷风险囿于一系列的原因，银行信贷业务的重点仍然是房企。
风险是无法消除的。